Energieausweis für Immobilien: Inhalte, Kosten, Pflicht & Erstellung

Energieausweis für Immobilien: Inhalte, Kosten, Pflicht & Erstellung
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Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste zum Energieausweis zusammengefasst

  • Der Energieausweis ist in Deutschland mittlerweile für zahlreiche Immobilien eine Pflicht.
  • Der Energieausweis enthält wichtige Angaben zum Energiebedarf und -verbrauch und weist dafür die entsprechende Effizienzklasse, aber auch Modernisierungs- und Sanierungsempfehlungen für den Energie-Zustand auf.
  • Es gibt den Ausweis in zwei Varianten, nämlich zum einen als Energiebedarfsausweis und zum anderen als Energieverbrauchsausweis.
  • Ein Energieausweis wird vor allem dann benötigt, wenn Häuser verkauft werden sollen.
  • Nur für wenige Immobilien ist kein Energieausweis notwendig, wie zum Beispiel Baudenkmäler und Ferienhäuser.
  • Der Energieausweis ist mit Kosten verbunden, die je nach Art durchschnittlich zwischen 50 bis 500 Euro betragen können.

Wer heutzutage eine Immobilie verkaufen möchte, muss für Wohngebäude in den meisten Fällen einen Energieausweis vorlegen können. Dieser wird häufig ebenso als Energiepass bezeichnet und muss seitens der Eigentümer auf Verlangen von Kaufinteressenten vorgelegt werden.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was der Energieausweis ist und ob es sich dabei um ein Pflichtdokument handelt. Ferner gehen wir darauf ein, was im Energieausweis steht, wann dieser benötigt wird und welche Varianten es gibt. Darüber hinaus erfahren Sie, was ein Energieausweis kostet, wer ihn ausstellt und wie Sie den Ausweis beantragen können.

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein offizielles Dokument, welches Informationen über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz eines Gebäudes liefert. Dafür gibt der Energieausweis Auskunft über relevante und für Käufer und Mieter wichtige Kennwerte wie zum Beispiel den Energiebedarf und Energieeffizienzklasse.

Mithilfe des Energieausweises kann der energetische Zustand von Immobilien also leicht und in kurzer Zeit bewertet werden. Daher ist dieser Ausweis entweder als Bedarfsausweis oder alternativ als Verbrauchsausweis auf Grundlage des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) gesetzlich vorgeschrieben. 

Sollte es sich um ein Wohngebäude handeln, bezieht sich der jeweilige Energieausweis stets auf das gesamte Gebäude und gilt nicht nur für einzelne Wohnungen. Anders sieht es in Gebäuden aus, die aus mehreren Miet- oder Eigentumswohnungen, aber auch anderweitig genutzten Räumen bestehen. In diesem Fall betrifft der Energieausweis lediglich die Wohnräume. Das heißt: Bei unterschiedlicher Nutzungsart kann kein allgemeingültiger Energieausweis ausgestellt werden. 

Was ist der Zweck des Energieausweises?

Der Energieausweis liefert wichtige Informationen zu dem energetischen Zustand einer jeden Immobilien. Somit trägt der Energieausweis zur Transparenz und Vergleichbarkeit von Gebäuden bei und hilft Eigentümern, Mietern und Käufern, den Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten einzuschätzen. 

Zudem soll der Energiepass Anreize schaffen, Gebäude energetisch zu sanieren und dadurch den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen zu reduzieren.

Welche Inhalte umfasst der Energieausweis?

Insgesamt beinhaltet ein Energieausweis fünf Seiten mit zahlreichen Angaben. Zu diesen Inhalten gehören:

