Haus sanieren – Ablauf, Kosten & Förderung
Bei nahezu jeder Immobilie muss nach einer gewissen Zeit eine Sanierung durchgeführt werden. Die entsprechenden Arbeiten sind sehr kostenintensiv. Zu den häufigsten Maßnahmen im Zuge einer Sanierung zählen beispielsweise der Austausch der Fenster, der Anstrich der Fassade oder auch die Dämmung des Daches.
Wir möchten in unserem Beitrag darauf eingehen, was man unter einer Haussanierung versteht. Ferner erklären wir die verschiedenen Arten einer Sanierung, wie viel die Maßnahmen kosten und wie der Ablauf einer Haussanierung sich darstellt. Darüber hinaus erfahren Sie, in welcher Reihenfolge man ein Haus sanieren sollte und wir geben einige Tipps zum Thema.
Was versteht man unter einer Haussanierung?
Die Begriffe sanieren, renovieren und modernisieren werden häufig von Verbrauchern verwechselt. Per Definition handelt es sich bei der Sanierung um eine baulich-technische Wiederherstellung des Bauwerkes oder zumindest Teile davon. Die wesentliche Aufgabe besteht beim Haus sanieren darin, vorhandene Schäden zu beseitigen oder im Allgemeinen den Wert der Bausubstanz zu erhalten. Dazu gehört zum Beispiel auch das Dach.
Typisch für eine Sanierung ist, dass die entsprechenden Maßnahmen weitreichender als bei einer Instandhaltung oder Instandsetzung sind. Darüber hinaus finden beim Sanieren deutliche Eingriff in die Bausubstanz statt. Aus dem Grund sind die Kosten meistens erheblich höher als bei einer Renovierung oder Modernisierung, die für die Arbeiten am Haus anfallen.
Wann ist eine Sanierung nötig?
Wann es notwendig wird, das Haus zu sanieren, ist für Laien oftmals nur schwer zu beurteilen. Daher kann es sinnvoll sein, einen Gutachter zu beauftragen. Dieser stellt fest, ob in naher Zukunft oder sogar sofort bestimmte Maßnahmen notwendig sind, um zum Beispiel die Bausubstanz des Hauses zu erhalten. Trotzdem gibt es einige Anzeichen, die Eigentümer des Hauses erkennen können, die auf alle notwendige Sanierung hindeuten:
- Immer häufigere Reparaturen am Dach
- Stetig wachsender Energieverbrauch
- Allgemein zunehmende Reparaturen
- Feuchtigkeit an den Wänden
- Offensichtliche Schäden
- Schlechter funktionierende Heizung
Welche Arten der Sanierung gibt es?
Bei der Haussanierung existieren unterschiedliche Varianten. Diese unterscheiden sich vor allen Dingen nach dem Umfang und dadurch, welche Maßnahmen im Detail zum Sanieren des Hauses durchgeführt werden. Auf dieser Grundlage werden folgende Arten der Sanierung unterteilt:
- Totalsanierung
- Kernsanierung
- Grundsanierung
- Generalsanierung
Es ist zum Beispiel typisch für eine Totalsanierung, dass eine grundlegende Neugestaltung der Immobilie stattfindet. Alternativ wird statt der Totalsanierung häufig ebenfalls von der Komplett- oder Vollsanierung gesprochen. Häufig ist in dem Fall auf die Tragestruktur des Hauses betroffen, die erneuert und manchmal verändert wird. Relativ bekannt ist ebenfalls die sogenannte Kernsanierung. Das handelt es sich um den Rückbau der Immobilien bis auf tragende Strukturen, die unverändert bleibt. Dazu zählen in erster Linie:
- Wände
- Decken
- Fundamente
- Stützen
Stattdessen besteht das wesentliche Ziel der Kernsanierung darin, die ursprüngliche Bausubstanz des Hauses wiederherzustellen.
Welche Kosten verursacht eine Sanierung am Haus?
