Immobilienwert ermitteln: Die besten Methoden und Tools im Überblick

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder eine bestehende Immobilie verkaufen möchte, muss den Immobilienwert ermitteln. Er ist eine der zentralen Größen bei der Abwicklung eines Verkaufs.

Wer den Wert seines Hauses oder seiner Wohnung kennt, kann den Kaufpreis besser einschätzen und fundierte Entscheidungen treffen. Doch wie funktioniert eine Wertermittlung? Können Sie die Bewertung selbst vornehmen, oder sollten Sie gleich auf die Expertise eines Maklers zurückgreifen? Und welche Online-Tools sind wirklich hilfreich?

Warum ist die Immobilienbewertung wichtig?

Eine Immobilienbewertung ist mehr als nur eine Zahl. Sie liefert eine wichtige Grundlage für finanzielle Entscheidungen, die in der Regel große Summen umfassen. Nicht nur bei einem Immobilienverkauf, sondern auch bei Erbschaften, Scheidungen sowie der Finanzierung von Immobilien ist die Immobilienbewertung essenziell. Der ermittelte Wert beeinflusst die Verhandlungen und kann bares Geld bedeuten.

Dabei geht es nicht nur um den reinen Kaufpreis. Der Verkehrswert einer Wohnung oder eines Hauses berücksichtigt verschiedene Faktoren wie die Lage, die Ausstattung, den Zustand sowie die Nachfrage im Markt. Wenn Sie diese Faktoren kennen, können Sie Ihre Verhandlungsposition stärken und Preisvorstellungen durchsetzen, die realitätsnah sind.

Immobilienwert ermitteln: Welche Methoden gibt es?

Es gibt verschiedene Verfahren, um Wert einer Immobilie zu bestimmen. Die drei gängigsten sind:

1. Vergleichswertverfahren: Dabei wird Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Umgebung verglichen. Vor allem bei Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern ist dieses Verfahren beliebt, da es auf den tatsächlichen Marktpreisen basiert.
2. Ertragswertverfahren: Insbesondere bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Renditeobjekten wird diese Methode genutzt. Der Fokus liegt dabei auf den zukünftigen Mieteinnahmen und deren Kapitalisierung.
3. Sachwertverfahren: Hierbei werden Baukosten und Grundstückswert zusammengerechnet und die Altersabschreibung abgezogen. Insbesondere bei selbstgenutzten Häusern ohne vergleichbaren Markt wird dieses Verfahren häufig genutzt.

Diese Verfahren liefern eine solide Basis für die Immobilienbewertung, doch sie sind oft komplex und erfordern Fachwissen.

Kann man den Immobilienwert selbst berechnen?

Eine grobe Berechnung des Immobilienwerts ist auch als Laie möglich. Sie können die Quadratmeterpreise in Ihrer Region recherchieren und mit der Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses multiplizieren. Faktoren wie die Ausstattung, das Baujahr sowie eventuelle Modernisierungen sollten Sie aber mit einbeziehen, denn sie haben entscheidenden Einfluss auf den Preis.

Beispiel:

• Der Vergleichspreis pro Quadratmeter liegt bei 5.000 Euro
• Die Wohnfläche beträgt 80 Quadratmeter
• Der Basiswert der Immobilie beträgt somit 400.000 Euro

Für die jeweilige Ausstattung müssen dann Zu- oder Abschläge gemacht werden. Ein Neubau mit einer hochwertigen Ausstattung erzielt einen höheren Preis, während ein unsanierter Altbau niedriger bewertet wird.

Kriterien bei der Ausstattung sind zum Beispiel die Art der Fußböden, die Beschaffenheit der Fenster, Stellplätze, Kamin, Terrassen, Aufzug, Fußbodenheizung und vieles mehr. Und auch wann eine Immobilie gebaut wurde und ob sie saniert wurde oder nicht, ist relevant.

Eine erste Einschätzung können Sie so erzielen, allerdings ersetzt diese grobe Regelung keine professionelle Immobilienbewertung.

Welche Online-Tools zur Immobilienbewertung gibt es?