  • Gebäudeinformationen: Der Energieausweis enthält Angaben zur Adresse des Gebäudes sowie zu seiner Größe, Aufteilung und Nutzung. Hierzu zählen auch Informationen über Baujahr, Gebäudetyp und Anzahl der Wohneinheiten oder Gewerbeeinheiten.
  • Energieverbrauchskennwerte: Der Energieausweis gibt Auskunft über den Energieverbrauch bzw. Energiebedarf des Gebäudes. Dabei werden verschiedene Kennwerte angegeben, wie zum Beispiel der Endenergieverbrauch oder der Primärenergiebedarf. Diese Werte werden in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/m²) angegeben und erlauben eine Einschätzung der Energieeffizienz des Gebäudes.
  • Angaben zur Energieeffizienzklasse: Der Energieausweis weist das Gebäude einer Energieeffizienzklasse zu, die von A+ (sehr energieeffizient) bis H (sehr energieineffizient) reicht. Diese Effizienzklasse gibt an, wie gut das Gebäude im Vergleich zu ähnlichen Gebäuden hinsichtlich des Energieverbrauchs abschneidet.
  • Empfehlungen zur energetischen Sanierung bzw. Modernisierung: Der Energieausweis kann auch Empfehlungen enthalten, wie das Gebäude energetisch verbessert werden kann. Diese Vorschläge reichen von kleinen Maßnahmen wie dem Austausch von Leuchtmitteln bis hin zu umfangreichen Sanierungsmaßnahmen wie der Dämmung der Fassade oder dem Einbau effizienter Heizungsanlagen.

Ist ein Energieausweis für Eigentümer Pflicht?

Ja, ein Energieausweis ist gemäß Gebäudeenergiegesetzt (GEG) Pflicht – insofern die Immobilie vermietet oder verkauft werden soll. 

Das bedeutet: Die Pflicht zur Beantragung eines Energieausweises ist mit der Nutzungsart der Immobilie verknüpft. Wer ein Haus selbst bewohnt und keine Verkaufsabsicht hat, ist demnach nicht dazu verpflichtet, sich einen Energiepass für seine Immobilie ausstellen zu lassen. 

Lediglich für Vermieter und Verkäufer ist der Energieausweis ein Pflicht-Dokument. Denn wer als Eigentümer seine Immobilie veräußern oder vermieten möchte, muss gegenüber dem Käufer bzw. Mieter sowie auf Verlangen durch Interessenten zwingend einen Energiepassvorlegen können. 

Unabhängig von der Nutzungsart ist ein Energieausweis aber auch bei einem Neubau Pflicht. Hierbei ist der entsprechende Bauherr dazu verpflichtet, einen Energieausweis nach Fertigstellung auszustellen.

Darüber hinaus sollten Eigentümer unbedingt wissen, dass nicht jedes Gebäude einen Energieausweis benötigt. So besteht für Immobilien mit einer Wohnfläche < 50 m² sowie bei Baudenkmälern keine Pflicht – auch als Vermieter nicht.

Wann wird ein Energieausweis benötigt?

Ein Energieausweis wird stets in folgenden Fällen benötigt: 

  • Haus soll verkauft werden,
  • Vermietetes Haus bei Nutzungswechsel,
  • Neu-Vermietung,
  • Haus wurde neu erbaut

Welche Gebäude benötigen keinen Energieausweis? 

Es gibt einige Gebäude, für die kein Energieausweis benötigt wird, nämlich:

  • Baudenkmäler,
  • Ferienhäuser,
  • Ein- und Zweifamilienhäuser mit Selbstnutzung seit Anfang 2002 und
  • Immobilien, deren Fläche (Wohnfläche) geringer als 50 m² ist.

Welche Arten von Energieausweisen lassen sich differenzieren?

Nach dem Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, gibt es zwei unterschiedliche Arten von Energieausweisen, nämlich:

  • Energiebedarfsausweis: Der Energiebedarfsausweis zeigt lediglich den theoretischen Energiebedarf an. Dieser wird anhand unterschiedlicher Immobilienmerkmale ermittelt, u.a. anhand des Baujahres, der Art des Gebäudes sowie energetischen Faktoren. Der Energiebedarfsausweis muss von einem Fachmann erstellt werden und ist damit deutlich komplexer und kostspieliger. 
  • Energieverbrauchsausweis: Der Energieverbrauchsausweis ist an dem tatsächlichen Energieverbrauch der Immobilie orientiert. Das bedeutet: Der Verbrauch wird anhand vergangener Daten (mindestens drei Jahre) aufgezeigt und gibt somit einen sehr realistischen Wert ab. Nachteilig ist jedoch, dass der Energieverbrauch unmittelbar von dem Verhalten der ehemaligen Bewohner abhängt und damit direkt beeinflusst wird. Ein klarer Vorteil: Der Energieverbrauchsausweis ist durch die einfach Erhebung der günstigere Energiepass.

