Betriebskosten senken: Entwässerung und wo Sie sonst noch sparen können

Zu den Kosten der Entwässerung zählen die Gebühren der Hausentwässerung (Abwasserbeseitigung).

Und diejenigen für die Grundstücksentwässerung, also die Beseitung von Regenwasser von Grundstücks- und Dachflächen durch die öffentliche Kanalisation.

Es spielt keine Rolle, ob in Ihrer Gemeinde für die Haus- und Grundstücksentwässerung einheitliche Gebühren festgesetzt sind oder diese getrennt erhoben werden. In beiden Fällen können Sie sämtliche festgesetzten Gebühren auf Ihre Mieter umlegen.

Reduzieren Sie die Entwässerungskosten

Achtung: Bei getrennter Gebührenfestsetzung kommt es bei der Ermittlung der Kosten für die Abwasserbeseitigung meist auf den Anteil der versiegelten Fläche an der Gesamtgrundstücksfläche an.

Achten Sie darauf, dass dieser Anteil im Gebührenbescheid richtig angesetzt ist.

Die Entwässerungsgebühren ermäßigen sich auch, wenn die Dachentwässerung nicht in die Kanalisation, sondern in eine Regentonne oder einen vergleichbaren Sammelbehälter abgeleitet und zur Gartenbewässerung verwendet wird.

Ebenso besteht die Möglichkeit, einen gesonderten Gartenwasserzähler installieren zu lassen für Frischwasser, das der Gartenbewässerung dient.

Nutzen Sie diese Möglichkeiten, die Entwässerungskosten zu reduzieren.

Andernfalls riskieren Sie, dass Ihr Mieter Ihnen unwirtschaftliches Verhalten vorwirft und Sie auf einem Teil Ihrer Entwässerungskosten sitzen bleiben.

Gehört zum Grundstück eine hauseigene Abwasseranlage, können Sie die Kosten hierfür ebenfalls als Entwässerungskosten geltend machen.

Hier sind die Entleerungskosten einer Sammeloder Sickergrube, zusätzliche Reinigungskosten und die Kosten der Wartung der Anlage ansatzfähig.

Schließlich gehören zu den Entwässerungskosten die Kosten für den Betrieb einer Entwässerungspumpe. Im Einzelnen können Sie hier ansetzen:

• Betriebsstrom
• Kosten der regelmäßigen Reinigung des Pumpensumpfs
• Wartungskosten, insbesondere für regelmäßiges Prüfen und Abschmieren der Anlage

Auch wenn Sie eine Entwässerungspumpe nur bei besonders starken Niederschlägen einsetzen müssen, gehören die hierfür entstehenden Kosten zu den Entwässerungskosten.

Erschließungsbeiträge

Haben Sie Erschließungsbeiträge für Ihre Immobilie gezahlt, können Sie diese nicht als Betriebskosten ansetzen.

Diese Beiträge gehören nicht zu den öffentlichen Lasten des Grundstücks, die Sie im Rahmen des § 2 Nr. 1 BetrKV auf die Mieter umlegen können.

Es handelt sich um Grundstücks- oder Baukosten, die Sie selbst tragen müssen. Deshalb spielt es auch keine Rolle, ob diese Beiträge von der Gemeinde in einer Einmalzahlung oder in Raten erhoben werden.

Fassadenreinigung

Die Kosten für die Reinigung der Hausfassade zählen nach Ansicht der Gerichte im Allgemeinen zu den Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten und sind deshalb nicht auf Ihre Mieter umlegbar.

In einem bisher einzigartigen Urteil hat das Amtsgericht Berlin-Mitte dies jedoch erfreulicherweise anders gesehen: Eine Vermieterin ließ mehrere GraffitiSchmierereien von ihrer Hausfassade beseitigen.

Bei den Kosten – so die Richter – handelt es sich um Kosten der Hausreinigung. Diese können, sofern sie regelmäßig vorkommen, auf die Mieter umgelegt werden.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn durch die Schmierereien zugleich die Haussubstanz beschädigt ist.

In einem solchen Fall sind die Reparatur- und Reinigungskosten insgesamt nicht umlegbar (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 27.07.07, Az. 11 C 35/07).

Feuerlöscher

Sie sind gesetzlich nicht verpflichtet, Ihr Mietshaus mit Feuerlöschern auszustatten. Etwas anderes gilt nur für Hochhäuser.

Wenn Sie sich entscheiden, Feuerlöscher bereitzuhalten, tragen Sie die Anschaffungskosten dieser Geräte selbst.

Auf Ihre Mieter umlegen können Sie jedoch die Kosten der regelmäßigen Funktionsprüfung und der Neubefüllung mit Löschmittel.

Solche Prüfungen sind für freiwillig bereitgehaltene Feuerlöscher nicht vorgeschrieben. Da aber ein nicht funktionsfähiger Feuerlöscher wertlos ist, lassen Sie die Geräte am besten alle 2 Jahre von einem Fachmann überprüfen.

Voraussetzung für die Umlage der Wartungskosten auf die Mieter ist, dass Sie die Umlage bei den sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart haben.

Garagen

In größeren Miet- oder Wohneigentumsanlagen kommt es vor, dass PKWStellplätze oder Garagen auch an Personen vermietet sind, die nicht in dem Objekt wohnen.

Hier sind Sie grundsätzlich verpflichtet, die Betriebskosten der fremdvermieteten Stellplätze und Garagen (etwa Grundsteuer, Beleuchtung, Reinigung) aus der Betriebskostenabrechnung für die Wohnungsmieter herauszurechnen.

Ausnahme: Wenn die Betriebskosten für die fremdvermieteten Garagen nicht erheblich ins Gewicht fallen, können Sie die gesamten Betriebskosten nach einheitlichen Umlegungsmaßstäben aufteilen.

Die anteiligen Betriebskosten für die Garagen dürfen Sie dann aber nur gegenüber den Garagennutzern abrechnen.