Welche Kosten die Sanierungsmaßnahmen am Haus verursachen, lässt sich nicht pauschal sagen. Zum einen ist das von den einzelnen Sanierungsarbeiten abhängig, zum anderen von weiteren Faktoren. Dazu gehören insbesondere:
- Lage der Immobilie
- Preise der entsprechenden Handwerksunternehmen
- Eventuelle Zusatzkosten
- Art und Umfang der Sanierungsmaßnahmen
- Alter des Hauses
Wenn Sie allerdings einen guten Anhaltspunkt für die Kosten haben möchten, dann können Sie ungefähr mit 800 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kalkulieren. Wie bereits angesprochen, kommt es auch auf die Art der Sanierung an, sodass Sie diesbezüglich mit folgenden Werten im Durchschnitt arbeiten können:
- Kernsanierung: ca. 750 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter
- Grundsanierung: ca. 500 bis 700 Euro pro Quadratmeter
- Totalsanierung: ca. 700 bis 1.100 Euro pro Quadratmeter
Da solche Kostenangaben oft sehr theoretisch sind, möchten wir im Folgenden ein Beispiel für eine Sanierung mit den entsprechenden Kosten geben.
Beispiel für Kosten der Sanierung einer Immobilie
In unserem Beispiel handelt es sich um ein Haus, welches aus den frühen 80er-Jahren stammt. Die Wohnfläche beläuft sich auf 120 Quadratmeter. In der Vergangenheit fand bereits der Austausch einer Heizungsanlage statt, sodass an dieser Stelle keine Sanierung notwendig ist. Dafür sind es die folgenden Maßnahmen mit den entsprechenden Kosten, die jetzt beim Sanieren der Immobilie durchgeführt werden:
- Erneuerung Dach: 28.000 Euro
- Dämmung des Dachbodens: 5.000 Euro
- Erneuerung der Fassade: 15.000 Euro
- Dämmung der Fassade: 7.000 Euro
- Kompletttausch der Fenster: 7.000 Euro
- Erneuerung Elektrik: 6.000 Euro
- Erneuerung Sanitärbereich: 10.000 Euro
Wenn Sie diese Kosten für Personal und Material addieren, kommen Sie auf eine Gesamtsumme von 78.000 Euro für die Sanierung. Dementsprechend bewegen sich die Kosten im Beispiel auf 650 Euro pro Quadratmeter.
Sanierung eines Hauses: Wie ist der Ablauf?
Die Sanierung eines Hauses folgt für gewöhnlich einem bestimmten Ablauf, welcher bis zu den eigentlichen Arbeiten reicht. Typischerweise sieht der Ablauf Schritt für Schritt wie folgt aus:
- Ermitteln des Sanierungsbedarfs
- Planung der Arbeiten
- Einholen von Angeboten
- Finanzierung
- Durchführung der Sanierung
- Schlussbegehung und Abnahme
Zunächst sollten Sie als Eigentümer feststellen lassen, welche Sanierungsmaßnahmen am und im Haus notwendig sind. Das funktioniert am besten mit einem Sachverständigen. Anschließend geht es an die Planung der einzelnen Arbeiten, welche die Sanierung beinhaltet. In dem Zusammenhang ist es wichtig, einzelne Arbeiten zu priorisieren.
Anschließend sollten Sie Angebote bei verschiedenen Handwerkern und Sanierungsunternehmen einholen. Haben Sie sich für ein Angebot entschieden, kümmern Sie sich um die Finanzierung. In dem Zusammenhang sollten Sie an Förderungen denken. Nachdem Planung und Finanzierung stehen, können die entsprechenden Arbeiten beginnen. Nachdem diese abgeschlossen sein, erfolgt die Schlussbegehung und es wird eine Abnahme durchgeführt.
In welcher Reihenfolge saniert man ein Haus?
Beim Sanieren gibt es nicht nur einen klassischen Ablauf der einzelnen Phasen. Darüber hinaus sollten sich Fachleute sowie Eigentümer bei der Planung an eine bestimmte Reihenfolge halten, in der anschließend die einzelnen Maßnahmen und Arbeiten verrichtet werden. Das hat den Grund, dass bei einer falschen Reihenfolge eventuell zusätzliche Kosten entstehen, weil dann mitunter bestimmte Arbeiten wieder rückgängig gemacht werden müssten. Eine sinnvolle Reihenfolge der anstehenden Sanierungsmaßnahmen stellt sich wie folgt dar:
- Abbauen und Herausreißen
- Rohbauarbeiten (Fassade)
- Dach neu decken (noch keine Dämmung am Dach vornehmen)
- Trockenbau Phase I (z.B. Wände aufstellen und für Leitungen vorbereiten)
- Installation Wasser und Heizung
- Elektroinstallation
- Dämmung des Daches
- Trockenbau Phase II (Fertigstellung der Wände)