Oftmals wird alternativ auch die Kurzform genutzt, nämlich der Bedarfsausweis bzw. der Verbrauchsausweis

Wann welcher Energieausweis?

Als Eigentümer können Sie sich in den meisten Fällen frei entscheiden, ob Sie einen (kostspieligeren) Bedarfsausweis oder einen (günstigeren) Energieverbrauchsausweis beantragen – doch es gibt auch Ausnahmen.

Eine Wahlfreiheit bei demEnergieausweis gilt stets bei:

  • Gebäuden mit maximal vier Wohneinheiten, die auf Basis der sogenannten Wärmeschutzverordnung 1977 und danach gebaut wurden, 
  • Gebäuden, die über vier Wohneinheiten haben (in diesem Fall ist auch das Baujahr irrelevant),
  • einem vor 1977 errichteten Gebäude, welches zufällig den Vorschriften der Wärmeschutzverordnung 1977 entspricht, oder
  • einem Gebäude, welches durch eine energetische Sanierung nun allen Anforderungen der Wärmeschutzverodnung 1977 gerecht wird.

Eine Pflicht zu dem komplizierteren Energiebedarfsausweis ergibt sich bei:

  • Mehrfamilienhäuser mit höchstens vier Wohneinheiten, welche die Wärmeschutzverordnung von 1977 noch nicht erfüllen,
  • Neubauten,
  • Gebäuden, bei den über 10 Prozent eines Außenbauteils überholt wurde, 
  • Gebäude, bei dem eine Fassadendämmung stattgefunden (kürzlich).

Die folgende Tabelle liefert Ihnen noch einmal einen vollständigen Überblick, wann Sie einen Verbrauchsausweis und wann einen Bedarfsausweis beantragen dürfen:

FallVerbrauchsausweisBedarfsausweis
Gebäude mit maximal 4 Wohneinheiten, errichtet nach 1977JaJa
Gebäude mit maximal 4 Wohneinheiten, errichtet vor 1977, welches der Wärmeschutzverordnung entspricht (z.B. auch durch Sanierung)JaJa
Gebäude mit maximal 4 Wohneinheiten, errichtet vor 1977, welches der Wärmeschutzverordnung nicht entsprichtNeinJa
Gebäude mit mehr als 4 WohneinheitenJaJa
NeubautenNeinJa
Wohngebäude mit über 10 Prozent überholten AußenbauteilenNeinJa
Kürzliche Fassadendämmung beim WohngebäudeNein Ja

Bei Nicht-Wohngebäuden besteht oftmals auch Wahlfreiheit. Lediglich, wenn es sich um einen Neubau oder um ein Gebäude, welches in großem Ausmaß saniert worden ist, handelt, besteht die Pflicht, einen Bedarfsausweis zu beantragen.

Welche Kosten verursacht der Energieausweis?

Für Immobilieneigentümer ist es naturgemäß interessant, wenn der Energieausweis schon eine Pflicht ist, welche Kosten das Ausstellen verursacht. Die Höhe der anfallenden Kosten richtet sich zum einen danach, ob es sich um einen Bedarfs- oder um einen Verbrauchsausweis handelt. Ferner wird differenziert, ob die Austellung des Energieausweises zum Beispiel für ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus erfolgen soll.

Unserer folgenden Tabelle können Sie gerne entnehmen, welche Kosten bei welcher Ausweisart für die entsprechenden Immobilien anfallen:

Art der Immobilie Kosten für die Ausstellung eines VerbrauchausweisesKosten für die Ausstellung eines Bedarfsausweises
Einfamilienhaus50 bis 100 Euro300 bis 500 Euro
Zweifamilienhaus50 bis 100 Euro300 bis 500 Euro
Mehrfamilienhaus (über 6 W.)ca. 250 Euroca. 300 Euro zuzüglich 30 bis50 Euro je Einheit
Nicht-Wohngebäude80 bis 100 EuroAbhängig von Wohnfläche
Wohnfläche unter 50 qmKein Energieausweis nötigKein Energieausweis nötig
FerienhausKein Energieausweis nötigKein Energieausweis nötig

Was kostet ein Energieausweis für ein Einfamilienhaus? 