Für eine schnelle Bewertung können Sie auf Online-Tools zurückgreifen. Die besten Optionen sind diese:

1.Online-Rechner der großen Immobilienportale

Plattformen wie Immobilienscout24 oder Immowelt bieten kostenfreie Immobilienrechner an. Es werden Daten zu Baujahr, Größe, Lage sowie Ausstattung von Haus oder Eigentumswohnung abgefragt und auf Basis dessen wird eine erste Einschätzung erteilt. Dabei gibt es Vor- und Nachteile:

Vorteile:

• Die Ermittlung des Immobilienwerts erfolgt schnell und kostenlos
• Diese Tools bieten eine Orientierung am Markt
• Sie können teilweise ohne Anmeldung genutzt werden

Nachteile:

• Die Ergebnisse sind meist nur grob
• Ihre Daten werden teilweise für Werbung genutzt

2. Regionale Banken und Sparkassen

Viele Banken stellen eigene Tools bereit. Diese orientieren sich häufig am lokalen Markt, was für den Verkauf einer Immobilie besonders hilfreich ist.

Vorteile:

• Diese Tools sind regional genauer
• Sie wurden oft von Sachverständigen entwickelt

Nachteile:

• Sie sind manchmal nur für Kunden zugänglich

3. Spezialisierte Bewertungsportale

Es gibt unabhängige Plattformen, die ausschließlich die Wertermittlung anbieten. Diese sind oft transparenter und verzichten teilweise auf eine Registrierung.

Immobilienwert via Tool ermitteln, aber ohne Anmeldung: Wo geht das?

Nicht jeder Nutzer möchte direkt seine Daten preisgeben, wenn er eigentlich nur eine unverbindliche Zahl herausfinden möchte. Es gibt einige Tools, die auch ohne Anmeldung auskommen, darunter:

· Baufilab

· Check24

· Interhyp

All diese Seiten haben Rechner zur Wertermittlung, in die die Basisdaten eingegeben werden können. Anschließend erhalten Sie eine erste Bewertung Ihrer Immobilie. Das Ergebnis ist meist grob, reicht aber für eine schnelle Orientierung. Wer eine genauere Bewertung möchte, muss häufig entweder Kontaktdaten hinterlassen oder weitere Informationen preisgeben.

Wann sollte man für die Immobilienbewertung lieber zum Makler oder Gutachter?

Makler und Gutachter kennen den Markt und haben die nötige Erfahrung, um den Immobilienwert zu ermitteln. Während Online-Tools Ihnen meist lediglich eine grobe Einschätzung geben, haben Sachverständige weitere Möglichkeiten, um den Preis genauer zu bestimmen:

• Sie können eine persönliche Besichtigung vor Ort durchführen
• Sie können dadurch die Lage, das Mikroumfeld sowie die Ausstattung besser beurteilen
• Sie sind erfahren mit Preisverhandlungen und können dabei helfen, eine Immobilie am Markt realistisch zu positionieren
• Sie können Ihnen Rechtssicherheit bieten

Insbesondere vereidigte Sachverständige sind eine wichtige Anlaufstelle, wenn es um eine exakte Immobilienbewertung geht. Gerade bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie einer Scheidung oder einem Erbfall akzeptieren Banken, Behörden oder Gerichte in der Regel nur ein schriftliches Gutachten. Dieses orientiert sich am Verkehrswert und berücksichtigt streng definierte Kriterien wie die Lage, den Zustand, die Ausstattung sowie das Baujahr der Immobilie.

Ein solches Gutachten ist zwar mit höheren Kosten verbunden, bringt aber eine deutlich größere Rechtssicherheit. Außerdem kann es helfen, Konflikte zu vermeiden, weil der Wert nicht auf groben oder individuellen Schätzungen, sondern auf einer anerkannten Wertermittlung beruht.

Online-Rechner sind immer gut für eine erste Einschätzung, aber wer plant, eine Wohnung oder ein Haus im Rahmen einer Erbschaft, eines Verkaufs oder einer Finanzierung verbindlich bewerten zu lassen, kommt an einem professionellen Gutachten kaum vorbei. Schließlich können Sachverständige die Ausstattung sowie die Umgebung nochmal anders bewerten, kennen die gängigen Kriterien und wissen, worauf es ankommt.

Fazit: So können Sie den Immobilienwert clever ermitteln

Eine Immobilienbewertung ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Um eine grobe Berechnung zu erhalten, können Sie mit Online-Rechnern erste Schritte gehen. Brauchen Sie eine genaue Zahl und werden der Kauf oder Verkauf konkret, dann sollten Sie einen Makler oder Gutachter aufsuchen, denn diese kennen die Details und wissen, worauf es ankommt.

Ob Haus oder Eigentumswohnung: Der richtige Mix aus Online-Tools und professioneller Beratung liefert Ihnen die beste Grundlage für Ihr Vorhaben. Das Vergleichswertverfahren ist oft ein guter Start, aber am Ende entscheidet der Markt. Diesen kennen fachkundige Gutachter, die eine fundierte Wertermittlung durchführen können, schlichtweg am besten.