Erhaltungsaufwand – Instandsetzung und Modernisierung

Erhaltungsaufwand hat vor allem im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Bedeutung.

Zum Erhaltungsaufwand gehören die Aufwendungen für die laufenden Instandhaltungsarbeiten, die durch die gewöhnliche Nutzung des Gebäudes notwendig werden.

Eigenleistungen

Den Wert Ihrer eigenen Arbeitsleistung können Sie nicht steuermindernd in Ansatz bringen. Dies gilt sowohl für die Reparaturarbeiten, die Sie selbst durchführen, als auch für die Verwaltung des Miethauses.

Abziehbar sind allein die Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit der Eigenleistung entstehen, wie Telefon- und  sowie Ausgaben für Büromaterial. Lesen Sie dazu bitte die Hinweise unter dem jeweiligen Stichwort.

Die bis 1998 mögliche und zwischenzeitlich abgeschaffte Verteilung der Renovierungskosten auf zwei bis fünf Jahre wurde ab 2004 wieder eingeführt. Damit haben Sie als Vermieter fünf Möglichkeiten., den Erhaltungsaufwand steuerlich geltend zu machen:

Musterkalkulation: Verteilung der Modernisierungskosten

Beispiel: Der Erhaltungsaufwand beläuft sich auf 42.000 Euro. Dann sehen Ihre Gestaltungsalternativen wie folgt aus:

Ihre Erhaltungsaufwendungen für Ihr Mietobjekte tragen Sie in die Zeilen 45 bis 48 der  ein.

Achtung: Die Investitionen müssen Wohnimmobilien betreffen. Außerdem muss es sich zweifelsfrei um Erhaltungsaufwand Herstellungskosten besitzen Sie denàhandeln. Bei  Verteilungsspielraum nicht. Lesen Sie dazu auch die Hinweise Anschaffungsnaher Aufwand.àund Praxis-Tipps zu

Erschließungskosten

Erschließungs- und Ergänzungsbeiträge, die Sie für die Erneuerung oder Erweiterung der öffentlichen Versorgungseinrichtungen für Wasser, Strom, Gas und Fernwärme beziehungsweise für die Erneuerung oder Erweiterung der Kanalisation oder Kläranlage an Ihre Stadt oder Gemeinde zahlen müssen, zählen zum Erhaltungsaufwand.

Diese Kosten können Sie sofort als Werbungskosten abziehen. Das gilt auch bei Aufwendungen für den Anschluss an die Kanalisation als Ersatz für eine Sickergrube oder eine eigene Kläranlage.

Auch Ergänzungsbeiträge, die die Gemeinde- oder Stadtverwaltung für einen nachträglichen Straßenausbau von Ihnen verlangt, können Werbungskosten sein. Dies ist immer dann der Fall, wenn es sich um Beiträge für die Verbesserung einer bereits vollständig ausgebauten Straße handelt.

Achtung: Geht es dagegen um die erstmalige Anlage oder um eine so nachhaltige Verbesserung der Straße, dass Ihr Grundstück dadurch in seiner Substanz oder in seinem Wesen verändert wird, dann zählen diese Beiträge zu den Anschaffungskosten des Grundstücks und bleiben steuerlich unberücksichtigt (vgl. dazu auch die Hinweise unter dem Stichwort „Abschreibung“).

Beispiel: Umgestaltung der Straße zu einer verkehrsberuhigten Zone oder Fußgängerzone.

Versicherungen gegen Schäden

Folgende Aufwendungen für Versicherungsprämien gehören zu den als  Betriebskosten: Werbungskosten abzugsfähigen

• die Beiträge zu den Sach- und Haftpflichtversicherungen für Schäden, die während der Bauzeit eintreten. Beispiel: Bauwesenversicherung;
• die Beiträge zu Versicherungen, soweit sie sich auf das Mietobjekt beziehen. Hierher gehören insbesondere die Beiträge für die Gebäudeversicherung gegen Feuer, Wasser und Sturm, die Glasbruchversicherung und die Gebäude-Haftpflichtversicherung;
• ausnahmsweise auch die Beiträge für eine Hausratsversicherung bei mitvermieteter Wohnungseinrichtung.

Achtung: Die Beiträge zu einer Risiko-Lebensversicherung zur Absicherung eines zugeteilten Bauspardarlehens stellen keine Werbungskosten dar.