Bei Streit um große und kleine Tiere: So setzen Sie sich als Vermieter durch

Bei Streit um große und kleine Tiere: So setzen Sie sich als Vermieter durch

Das Haustier ist eines der „liebsten Kinder“ der Deutschen – sagt man. Für Sie als Vermieter gilt dies allerdings nur sehr eingeschränkt. Haustiere werden in Mehrfamilienhäusern zunehmend zum Problem, und das nicht erst seit der Diskussion um die Haltung von Kampfhunden.

Fest steht: Die Frage, ob das Halten von Tieren zum vertragsgemäßen Mietgebrauch gehört, zählt zu den umstrittensten Fragen des Mietalltags überhaupt. Einerseits umfasst das Wohnen alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existentiellem Lebensmittelpunkt des Mieters, seiner Familie und der übrigen Angehörigen seines Haushalts gehört. Dazu zählt ohne Zweifel auch die Tierhaltung, insbesondere die von Hunden und Katzen.

Andererseits unterliegt die Tierhaltung jedoch gewissen Regelungen. Das Zusammenleben der Mieter in der Hausgemeinschaft „unter einem Dach“ erfordert von den Tierhaltern die gebotene Rücksichtnahme auf die übrigen Hausbewohner. Tierhalter sind verpflichtet, ihre Tiere so zu halten, dass der Hausfrieden gewahrt wird. Auch die Erfordernisse des Tierschutzes dürfen nicht außer Acht gelassen werden.

Im Mietalltag geht es immer wieder um die Frage, ob, welche und wie viele Haustiere ein Mieter in seiner Wohnung halten darf. Die Antwort darauf hängt entscheidend davon ab, ob im Mietvertrag die Tierhaltung erlaubt, verboten oder überhaupt nicht geregelt ist.

Wenn im Mietvertrag nichts geregelt ist

Fehlt eine vertragliche Regelung zur Tierhaltung, kann sich der Mieter ein Haustier anschaffen, ohne dass Sie als Vermieter Einwände dagegen erheben können. Voraussetzung ist allerdings, dass Gefahren und Belästigungen für die übrigen Hausbewohner sowie für die Wohnung bzw. das Haus nicht zu befürchten sind. Haustiere gehören einfach zum Wohnen dazu. Dies gilt nicht nur für ländliche Bereiche, in denen der Haushund vorwiegend als Wachhund noch seine ursprüngliche Funktion erfüllt, sondern auch für städtische Ballungsgebiete, in denen der Haushund zunehmend kommunikative Bedürfnisse erfüllt.

Wie überall, gibt es natürlich auch hier Grenzen. Wo genau diese verlaufen, ist selbst unter den Gerichten umstritten. Es kommt eben immer auf die genauen Umstände im konkreten Einzelfall an.

Für Kleintiere gelten Besonderheiten

Einigkeit besteht zunächst darin, dass das Halten von Kleintieren, die nach außen nicht oder kaum in Erscheinung treten, nicht verboten werden kann. Solche Tiere darf der Mieter ohne Ihre Erlaubnis als Vermieter halten. Von diesen Tieren können praktisch keine nennenswerten Störungen oder Schädigungen ausgehen. Zu den Kleintieren zählen unter anderem:

• Echsen,

• Goldhamster,

• Kanarienvögel,

• Kaninchen,

• Schildkröten,

• Zierfische,

• Ziervögel.

„Exoten“ sind ein Fall für sich

Das Halten exotischer Tiere, auf die Mitbewohner allgemein mit Abscheu, Ekel oder Angst reagieren, gehört allerdings nicht mehr zum Wohngebrauch. Das gilt beispielsweise für das Halten einer Ratte.

Anders verhält es sich dagegen bei ungefährlichen Schlangen, die der Mieter im Terrarium hält. Es handelt sich um Tiere, die ständig in verschlossenen Behältnissen gehalten werden, also nicht in der Wohnung umher laufen und diese in irgendeiner Weise abnutzen – und von denen auch keine Geräusch- oder Geruchsimmissionen ausgehen.

Dass sich andere Mitmieter vor dem Tier ekeln könnten, bleibt hier unbeachtlich. So entscheiden jedenfalls die Gerichte.