- Außendämmung
- Einbau der Fenster
- Innenputz
- Treppen, Türen und Fußböden
- Fertigstellen der Wände
- Sanitäranlagen
7 Tipps: Wie kann ich beim Sanieren Kosten sparen?
Sanieren ist mit umfangreichen Kosten verbunden. Allerdings haben Sie oftmals die Möglichkeit, an der einen oder anderen Stelle Kosten einzusparen. Dabei können Ihnen unter anderem die folgenden Tipps helfen:
- Tipp 1: Vergleichen Sie zunächst die Angebote der Handwerker und Sanierungsmaßnahmen, die sich durchaus in größerem Umfang unterscheiden können.
- Tipp 2: Einzelne Sanierungsmaßnahmen sind meistens günstiger als eine energetische Komplettsanierung.
- Tipp 3: Die Reihenfolge der Arbeiten sollten unbedingt gut aufeinander abgestimmt sein, damit keine Zusatzkosten entstehen.
- Tipp 4: Erkundigen Sie sich nach Förderungen, die es für das Sanieren von den verschiedensten Stellen aus gibt. Dazu gehören nicht nur günstige Darlehen, sondern zudem erhalten Sie mitunter Zuschüsse.
- Tipp 5: Die Kosten für Handwerker können Sie in der Regel von der Steuer absetzen. Das funktioniert sogar meistens rückwirkend.
- Tipp 6: Falls Sie über handwerkliches Geschick verfügen, können Sie an der Sanierung mitwirken. Diese Eigenleistungen helfen Kosten sparen, denn in dem Fall müssen Handwerker weniger Arbeiten durchführen.
- Tipp 7: Es muss beim Sanieren nicht immer eine teure Neuanschaffung sein, sondern manchmal sind Reparaturen ausreichend, beispielsweise der Heizungsanlage.
Gibt es Förderungen für eine Sanierung?
Tatsächlich gibt es einige Förderungen, die Sie bei einer geplanten Sanierung in Anspruch nehmen können. Diese bestehen zum Teil aus günstigen Krediten, Zuschüssen und steuerlichen Erleichterungen. Anlaufstelle für Förderungen sind insbesondere:
- Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
- KfW-Förderbank
- Programme von Gemeinden und Kommunen
Besonders interessant sind Förderungen der Sanierungen durch die KfW-Bank, die sich meistens auf energetische Sanierungen erzielen. Auf der Webseite der KfW können Sie sich über die entsprechenden Förderprogramme im Detail informieren.
Lohnt sich die Sanierung alter Häuser?
Ob sich die Sanierung älterer Häuser lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Finanziell attraktiv und lohnenswert ist die Sanierung immer dann, wenn deren Kosten geringer sind als bei einem Neubau. Bei baufälligen Immobilien hingegen ist es in der Regel so, dass Abreißen und Neubau günstiger als das Sanieren sind.
Kann ich mein Haus selbst sanieren?
Den weitaus meisten Immobilieneigentümern fehlt es an ausreichendem Fachwissen, um eine Sanierung selbst durchzuführen. Wenn Sie allerdings dazu bereit sind, sollten Sie über umfangreiches Fachwissen und handwerkliches Geschick verfügen. Das umfasst ebenfalls die Planung, die sehr wichtig ist.
Wer ist für das Sanierungskonzept verantwortlich?
Das Sanierungskonzept wird in aller Regel von Sachverständigen und Fachleuten mit Erfahrungen in diesem Segment erstellt. Das sind in erster Linie Architekten und Bauingenieure, die das notwendige Wissen haben und über die Erfahrungen verfügen.
Wie lange dauert es, ein Haus komplett zu sanieren?
Die Dauer einer Haussanierung ist von mehreren Faktoren abhängig. Dazu gehören vor allem:
- Zustand der Immobilie
- Art und Umfang der Sanierungsmaßnahmen
- Baujahr des Hauses
- Komplexität der Maßnahmen
Durchschnittlich können Sie davon ausgehen, dass eine Sanierung zwischen mehreren Monaten bis zu einem Jahr betragen kann.