Modernisierung: Ein Fahrstuhl erhöht den Wohnwert

Ob der Einbau eines Fahrstuhls in Ihr Haus eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse darstellt, werden die Mieter je nach Lage ihrer Wohnung unterschiedlich beurteilen.

So stellt z. B. der nachträgliche Einbau eines Aufzugs für Bewohner des Erdgeschosses subjektiv keine Verbesserung dar, für Bewohner der fünften Etage dagegen schon.

Allerdings kommt es auf die subjektive Meinung einzelner Mieter nicht an, sondern es ist entscheidend, ob ein Durchschnittsmieter darin eine Wohnwertverbesserung sehen würde.

Das hat das Landgericht München schon vor einiger Zeit entschieden (Urteil v. 24.11.05, Az. 31 S 9700/05).

Verteilung der Modernisierungskosten

In dem betreffenden Fall installierte der Vermieter in einem 5-geschossigen Mietshaus einen Personenaufzug. Nach Fertigstellung verlangte er von allen Mietern die Zahlung eines Modernisierungszuschlags.

Bei der Berechnung des Zuschlags setzte er für das Erdgeschoss keine Mieterhöhung an, für das erste Obergeschoss einen Anteil, der niedriger war als der Wohnflächenanteil, für die höheren Obergeschosse einen immer höher ansteigenden Anteil.

Der Mieter des ersten Obergeschosses wehrte sich gegen die Erhöhung. Für ihn ergebe sich keine Wohnwertverbesserung, zumal der Aufzug auf dem Zwischengeschoss zwischen dem ersten und dem zweiten Obergeschoss halte.

Nach dem BGB hat der Vermieter die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme im Rahmen einer Mieterhöhung angemessen zu verteilen.

Bislang war unklar, ob Erdgeschossmieter und Mieter des ersten Obergeschosses von solchen Kosten auszunehmen, nach Wohnflächenanteilen zu belasten oder entsprechend dem mäßigen Nutzwert mit einer verhältnismäßig geringen Quote zu belasten seien.

Gerichtsurteil zur Wertverbesserung

Das Landgericht München entschied, es läge auch für die Mieter des ersten Obergeschosses eine Wertverbesserung vor. Dies gelte auch, wenn der Aufzug in einer Zwischenetage halte und der betreffende Mieter einzelne Stufen überwinden müsse.

Ob der Mieter für sich eine Gebrauchswertsteigerung sehe, sei nicht erheblich. Entscheidend sei, auf die Sicht eines objektiven Nutzers abzustellen, der den Nutzwert auch bei einem Halt im Zwischengeschoss bejahen werde.

Der gewählte Verteilungsschlüssel sei außerdem sachgerecht, weil die Mieter der oberen Etagen entsprechend ihrer intensiveren Nutzung stärker belastet würden.

Wenn Sie also einen Aufzug in Ihr Mietshaus einbauen möchten, können Sie die Miete erhöhen. Eine Erhöhung für die Mieter im Erdgeschoss wäre jedoch nur dann angemessen, wenn diese den Aufzug dazu nutzen können, um damit etwa in den Keller oder auf den Speicher zu gelangen.

Kündigen Sie die Modernisierung 3 Monate vorher an

Denken Sie auch daran, dass Sie eine solche Modernisierungsmaßnahme und die erwartete Mieterhöhung drei Monate vor Arbeitsbeginn ankündigen müssen. Tun Sie dies nicht, wird Ihre Mieterhöhung zwar nicht unzulässig, doch erst sechs Monate später als bei ordnungsgemäßer Ankündigung wirksam. Das kann bei kostspieligen Modernisierungsmaßnahmen einen erheblichen Verlust an Mieteinnahmen für Sie bedeuten.

Vergessen Sie daher nicht, in der Ankündigung genau darzulegen,

• welche Arbeiten Sie konkret durchführen wollen,
• welchen Umfang diese Arbeiten haben,
• wann die Arbeiten beginnen,
• wie lange sie voraussichtlich dauern und
• welche Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung zu erwarten ist.

Voraussetzungen zur Mietererhöhung nach Modernisierung

Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter ihre vermieteten Wohnungen oder Häuser mit erheblichem Aufwand modernisieren. Diese für den Mieter erfreuliche Tatsache hat aber meist den Nebeneffekt, dass sich die Miete nach erfolgter Modernisierung erhöht.

Um dieser Mieterhöhung zu entgehen, versuchen Mieter häufig, den durchgeführten Maßnahmen die Qualität als Modernisierungsmaßnahme abzusprechen.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dürfen Sie die Jahresmiete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Das setzt voraus, dass Sie bauliche Maßnahmen durchgeführt haben, die

• den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
• nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken

Hinweis: Von Modernisierungen müssen Sie die üblichen Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen abgrenzen. Die Kosten und Aufwendungen hierfür dürfen Sie nämlich nicht auf Ihren Mieter abwälzen.