Achtung: Handelt es sich hingegen um Gift- oder Riesenwürgeschlangen, die etwa im Fall einer zufälligen Zerstörung der Terrarien zu einer lebensgefährlichen Bedrohung der Mitmieter und übrigen Hausbewohner werden können, wäre die Grenze des vertragsgemäßen Mietgebrauchs überschritten.

Aber auch das Halten von Kleintieren kann problematisch werden, wenn deren Zahl ein bestimmtes Ausmaß überschreitet. So handelt es sich nicht mehr um üblichen Wohngebrauch, wenn der Mieter in seiner Wohnung insgesamt 14 Aquarien mit Zierfischen, einen Kakadu, zwei Papageien und einen Sittich hält. Ebenso sprengt es den Rahmen des normalen Wohnens, wenn der Mieter in seiner Kleinwohnung neben zwei Nymphensittichen und vier Kaninchen zusätzlich 19 Katzen hält.

In folgenden Fällen haben die Gerichte angenommen, dass die Tierhaltung zulässig ist:

• der Mieter hält aus therapeutischen Gründen eine Katze oder einen Hund,

• der Mieter lebt in einem einsamen Haus und hält deshalb einen Wachhund,

• der Mieter benötigt einen Blindenhund.

Kampfhunde haben im Mehrfamilienhaus nichts zu suchen

Kampfhunde im Mehrfamilienhaus: Dieses Thema erhitzt weiterhin die Gemüter. Die Entscheidungen der Gerichte sind hier jedoch eindeutig:

Das Halten von Kampfhunden gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Der Grund liegt auf der Hand: Wegen der Unberechenbarkeit tierischen Verhaltens kann nie ganz ausgeschlossen werden, dass von den Hunden Gefährdungen und Belästigungen für die Nachbarn des Mieters und anderer Bewohner im Haus ausgehen.

Achtung: Selbst wenn die übrigen Bewohner im Haus damit einverstanden sind, dass einer der Mieter einen Kampfhund hält, müssen Sie als Vermieter das nicht erlauben. Das Argument der Gerichte: Fehlt eine Regelung im Mietvertrag, steht es in Ihrem freien Ermessen, wie Sie sich entscheiden.

Ihr Verhalten darf allerdings nicht rechtsmissbräuchlich sein. Mit anderen Worten: Sie müssen einen nachvollziehbaren Grund haben, den Hund zu verbieten.

Ein Grund, der nach Auffassung der Gerichte zählt: Sie müssen stets an die künftige Vermietbarkeit der Wohnungen im Haus denken. Wird eine Wohnung im Haus frei und soll sie wieder vermietet werden, kann sich ein Kampfhund im Haus als echtes Vermietungshindernis erweisen. Manch ein Mietinteressent winkt entsetzt ab, wenn er hört, dass er Gefahr läuft, im Treppenhaus auf einen Kampfhund zu treffen. Da hilft es dann auch nicht mehr, dass der Hund eine Verhaltensprüfung bestanden hat.

Hinweis: Es versteht sich eigentlich von selbst, musste aber auch erst von den Gerichten entschieden werden: Auch sonstige gefährliche Tiere wie beispielsweise Bären, Wildkatzen, Krokodile, Riesenschlangen, Giftnattern und Skorpione haben in Mietwohnungen nichts zu suchen.

Ein besonderes Problem bildet das Füttern frei lebender Tiere. Dabei handelt es sich zwar nicht um eine Tierhaltung. Trotzdem kann dem Mieter das Füttern untersagt werden, wenn damit eine Belästigung anderer Bewohner oder eine Gefährdung des Gebäudes verbunden ist.

Beispiel: Das Füttern von Tauben.

Generelles Tierhaltungsverbot im Mietvertrag ist nicht zulässig

Folgende Formularklausel in einem Mietvertrag ist stets unwirksam:

Die Haltung von Tieren in der Wohnung ist nicht erlaubt.

Solche Klauseln „kassieren“ die Gerichte, weil das Verbot auch das Halten von Kleintieren umfasst. Wirksam ist eine solche Klausel jedoch dann, wenn sich aus ihr ausdrücklich ergibt, dass Kleintiere vom Verbot ausgenommen sind. Das ist bei folgender Klausel der Fall:

Die Haltung von Tieren in der Wohnung ist nicht erlaubt, es sei denn, es handelt sich um Kleintiere (Wellensittich, Zierfisch usw.).

