Erhaltungsarbeiten und anschaffungsnahe Herstellungskosten – die Grenzen

Üblicherweise gehören Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich anfallen, nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Dies bedeutet, dass Sie hinsichtlich der Voraussetzung der Höhe nach nicht auf alle Aufwendungen abstellen müssen.

Übliche Erhaltungsaufwendungen können Sie grundsätzlich bei der Prüfung der 15%-Grenze außen vor lassen.

Hierzu zählen beispielsweise laufende Wartungsarbeiten, selbst wenn diese nicht jährlich anfallen, sich aber insgesamt quantitativ in einem jährlich gleichbleibenden Ausmaß bewegen.

Diese Voraussetzung erfüllen Sie beispielsweise bei den folgenden Investitionen:

• Einbau von Messgeräten für die Heiz- und Warmwasserkosten

• Beseitigung von versteckten Mängeln

• oder Erneuerung von Gebäudeteilen aufgrund höherer Gewalt (beispielsweise Sturm, Hochwasser)

Aber seien Sie vorsichtig!

Aufgrund eines aktuellen Urteils hat der Bundesfinanzhof (BFH) die Anwendungsmöglichkeiten für die Ausnahme der üblichen Erhaltungsaufwendungen erheblich verkleinert (BFH, Urteil v. 25.08.08, Az. IX R 20/08).

Vergleichen Sie das Urteil mit der Praxis

Im Urteilssachverhalt hatte ein Steuerpflichtiger eine Immobilie für 205.263 € inklusive Anschaffungsnebenkosten erworben. Noch im selben Jahr ließ er erhebliche Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten an dem Objekt durchführen.

Dazu gehörten beispielsweise:

• Austausch von Fenstern

• Austausch von Fensterbänken und Rollladenkästen

• Erneuerung von Zargen und Türen

• Verlegung von Laminat

• Abriss und Erneuerung alter Wand- und Bodenfliesen in Küche und Bädern

• Entfernung von Holzdecken

• Einsetzen von Rigipsplatten

• Verputzen und Tapezieren von Wänden

• Anbringung von Rauputz an den Decken

• Austausch von Badewannen, Toilettenschüsseln und Waschbecken

• Erneuerung alter Steckdosen

Insgesamt betrugen die Kosten für durchgeführte Instandhaltungsund Modernisierungsmaßnahmen 31.264 €.

Da dies 15,23% der Anschaffungskosten sind, ließ das Finanzamt den sofortigen Abzug der Aufwendungen als Werbungskosten nicht zu, sondern qualifizierte diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Der komplette Investitionsaufwand war damit nur über die Gebäudeabschreibung zu berücksichtigen.

Bei umfangreicher Sanierung zählen Erhaltungsaufwendungen zu Herstellungskosten

Die in dem Urteilssachverhalt genannten Aufwendungen enthielten durchaus Maßnahmen, die sonst als sofort abzugsfähige und übliche Erhaltungsaufwendungen eingeordnet werden.

Daher sollte der BFH die Frage beantworten, was genau unter jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten zu verstehen ist.

Unklar war ebenso, ob Schönheitsreparaturen, die dem Grunde nach sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand darstellen, zu den anschaffungsnahen Aufwendungen gehören können, wenn sie im Rahmen einer umfassenden Renovierungsmaßnahme anfallen.

Weiterhin ließen die obersten Finanzrichter unbeantwortet, welche Erhaltungsarbeiten jährlich üblich sein können. Insoweit gibt Ihnen der Bundesfinanzhof keinerlei Hilfestellung für vergleichbare Sachverhalte.

Die Richter stellen allerdings klar, dass alle im Rahmen einer umfassenden Baumaßnahme anfallenden Aufwendungen zur Prüfung der 15%-Grenze herangezogen werden müssen.

Dies gilt also auch für übliche Erhaltungsmaßnahmen, welche in einem räumlichen, zeitlichen oder sachlichen Zusammenhang zu einer umfassenden Baumaßnahme stehen, wie es etwa bei einer kompletten Gebäudemodernisierung der Fall ist.

Beachten Sie die 15%-Grenze und die 3-Jahresfrist

Für Sie als Vermieter gilt daher, dass sämtliche Modernisierungsaufwendungen an einer Immobilie entweder nicht in den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung stattfinden dürfen oder Sie nicht mehr als 15% der Anschaffungskosten in dieser Zeit investieren sollten.

Anschaffungs- und Herstellungskosten mindern Steuern nur indirekt

Wenn Sie sich als Vermieter ein neues Objekt zulegen, dann können Sie die Anschaffungskosten nur über die Gebäudeabschreibung von der Steuer absetzen. Gleiches gilt, wenn Sie das Gebäude selbst erstellen oder erstellen lassen.

Auch dann mindern die Herstellungskosten Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur über die zu verteilende Abschreibung.