Modernisierung: Das müssen Sie bei der Ankündigung beachten
Modernisierungsmaßnahmen an Wohngebäuden können unterschiedlicher Gestalt sein. Sie können zur nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser dienen, die allgemeinen Wohnbedingungen dauerhaft verbessern und/oder den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig steigern.
Zeitpunkt der Ankündigung
Wenn Sie als Vermieter eine solche Maßnahme durchführen wollen, müssen Sie Ihrem Vermieter dieses Vorhaben mindestens drei Monate vorher ankündigen. Der Mieter muss die Umlage, die aus der Modernisierung folgt, dann bereits ab dem 3. Monat nach Zugang Ihres Mieterhöhungsverlangens zahlen.
Wenn Sie dem Mieter die Maßnahme nicht oder zu spät angekündigt haben, muss der Mieter der Zahlungsaufforderung erst innerhalb von 9 Monaten nachkommen. Außerdem ist der Mieter dann nicht verpflichtet, die Maßnahme zu dulden: Er wäre sogar berechtigt, Handwerkern den Zugang zum Haus zu verweigern.
Wenn die Modernisierungsmaßnahe behördlich vorgeschrieben wurde oder Sie gesetzlich dazu verpflichtet sind, müssen Sie die 3-Monat-Frist nicht einhalten.
Wichtig ist dabei: Nicht nur Maßnahmen, die in der Wohnung des Mieters anfallen, sondern auch solche im Keller oder im Dachgeschoss fallen unter diese Regelung.
Noch dieses Jahr steht eine Deckelung der Mieterhöhung bei Modernisierung an – daher sollten Sie schnell handeln, um sich als Vermieter finanzielle Vorteile sichern zu können. Zurzeit gilt, dass grundsätzlich bis zu 11% der Kosten, die durch die Modernisierung anfallen, auf die Miete umgelegt werden dürfen (§559 BGB).
Wir haben für Sie zusammengestellt, welche Informationen Ihre Ankündigung enthalten sollte, damit Sie den Anforderungen nach §555c in vollem Umfang nachkommen:
Art und Umfang der Modernisierung
Aus der Ankündigung müssen die Art und der voraussichtliche Umfang der Maßnahmen klar hervorgehen, sodass sich der Mieter ein angemessenes Bild über die bevorstehenden Arbeiten bilden kann.
Sie sollten vor allem darauf achten, dass Sie kenntlich machen, welche Voraussetzung einer Modernisierungsmaßnahme der Umbau erfüllt (siehe oben). Außerdem ist für den Mieter besonders relevant, welche konkreten Einschränkungen (Lärmbelästigung, Lichtzufuhr, …) auf ihn zukommen werden und wann die einzelnen Teilarbeiten durchgeführt werden.
Wenn es sich bei dem Vorhaben um eine Maßnahme zur Einsparung von Primärenergie handelt, z.B. um den Austausch von Fenstern, müssen Sie außerdem darlegen, wieviel Energie eingespart werden kann. Bei dem Vergleich zur Altanlage können Sie sich auf Pauschalwerte berufen. Diese Werte erhalten Sie z.B. beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumforschung.
Anfallende Kosten
Beziffern Sie bereits in der Ankündigung das voraussichtliche Ausmaß der Mieterhöhung. Kalkulieren Sie dabei möglichst genau. Denn sollte sich später herausstellen, dass die Miterhöhung um mehr als 10% über der angekündigten Höhe liegt, muss der Mieter Ihrer Aufforderung erst nach 9 Monaten nachkommen.
Auch wenn Sie die Modernisierungskosten nicht auf die Miete umlegen wollen, müssen Sie die zukünftigen Betriebskosten angeben, für die der Mieter zukünftig zahlen muss. Darunter fallen nicht nur die durch die Modernisierung eingesparten Kosten, sondern auch die einmalig anfallenden Erhöhungen, die z.B. durch den Einbau eines neuen Aufzugs anfallen können.
Wenn Sie diese Punkte berücksichtigen und die Modernisierung frühzeitig ankündigen, Sind Sie nicht nur rechtlich auf der sicheren Seite, sondern erfahren auch rechtzeitig, ob sich der Mieter gegen die Modernisierung zur Wehr setzen wird. Dadurch können Sie eine eventuelle Klage auf Duldung der Modernisierung frühzeitig planen und durchführen.
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
