Abmahnung und Unterlassungsklage: So machen Sie es als Vermieter richtig

In manchen Situationen kann es für Sie als Vermieter vorteilhaft sein, statt der fristlosen Kündigung eine Unterlassungsklage zu erheben.

Dies kann unter Umständen dann der Fall sein, wenn Ihre Wohnung nur sehr schwierig zu vermieten ist und ein neuer Mieter nicht ohne Weiteres zu finden wäre.

Wenn Sie außerdem einen zahlungskräftigen Mieter haben, möchten Sie diesem natürlich nicht ohne Not fristlos kündigen.

Wichtig ist, dass zunächst – wie bei der Kündigung -, eine Abmahnung ausgesprochen wird.

Formulierungsbeispiel Abmahnung

Eine Abmahnung, beispielsweise im Fall einer vertragswidrigen gewerblichen Nutzung der Wohnung, könnte wie folgt aussehen:

Sehr geehrte Frau …,

leider musste ich erfahren, dass Sie seit ca. einem Monat in Ihrer Wohnung ein Friseurgeschäft betreiben.

Nach Angaben Ihrer Nachbarn kommen täglich bis zu 20 Kunden zu Ihnen, wobei diese den Aufzug benutzen müssen, um zu Ihnen in den 4. Stock zu gelangen.

Dieser Publikumsverkehr führt zu erheblichen Störungen und Belästigungen der übrigen Mitbewohner. Damit überschreiten Sie den vertragsgemäßen Gebrauch der von Ihnen zu Wohnzwecken gemieteten Räume.Ich fordere Sie auf, das vertragswidrige Verhalten unverzüglich, spätestens bis zum … zu unterlassen.

Sollten Sie das gerügte Verhalten gleichwohl fortsetzen, werde ich eine Unterlassungsklage erheben. Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses behalte ich mir vor.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift Vermieter)

Auf beweissichere Zustellung der Abmahnung achten

Selbstverständlich müssen Sie auch darauf achten, dass Sie Ihrem Mieter die Abmahnung beweissicher zukommen lassen.

Sie vermeiden so unangenehme Überraschungen, indem Ihr Mieter im Prozess plötzlich behauptet, er habe nie eine Abmahnung erhalten.

Lassen Sie sich den Empfang entweder von Ihrem Mieter schriftlich bestätigen oder stellen Sie ihm die Abmahnung per Einwurf-Einschreiben oder über einen verlässlichen Boten zu.

Abmahnung und Unterlassungsklage müssen sich auf gleichen Sachverhalt beziehen

Achten Sie darauf, dass die Unterlassungsklage den gleichen Sachverhalt zum Gegenstand hat wie die zuvor ausgesprochene Abmahnung.

Beispiel: Eine Unterlassungsklage wegen unerlaubter Tierhaltung wäre von vornherein unbegründet, wenn die vorangegangene Abmahnung wegen unberechtigter Untervermietung ausgesprochen wurde.

Wahren Sie eine angemessene Frist bis zur Klageerhebung

Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit geben, den vertragswidrigen Gebrauch zu beenden. Daher fordert die Rechtsprechung stets eine angemessene Frist zwischen Abmahnung und Klageerhebung.

Was angemessen ist, lässt sich pauschal nicht sagen. Dies hängt stets vom Einzelfall und von der Art der Vertragsverletzung ab.

Beispiel: Wenn Ihr Mieter vertragswidrig einen Hund in der Wohnung hält, so muss ihm ausreichend Zeit gegeben werden, den Hund anderweitig unterzubringen. Belästigt Ihr Mieter seine Nachbarn mit überlauter Musik, kann die Zeit zwischen Abmahnung und Klage kürzer ausfallen.

Muster: So formulieren Sie eine erfolgreiche Unterlassungsklage

In Anlehnung an das Ausgangsbeispiel schlagen wir für eine Unterlassungsklage folgende Formulierung vor:

An das Amtsgericht … – Mietabteilung –

Klage

des Herrn … –Kläger–

gegen

Frau … –Beklagte–

wegen: Unterlassung

Ich erhebe hiermit Klage und beantrage,

1. die Beklagte zu verurteilen, in der von ihr angemieteten Wohnung (genaue Bezeichnung der Wohnung) die gewerblich ausgeübte Tätigkeit als Friseurin zu unterlassen,

2. der Beklagten anzudrohen, für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von 250.000€oder eine Ordnungshaft von bis zu 6 Monaten gegen sie festzusetzen,

3. der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen,

4. das Urteil für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Begründung:Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte Mieterin der Wohnung (genaue Bezeichnung der Wohnung)

Beweis: Vorlage des Mietvertrags

Der Kläger musste feststellen, dass die Beklagte seit etwa Juni 2011 in ihrer Wohnung ein Friseurgeschäft betreibt. Nach Angaben der Nachbarn kommen täglich bis zu 20 Kunden zur Beklagten, wobei diese, um in den 4. Stock zu gelangen, den Aufzug benutzen müssen.

Beweis: Zeugnis des Herrn …

Zeugnis der Frau …

Dieser Publikumsverkehr führt zu erheblichen Störungen und Belästigungen der übrigen Mitbewohner des Hauses. Zudem führt die ständige Nutzung eines Föhns durch die Beklagte bei der Ausübung ihres Gewerbes zu Lärmbelästigungen der angrenzenden Mieter.

Beweis: Zeugnis des Herrn …

Zeugnis der Frau …

Die Beklagte wurde mit Schreiben vom … abgemahnt und zur Beendigung des vertragswidrigen Gebrauchs aufgefordert.

Beweis: Vorlage des Abmahnungsschreibens vom …

Die Beklagte missachtet allerdings die Abmahnung und hat den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fortgesetzt, sodass nunmehr Klage geboten ist.

Abschrift anbei.

(Unterschrift Vermieter)