Bei einem Einfamilienhaus können Sie davon ausgehen, dass für einen Energieverbrauchsausweis Kosten zwischen 50 und 100 Euro entstehen. Der Bedarfsausweis ist deutlich teurer, sodass Sie in dem Fall mit 300 bis 500 Euro kalkulieren müssen. Eine der zwei Arten des Energieausweises müssen Sie in dem Fall zum Beispiel haben, wenn Sie eine neue Vermietung des Objektes anstreben.

Was kostet der Energieausweis für ein Mehrfamilienhaus? 

Bei einem Mehrfamilienhaus sind die Kosten höher als beim Einfamilienhaus. Handelt es sich um einen Verbrauchsausweis, können Sie mit etwa 250 Euro rechnen. Soll hingegen ein Bedarfsausweis ausgestellt werden, betragen die Kosten ungefähr rund 300 Euro plus 30 bis 50 Euro für die einzelnen Wohnungen.

Was kostet der Energieausweis für eine Wohnung? 

Bei einzelnen Wohnungen können Sie im Hinblick auf die Ausstellung des Energieausweises mit Kosten zwischen 30 bis 50 Euro rechnen. Beachten Sie dabei, dass es durchaus unterschiedliche Kosten je nach Aussteller geben kann. Daher kann unter Umständen ein Vergleich sinnvoll sein.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein einmal ausgestellter Energieausweis ist für eine Dauer von zehn Jahren gültig. Der Grund besteht darin, dass es immer mehr technische Fortschritte im Zusammenhang mit der Dämmung von Gebäuden gibt. Zudem werden Vorschriften und Vorgaben schärfer, was den Energieverbrauch bzw. den Energiebedarf von Wohneinheiten und Häusern angeht. Daher muss der Energieausweis nach jetzigem Stand alle zehn Jahre neu erstellt werden. Das gilt ebenfalls unter der Voraussetzung, dass es Umbauten oder Sanierungen gegeben hat. Dann ist sofort nach der Maßnahme ein neuer Ausweis notwendig.

Wer stellt den Energieausweis aus?

Grundsätzlich ist nicht jede Person, selbst wenn Sie mit Gebäuden zu tun hat, zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigt. Stattdessen ist eine passende Ausbildung oder Berufspraxis notwendig

Unter anderem sind es vor allem sogenannte Energieberater, die einen Energieausweis ausstellen dürfen. Es gibt eine ganze Reihe freier Energieberater und Energieberaterinnen, an die Sie sich als Immobilieneigentümer in dem Zusammenhang wenden können.

Dürfen Schornsteinfeger einen Energieausweis ausstellen?

Grundsätzlich sind nicht alle Schornsteinfeger dazu berechtigt, einen Energieausweis auszustellen. Es muss sich stattdessen gleichzeitig um qualifizierte Energieberater oder Gebäudeenergieberater im Handwerk handeln. Nur unter der Voraussetzung dürfen Schornsteinfeger entsprechend einen Ausweis ausstellen.

Wie beantrage ich einen Energieausweis?

Falls bei Ihnen zum Beispiel ein Hausverkauf ansteht, können Sie den Energieausweis bei den zuvor genannten Personen beantragen. Das bedeutet, Sie kontaktieren zum Beispiel Ihren Schornsteinfeger oder wenden sich an einen Energieberater. Immer häufiger ist es sogar möglich, den Energiepass online zu beantragen.

Welche Strafen drohen bei fehlendem Energieausweis? 

Unter den im Beitrag genannten Voraussetzungen ist die Existenz und das Vorlegen eines Energieausweises eine gesetzliche Pflicht. Dementsprechend kommt es unter Umständen zu Sanktionen, falls Sie – trotz Pflicht – keinen entsprechenden Ausweis vorlegen oder einem neuen Mieter auf Wunsch aushändigen können. 

In dem Fall können Bußgelder von bis zu 15.000 Euro verhängt werden. In der Praxis fallen diese allerdings oft deutlich geringer aus.

Was ist ein guter Energieausweis?

Was ein guter Energieausweis ist, hängt vor allem davon ab, in welche Energieeffizienzklasse Ihr Gebäude eingruppiert wird. Im besten Energiepass ist das ein sogenanntes Passivhaus bzw. ein sogenanntes KfW 40+-Haus. Dies erhält die Energieeffizienzklasse A+

Aber auch Immobilien, bei denen sich bei der Bewertung die Energieeffizienzklasse A herausstellt, verfügen ebenfalls noch über einen guten Energieausweis. 

Es zählen, einfach ausgedrückt, sämtliche Energieausweise (noch) zu den guten, die zur Energieeffizienzklasse A oder B reichen und entsprechend im gründen oder hellgrünen Bereich innerhalb der Farbskala angesiedelt sind.

Was bedeuten die Energieeffizienzklassen? 

Ein wichtiger Teil der Angaben im Energieausweis bezieht sich auf die Energieeffizienzklasse des Gebäudes. Damit hat zum Beispiel die Art der Heizung zu tun, aber noch einige weitere Faktoren spielen für die Effizienzklassen eine Rolle. 

Neben der Energieeffizienzklasse können Sie entsprechend die Gebäudeklassifizierung und die Endenergie entnehmen, die in kWh angegeben wird. Dementsprechend haben zum Beispiel diese Energieeffizienzklasse die folgende Bedeutung:

  • A+: Passivhaus oder KfW 40+-Haus mit Endenergie unter 30 kWh
  • B: Gebäude, das die Standards der EnEV 2014 erfüllt mit Endenergie unter 75 kWh
  • C: Gebäude, das eine bessere energetische Leistung als eine Immobilie hat, die auf Basis der 3. Wärmeschutzverordnung 1995 errichtet wurde und bei der die Endenergie unter 100 kWh beträgt

Die Energieeffizienzklassen reichen von A+ bis zu H, was die schlechteste Effizienzklasse darstellt. Dabei handelt es sich um einen unsanierten und energetisch schlechten Altbau, der mehr als 250 kWh Endenergie aufweist.

Was sind End- und Primärenergiebedarf?

Wenn Sie sich die zwei Arten des Energieausweises einmal näher betrachten, dann werden Sie feststellen, dass die Farbskala beim Bedarfsausweis etwas anders als beim als beim Verbrauchsausweis ist. 

Beim Verbrauchsausweis wird neben dem Endenergieverbrauch stets der sogenannte Primärenergieverbrauch genannt, während im Bedarfsausweis der Primärenergiebedarf nebst dem Endenergiebedarf aufgeführt ist. Worin bestehen die Unterschiede zwischen diesen zwei Werten und Bezeichnungen?

Wenn vom Endenergiebedarf gesprochen wird, dann ist damit die jährliche Energiemenge gemeint, die eine Immobilie benötigt, und zwar für:

  • Heizung
  • Lüftung
  • Warmwasserbereitung

Wichtig ist, dass der Endenergiebedarf entsprechend in Immobilienanzeigen aufgeführt sein muss. Umso kleiner der Wert ist, desto günstiger ist das für das Objekt. Dabei werden für die Berechnung unter anderem Faktoren wie die Dämmung, das Wetter und die Wandstärke herangezogen.

Gegenüber dem Endenergiebedarf zeigt der Primärenergiebedarf an, welche Energie aufzuwenden ist, damit eine festgelegte Menge an Wärmeenergie innerhalb der Immobilie erzeugt werden kann. Die Berechnung gestaltet sich etwas komplizierter, denn es muss eine Multiplikation des Endenergiebedarfs mit Primärenergiefaktoren erfolgen. Das sind zum einen Strom oder zum anderen Öl. Wichtig ist die Angabe Primärenergiebedarfs insbesondere für Heizungen, die mit Strom betrieben werden.