Schimmel in der Mietwohnung – Ursachen, Rechte und Pflichten
Ein Schimmelbefall in der Wohnung kommt relativ häufig vor. Die Ursachen sind vielfältig und werden manchmal sogar von Mieter herbeigeführt. Wichtig ist eine schnelle Beseitigung, denn Schimmel beinhaltet unter Umständen Gesundheitsgefahren. In unserem Beitrag gehen wir darauf ein, was Schimmel eigentlich ist und wie er in einer Wohnung entsteht.
Ferner erläutern wir, wer den Schimmel in der Mietwohnung beseitigen muss und welche Pflichten der Vermieter generell hat. Sie erfahren ferner, ob es für Vermieter Versicherungen gegen Schimmel gibt und wie die Schimmelbildung im Vorhinein verhindert werden kann.
Wie gefährlich ist Schimmel und wie entsteht er in einer Wohnung?
Schimmel ist etwas ganz Natürliches und kommt in der Natur häufig vor. Die Verbreitung erfolgt über Schimmelpilzsporen, die grundsätzlich an fast jeden Ort gelangen können. Es existieren relativ harmlose bis hin zu gefährlichen Schimmelarten, wie zum Beispiel Schwarzschimmel. Dieser bildet Mykotoxine, die den betroffenen Menschen krank machen können. Folge können Atemwegserkrankungen, allergische Reaktionen bis hin zu schwereren, neurologischen Schäden sein.
Da sich Schimmelsporen sowohl in der Außen- als auch in der Innenluft befinden, können sie innerhalb einer Wohnung zu Schimmelbefall führen. Wenn der Schimmel in der Mietwohnung entsteht, kommen dafür mehrere Ursachen infrage, insbesondere:
- Falsches bzw. unzureichendes Heizen
- Falsches oder unzureichendes Lüften
- Zu viel und zu oft Wasserdampf, zum Beispiel durch Duschen
- Von außen eindringende Feuchtigkeit
In nicht wenigen Fällen ist der Mieter mit einem falschen Verhalten dafür verantwortlich, dass Schimmel sich in der Wohnung ausbreitet. Wird die Feuchtigkeit zum Beispiel nicht ausreichend ausgelüftet, kann das bereits die Ursache für eine Schimmelbildung in der Mietwohnung sein.
Wie sollten Vermieter auf eine Schimmelbildung reagieren?
Wenn Sie als Vermieter von Ihrem Mieter eine Benachrichtigung erhalten, dass Schimmel in der Wohnung ist, sollten Sie umgehend reagieren. Grundsätzlich sind Sie dazu verpflichtet, für die Beseitigung zu sorgen. Allerdings dürfen Sie vorab prüfen (lassen), welche Ursache die Schimmelbildung hat. Es kommen vor allem bauliche Mängel oder Gebäudeschäden, aber ebenso ein Fehlverhalten des Mieters infrage.
Wer muss Schimmel entfernen: Mieter oder Vermieter? Wer haftet?
Vor den Gerichten wird häufig verhandelt, wer für den Schimmelbefall in einer Wohnung verantwortlich ist, wer haftet und die Kosten für die Beseitigung tragen muss. Zunächst einmal ist es die Pflicht des Vermieters, für die Beseitigung des Schadens zu sorgen. Dabei spielt es (noch) keine Rolle, ob vielleicht der Mieter den Schimmelschaden verursacht hat. Die Pflicht ergibt sich aus dem § 535 BGB.
In erster Linie gehen Gerichte meist davon aus, dass der Vermieter für den entstandenen Schimmel in der Wohnung verantwortlich ist. Dieser muss den Beweis erbringen, dass die Ursache für den Schimmelbefall nicht in seiner Verantwortung liegt.
Der Mieter müsste seinerseits beweisen, dass er wie vorgesehen mit der Wohnung umgegangen ist und es nicht seine Schuld ist, dass es zum Schimmelbefall gekommen ist. Ursachen des Schimmels, die in den meisten Fällen dem Mieter zuzurechnen sind:
- Es war nicht ordnungsgemäß geheizt.
- Es fand kein ordnungsgemäßes Lüften statt.
- Es kam häufiger zu Wasserdampf in der Wohnung.
- Feuchtigkeit in der Wohnung wurde vom Mieter verursacht.
Unabhängig von der Ursache müssen Sie als Vermieter allerdings auf jeden Fall zunächst für die Beseitigung des Schimmels sorgen, auch wenn die ursächliche Verantwortung nicht bei Ihnen liegt. Liegt die Schuld beim Mieter, können Sie die Kosten für die Beseitigung alerdings weitergeben.
Wann kann der Mieter eine Mietminderung verlangen?
Bei Schimmel in der Wohnung ist häufig eine Mietminderung ein Thema. Die Miete mindern dürfen Mieter jedoch nur unter der Voraussetzung, dass (nachweislich) der Vermieter für den Schimmel verantwortlich ist, beispielsweise durch Baumängel. Wie hoch die Mietminderung ausfallen kann, ist vor allem vom Grad der Beeinträchtigung abhängig, die durch den Schimmel ausgeht.
Diesbezüglich gibt es durch eine Reihe von Gerichtsurteilen einige Leitlinien, bei welche Art und welchem Umfang von Mängeln durch Schimmel welche prozentuale Mietminderung vorgenommen werden darf. Als Orientierung für die Mietminderung können zum Beispiel die folgenden Gerichtsurteile herangezogen werden, die sich mit Schimmel in der Wohnung beschäftigt haben:
- Optische Mängel sowie leichte Geruchsbelästigung: 5 bis 20 Prozent Mietminderung (Urteil v. 27.03.1996, Az.: 6 C 32/92, AG Schöneberg).
- Schimmel an mehreren Stellen in der Wohnung (nicht großflächig): Mietminderung 15 Prozent (Urteil v. 22.10.2010, Az.: 63 S 690/09, LG Berlin).
- Schimmelbefall im Wohnzimmer mit 60 Prozent der Wohnfläche: Mietminderung 50 Prozent (Urteil v. 31.01.2008, Az.: 307 S 144/07, LG Hamburg).
Gibt es eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch den Schimmelbefall, ist sogar eine Mietminderung in Höhe von 100 Prozent der Miete möglich. Das geht unter anderem aus einem Urteil des AG Charlottenburg hervor.
Welche Pflichten hat der Vermieter bei Schimmel?
Die Hauptpflicht des Vermieters bei Schimmel in der Mietwohnung besteht darin, diesen schnell beseitigen zu lassen. Das soll auch dazu dienen, dass sich der Schaden nicht vergrößert und später noch höhere Kosten für die Beseitigung des Schimmels entstehen. Darüber hinaus liegt die Beweislast grundsätzlich beim Vermieter.
Dieser muss beweisen, dass der Schimmelbefall nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt, sondern auf ein schuldhaftes Verursachen und Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen ist. Zudem muss der Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist handeln, die je nach Ausmaß der Schimmelbildung für gewöhnlich zwischen 2 bis vier Wochen beträgt.
Welche rechtlichen Konsequenzen entstehen Vermietern, wenn bei Schimmel nicht angemessen gehandelt wird?
Sollte der Vermieter bei Schimmel in der Mietwohnung, der vom Mieter als Mangel angezeigt wurde, nicht angemessen handeln, drohen ihm rechtliche Konsequenzen. Diese sind in der Regel in die folgenden Phasen gestaffelt:
- Abmahnung seitens des Mieters
- Mietminderung
- