Verwertungskündigung: 4 Beispiele & 5 Voraussetzungen

Nach der Kündigung wegen Eigenbedarfs ist die sogenannte Verwertungskündigung die wichtigste ordentliche Kündigung für Vermieter. Mit ihr dürfen Sie einen Mietvertrag beenden, der Sie an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung Ihrer Immobilie hindert (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Im Einzelnen hat die Verwertungskündigung diese 4 Voraussetzungen:

1. Sie haben die Absicht einer anderen Verwertung der Immobilie.
2. Diese andere Verwertung ist angemessen für die Immobilie.
3. Durch Ihren Mietvertrag sind Sie an dieser Verwertung gehindert.
4. Durch diese Hinderung entstehen Ihnen erhebliche wirtschaftliche Nachteile.

Diese Voraussetzungen können in den folgenden 4 Fällen gegeben sein:

Beispiel 1: Verkauf

Sie dürfen Ihrem Mieter kündigen, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen müssen, Ihnen dies aber nicht zu wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen möglich ist. Ihr Vorteil: Sie können auch dann eine Verwertungskündigung aussprechen, wenn der Verkauf nicht zwingend erforderlich ist. Sie brauchen also zur Kündigung nichtzwingend in einer existenziellen Notlage sein.

Es ist z.B. ausreichend, wenn durch den Verkaufserlös das Wohnhaus des Vermieters finanziert werden soll. Auch wenn der Verkauf erfolgt, um geschäftliche Schulden des Vermieters zu tilgen, ist eine  Verwertungskündigung möglich.

Beispiel 2: Mindererlös

Ferner dürfen Sie eine Verwertungskündigung aussprechen, wenn der Verkauf in vermietetem Zustand für Sie wirtschaftlich sinnlos ist. Die kritische Schwelle für den Mindererlös variiert dabei stark von Gericht zu Gericht. Sie liegt zwischen 15% und 50%.

Hierbei gilt es besonders zu beachten, dass Sie in Ihrer Kündigung diesen voraussichtlichen Mindererlös begründen müssen. Denn allein der pauschale Hinweis darauf, dass vermietete Wohnungen generell zu geringeren Kaufpreisen verkauft werden als unvermietete Wohnungen, ist nicht ausreichend.

Beispiel 3: Umgestaltung

Sie haben auch das Recht zu einer Verwertungskündigung auf Ihrer Seite, wenn der Mietvertrag nicht  aufrechterhalten werden kann, weil Sie das Mietgebäude erheblich umgestalten, um es wirtschaftlich deutlich besser zu verwerten.

Dieser Grund ist gegeben, wenn Sie beispielsweise die Wohnung derart umgestalten, dass der neue Grundriss zum Wegfall der gekündigten Wohnung führt oder wenn Sie 2 kleinere Dachgeschosswohnungen unter Einbeziehung des Spitzbodens zu einer großen Wohnung umbauen.

Beispiel 4: Abriss

Selbst wenn Sie sich zum radikalsten baulichen Eingriff in Ihr Gebäude entscheiden und es abreißen, um an gleicher Stelle ein neues Gebäude zu errichten, kann Sie dies zur Kündigung berechtigen.

In der Vergangenheit kam es zu einem solchen Fall, als ein sanierungsbedürftiges Gebäude, das selbst mit Investitionen von 70.000 € nur noch ca. 20 Jahre zu nutzen gewesen wär, abgerissen wurde.

Verwertungskündigung: 5 Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Damit Sie eine Verwertungskündigung wirksam aussprechen können, müssen die folgenden 5 Voraussetzungen gegeben sein:

• Absicht wirtschaftlicher Verwertung
• Hinderung durch das Mietverhältnis
• Angemessenheit der Verwertung
• Gefahr erheblicher Nachteile
• Detaillierte Begründung der Kündigun

1. Absicht wirtschaftlicher Verwertung

Die Absicht ist gegeben, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen beziehungsweise von Grund auf sanieren müssen. Außerdem, wenn Sie die Immobilie, die bisher zu Wohnzwecken genutzt wurde, künftig zu Geschäftszwecken vermieten, verpachten oder verkaufen möchten.

Schließlich kommt auch der Abriss des Gebäudes in Betracht, wenn Sie auf seinem Grundstück anschließend einen Neubau errichten möchten.

Ihre Absicht, die Immobilie wirtschaftlich verwerten zu wollen, müssen Sie Ihrem Mieter dabei immer nachweisen können. Um im Streitfall die Berechtigung Ihrer Verwertungskündigung zu beweisen, empfiehlt es sich alle Verkaufsinserate, Makleraufträge, Baubeschreibungen für den Umbau u. Ä. bis zum Auszug des Mieters aufzubewahren.

Achtung: In zwei Fällen ist Ihnen eine Verwertungskündigung nach dem Gesetz per se untersagt: Zum einen dürfen Sie nicht kündigen, um Ihre Immobilie anschließend neu und zu einer höheren Miete zu vermieten. Zum anderen können Sie nicht kündigen, wenn Sie Ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln möchten.

Anders als viele Mieter oft meinen, ist auch die Erteilung einer Baugenehmigung nicht Voraussetzung einer Verwertungskündigung (so das OLG Frankfurt/Main in einem Beschluss v. 25.06.92, Az. 20 ReMiet 7/91).

2. Hinderung durch das Mietverhältnis

Zweite Voraussetzung Ihrer Verwertungskündigung ist, dass Ihr Mietverhältnis Sie an der wirtschaftlichen Verwertung Ihrer Immobilie hindert. Der mit Abstand häufigste Fall in der Praxis ist der, dass ein Käufer Ihre Immobilie nur in unvermietetem Zustand kaufen möchte.

Anerkanntermaßen hindert der Mietvertrag eine wirtschaftliche Verwertung aber auch dann, wenn die Mietwohnung durch beabsichtigte Baumaßnahmen entfallen wird.

Etwa dadurch, dass mehrere kleinere Wohnungen zu weniger größeren Wohnungen verbunden werden sollen (LG Hannover, Beschluss v. 29.01.14, Az. 4 S 98/13). Oder dadurch, dass das Mietgebäude abgerissen und neu erbaut werden soll (BGH, Urteil v. 09.02.11, Az. VIII ZR 155/10).

3. Angemessenheit der Verwertung

Ihrer Verwertungsabsicht müssen vernünftige und nachvollziehbare Erwägungen zugrunde liegen. Dies ist der Fall, wenn Sie für sich oder einen Familienangehörigen neuen Wohnraum schaffen bzw. einen Hausbau finanzieren möchten. Zum anderen ist die Verwertung „angemessen“, wenn Sie mit dem Verkaufserlös bestehende Kredite ablösen oder sonstige Verbindlichkeiten tilgen möchten.

4. Gefahr erheblicher Nachteile

Schließlich muss Ihnen ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil drohen, wenn Sie das Mietverhältnis nicht beenden können. Dies ist der Fall, wenn Sie verkaufen müssen, aber alle Kaufwilligen nur Interesse an der geräumten Wohnung haben, weil sie zum Beispiel selber einziehen wollen oder diese für einen Dritten benötigen.

Ein Nachteil kann aber auch in gravierenden finanziellen Einbußen liegen. Allerdings haben Sie keinen Anspruch auf die höchstmögliche Rendite und können auch nicht bei jedem nur denkbaren wirtschaftlichen Nachteil kündigen.

In der Praxis besteht ein erheblicher Nachteil zumeist darin, dass sich die Wohnung in vermietetem Zustand nur zu einem wesentlich geringeren Preis verkaufen lässt. Wie hoch der Nachteil konkret sein muss, kann nicht allgemeingültig gesagt werden, doch lässt sich die folgende Faustformel aufstellen:

Beträgt der Mindererlös mehr als 20%, erleidet der Verkäufer erhebliche wirtschaftliche Nachteile. Allerdings sind auch der Einkaufspreis der Immobilie und die persönlichen Verhältnisse des Vermieters zu berücksichtigen. Es muss jedenfalls nicht erst eine Existenzgefährdung des Vermieters drohen, ehe dieser zum Mittel der Verwertungskündigung greifen darf.

5. Detaillierte Begründung der Kündigung

Zunächst einmal gilt: Wie bei jeder anderen Kündigung einer Wohnung muss auch die Verwertungskündigung dem Mieter schriftlich, also unterschrieben, im Original zugehen. Eine Kündigung per Fax ist unwirksam.

Zu ihrer Wirksamkeit muss die Verwertungskündigung detailliert begründet werden. Dies bedeutet für den weitaus häufigsten Fall eines geplanten Verkaufs: In der Kündigung ist darzulegen, was die Wohnung in vermietetem und in unvermietetem Zustand „bringen“ würde.

Wichtig: Der Hinweis auf den allgemeinen Erfahrungssatz, dass leer stehende Häuser und Wohnungen immer teurer zu verkaufen sind, reicht keinesfalls aus.

Sonderfall: Die Abrisskündigung – nur bei Neubebauung

In manchen Teilen Deutschlands kommt es durch Bevölkerungs-Abwanderung zu erheblichem Leerstand. Sofern dies für den Vermieter auf Dauer mit Kosten verbunden ist, die durch die erzielte Miete nicht abgedeckt werden, hat dieser ein Kündigungsinteresse.

Allerdings liefert Ihr Wunsch Haus und Wohnung abzureißen nicht automatisch auch einen Grund für eine Verwertungskündigung.

Zwar lässt sich aus den meisten Grundstücken durchaus mehr Profit schlagen, wenn man Wohnhäuser abreißt und stattdessen Büros baut. Dennoch werden an Ihre Abrisspläne die gleichen strengen Anforderungen gestellt wie an Verkaufs- oder Sanierungspläne.

Als Abrissgrund kommt zum Beispiel eine marode Bausubstanz infrage, die sich mit vertretbaren Mitteln nicht mehr sanieren lässt (BGH, Urteil v. 28.01.08, Az. VIII ZR 7/08). Und ganz grundsätzlich gilt: Der Abriss eines Gebäudes kann eine Verwertungskündigung nur rechtfertigen, wenn das Grundstück anschließend neu bebaut wird (BGH, Urteil v. 24.03.04, Az. VIII ZR 188/03).

Wann ist eine Verwertungskündigung nicht rechtmäßig?

Eine Verwertungskündigung ist z.B. dann ausgeschlossen, wenn Sie Ihre Immobilie anschließend neu und zu einer höheren Miete vermieten wollen. Zum anderen scheidet die Kündigung aus, wenn Sie Ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln möchten. Außerdem dürfen Sie weder eine Eigenbedarfskündigung noch eine Verwertungskündigung erklären, wenn zugunsten des Mieters die gesetzliche Kündigungssperrfrist läuft. Dies ist der Fall, wenn folgender Zeitablauf gegeben ist:

1. Der Mietvertrag wird geschlossen.
2. Danach wird Wohnungseigentum an der vermieteten Wohnung gebildet.
3. Danach wird die vermietete Eigentumswohnung verkauft.

In diesem Fall beginnt mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch die Kündigungssperrfrist zu laufen. Sie beträgt 3 Jahre, vielerorts aber auch 10 Jahre. Dies betrifft derzeit die Bundesländer Bayern, Berlin, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Nordrhein-Westfalen.