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach jede Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters bedarf, steht es Ihnen als Vermieter grundsätzlich frei, ob Sie die Tierhaltung dulden oder nicht. Das bedeutet: Hat der Mieter ohne Ihre Erlaubnis einen Hund angeschafft, kommt es auf den Einzelfall an, ob Sie die Abschaffung des Hundes verlangen können.

Typisch für solche Fälle ist diese Formularklausel:

Der Mieter bedarf der Zustimmung des Vermieters wenn er in den Mieträumen ein Tier halten will, es sei denn es handelt sich um Kleintiere (Wellensittich, Zierfisch usw.).

Die Gerichte legen diese Klausel dahingehend aus, dass es von den konkreten Umständen des Einzelfalls abhängt, ob der Vermieter die Tierhaltung verbietet. Generell könne ein Mieter bei einer solchen Formularklausel davon ausgehen, dass der Vermieter seine Zustimmung erteilt, falls nicht gewichtige Gründe dagegensprechen.

Um einen gewichtigen Grund handelt es sich beispielsweise, wenn ein Nachbar auf derselben Etage unter einer Tierhaarallergie leidet.

Achtung: Eine Formularklausel, wonach das Recht zur Tierhaltung von einer schriftlichen Erlaubnis des Vermieters abhängig sein soll, ist unwirksam. Denn dadurch wird der rechtlich unzutreffende Eindruck erweckt, dass sich der Mieter auf eine mündlich erteilte Erlaubnis des Vermieters nicht berufen kann.

Wann Sie eine Erlaubnis widerrufen können

Als Vermieter sind Sie berechtigt, die Erlaubnis der Tierhaltung jederzeit zu widerrufen, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt. Das ist etwa der Fall, wenn Ihr Mieter einen als gefährlich geltenden Hund anschafft und Sie bei der Erteilung der Erlaubnis davon keine Kenntnis hatten.

Die Erlaubnis kann auch dann widerrufen werden, wenn es zu erheblichen Belästigungen durch das Tier kommt. Dabei muss es sich aber um konkrete Störungen handeln. Dass andere Bewohner des Hauses pauschal eine Belästigung oder Bedrohung durch den Hund des Mieters behaupten, genügt nicht.

Ein wichtiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn ein Hund Ruhestörungen oder Schäden verursacht oder das Treppenhaus und den Garten verunreinigt. Ein Widerruf ist auch gerechtfertigt, wenn der Hund die Hausnachbarn in

einem solchen Maß belästigt und beeinträchtigt, dass diese Angst vor dem Hund haben und die durch den Hund hervorgerufenen Ängste dazu führen, dass einige Hausnachbarn eine Begegnung mit dem Hund schlechthin zu vermeiden suchen, sich also beim Verlassen ihrer Wohnung und bei der Rückkehr nach dem Ausführverhalten des Mieters richten.

Unter Umständen kann der Widerruf einer Erlaubnis zur Tierhaltung jedoch auch rechtsmissbräuchlich sein. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Vermieter gegenüber anderen Mietern bei genau den gleichen Voraussetzungen die Tierhaltung duldet.

Es gilt der Grundsatz der Gleichbehandlung aller Mieter. Wenn Sie als Vermieter einem Teil der Mieter die Tierhaltung erlauben, diese anderen aber verweigern, ohne dass für die Differenzierung ein sachlicher Grund gegeben ist, liegt ein Rechtsmissbrauch nahe. Gleiches gilt, wenn der Vermieter selbst mit im Haus wohnt und ein Tier hält.

Achtung: Beim Tod des Tieres muss der Mieter im Fall der Neuanschaffung eines gleichartigen Tieres nur dann erneut Ihre Erlaubnis als Vermieter einholen, wenn es sich seinerzeit um eine Einzelfallerlaubnis gehandelt hat. Ist dagegen nichts anderes vereinbart und die Erlaubnis auch nicht ausdrücklich befristet erteilt worden, wirkt die Erlaubnis grundsätzlich über den Tod des Tieres hinaus für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses.

Bringen Besucher des Mieters Hunde mit oder betreut dieser vorübergehend die Haustiere Dritter, handelt es sich nicht bereits um einen Fall der Tierhaltung.

