Sanierung: Erhaltungsaufwand in diesen Fällen wie Herstellungskosten behandeln

Das Gesetz sieht einen Fall vor, bei dem Erhaltungsaufwand ausnahmsweise wie Herstellungskosten behandelt wird.

Man spricht hier von „anschaffungsnahen Herstellungskosten“.

Es handelt sich dabei um folgende Situationen:

Ihnen entsteht innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes Erhaltungsaufwand, dessen Kosten ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten übersteigen.

Beispiel

Im Jahr 2007 haben Sie ein Gebäude zum Preis von 500.000 € erworben. Von 2007 bis 2009 haben Sie Renovierungen an der Fassade, dem Dach und dem Sanitärbereich für insgesamt 100.000 € netto durchführen lassen.

Ihnen sind also innerhalb der 3-Jahres-Frist Erhaltungsaufwendungen entstanden, die die 15-%-Grenze übersteigen (500.000 € x 15% = 75.000 €). Folglich müssen Sie die gesamten Aufwendungen als Herstellungskosten behandeln (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Damit ist ein Vorsteuerabzug aus diesen Kosten nur entsprechend dem Verhältnis der umsatzsteuerpflichtig vermieteten Nutzfläche zum umsatzsteuerfrei vermieteten Raum möglich. Auf eine direkte Zuordnung der Kosten zu den jeweiligen Bereichen kommt es nicht an.

Luxussanierungen – Wesentliche Gebäudeverbesserung

Eine weitere Ausnahme sieht das Finanzamt vor, wenn Ihre Erhaltungsaufwendungen dazu führen, dass das Gebäude wesentlich verbessert wird.

Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn das Haus bisher einfach ausgestattet war und Sie es nun luxussanieren. Auch in diesen Fällen wird der Erhaltungsaufwand wie Herstellungskosten behandelt, und es findet eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Flächen zueinander statt.

Beispiel

Ihre Immobilie ist mit einfach verglasten Fenstern ausgestattet. Die Bäder verfügen über eine Badewanne, die auch als Dusche mitgenutzt wird und die Warmwasserbereitung findet über Boiler statt. Die Heizungs- und Wasserinstallation liegt im gesamten Gebäude auf Putz.

Im Rahmen der Sanierung werden sämtliche Fenster gegen isolierverglaste Fenster mit bestmöglichem Isolierungswert ausgetauscht. Die Bäder werden komplett erneuert.

Die Badewannen werden durch Whirlpools ersetzt und zusätzlich eine Dusche eingebaut.

Die Elektro- und Sanitärinstallation wird vollständig erneuert und unter Putz verlegt. Die Warmwasserbereitung findet künftig zentral über die Heizung statt, so dass in den einzelnen Bädern keine Boiler mehr aufgestellt werden.

Verbesserung der Standards ist entscheidend

In diesem Fall wird zwar Vorhandenes lediglich ersetzt. Allerdings liegt in dem Ersatz jeweils eine deutliche Verbesserung des Standards, sodass nach der Rechtsprechung die Kosten als Herstellungskosten behandelt werden.

Entscheidend hierfür ist, dass in mindestens drei der folgenden Bereiche eine deutliche Steigerung des Komforts und der Funktionen eintritt:

• Heizungs-,
• Sanitär-,
• Elektroinstallationen,
• Fenster

Vermeiden Sie Fehler bei der Umsatzsteuer für gemischt genutzte Gebäude

In den Fällen, in denen Sie von Ihrem Mieter zusätzlich zur Miete Umsatzsteuer verlangen, können Sie die Umsatzsteuer, die Sie an Handwerker, Ihren Steuerberater oder den Notar gezahlt haben, vom Finanzamt zurückholen.

Dies geht nur deshalb, weil Ihre Mieteinnahmen zusätzlich mit Umsatzsteuer belegt sind und Sie diese ans Finanzamt abführen.

Wenn Sie aber ein Gebäude besitzen, in dem einzelne Einheiten mit, andere Einheiten ohne Umsatzsteuer vermietet sind, stellen sich zwei Fragen:

1. Können Sie auch jetzt noch vom Finanzamt die von Ihnen gezahlte Umsatzsteuer zurückverlangen?
2. Oder führt dies dazu, dass das Finanzamt Ihnen die Umsatzsteuer nur noch teilweise oder sogar gar nicht erstattet?