Die Tiere dürfen sich aber nur beim Mieter aufhalten, solange vom Hund keine Bedrohungen oder Belästigungen anderer Hausbewohner ausgehen und der Hund auf Grund seiner Rasse auch keine potenzielle Gefahr für andere darstellt.

Wann Sie fristlos kündigen können

Bei einer unzulässigen Tierhaltung kommt unter Umständen auch eine „fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Wohnung“ in Betracht. Das gilt jedenfalls dann, wenn Sie Ihren Mieter zu Recht aufgefordert haben, das Tier abzuschaffen, weil es die Hausgemeinschaft erheblich stört oder gefährlich ist und der Mieter dieser Aufforderung nicht folgt.

Achtung: Wenn Sie als Vermieter die Tierhaltung erlauben, müssen Sie immer auch damit rechnen, dass es zu Mietminderungen durch andere Mieter kommt. Nicht etwa wegen der Tierhaltung selbst, sondern wegen des Tierlärms.

Beim Tierlärm ist es insbesondere das Hundegebell, das immer wieder die Gemüter erhitzt. Da die Hundehaltung allgemein üblich ist, müssen Nachbarn ein gewisses Maß an Bellen dulden. Dies gilt speziell in ländlichen Gebieten.

Ständiges Bellen, das über das vermeidbare Maß hinausgeht, stellt dagegen eine wesentliche Störung der Nachbarn bzw. Mitbewohner in einem Mehrfamilienhaus dar. Das Bellen eines Hundes darf etwa 30 Minuten am Tag nicht überschreiten und ist während der Ruhezeiten völlig zu unterbinden.

Typische Einzelfälle aus der Praxis: So entschieden die Gerichte

Wenn es in der Praxis Streit um die Tierhaltung gibt, betrifft dieser meist die Haltung von Hunden. Die Entscheidungen der Gerichte bieten dazu folgende Bandbreite:

Belange der Mietergemeinschaft

Begehrt der Mieter die Erlaubnis der Hundehaltung, sind Sie als Vermieter berechtigt und verpflichtet zu prüfen, inwieweit sowohl die Belange der Mietergemeinschaft als auch die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses durch die Hundehaltung berührt werden können.

Stellen Sie dabei unter anderem auf die Größe des Hundes ab, ist dies ein sachgerechtes Abwägungskriterium, das auch bei artgerechter Haltung des Hundes herangezogen werden darf. Bei größeren Hunden, insbesondere auch Schäferhunden, ist die Gefahr der Gefährdung oder auch nur Belästigung von Mitbewohnern eines Mehrfamilienhauses oder von Nachbarn nie ganz auszuschließen.

Sie sind nicht verpflichtet darauf abzustellen, ob von dem Hund des Mieters bereits Störungen irgendwelcher Art ausgegangen sind, ob mit derartigen Störungen auf Grund von Charakter und Erziehung des Hundes zu rechnen ist oder ob die Mitbewohner sich von dem Hund konkret belästigt fühlen. Einem Vermieter ist nicht zuzumuten, darauf verwiesen zu werden, es erst zu Belästigungen oder gar Gefährdungen Dritter kommen zu lassen, bevor er die Erlaubnis zur Hundehaltung versagen kann. Das betonen die Gerichte immer wieder.

Mietminderung bei Froschgequake und Hundegebell?

Froschgequake kann selbst langjährige, friedlich verlaufende Miet- und Nachbarschaftsverhältnisse abrupt zerstören. An einem warmen Frühlings- oder Sommerabend am Gartenteich zu sitzen und zu beobachten, wie sich der Mond auf der Wasserfläche spiegelt, und dabei dem „Gesang“ einiger Frosch zu lauschen, ist für die einen „Idylle pur“, für die anderen je nach Mentalität ruhestörender Lärm oder gar Lärmterror. Mieter, die sich durch die Froschlaute belästigt fühlen, sind allerdings nicht berechtigt, die Miete zu kürzen. Froschgequake, so die Gerichte, sind als natürliche Lärmquelle hinzunehmen.

Anders beim Kläffen bellfreudiger Hunde. Gelegentliches Bellen gehört zwar noch zur hausüblichen Lärmkulisse. Ständiges Bellen eins Hundes in der Nachbarwohnung muss ein Mieter dagegen nicht hinnehmen. Überschreitet das Bellen etwa 30 Minuten am Tag, kann er vom Vermieter verlangen, dass er Abhilfe schafft.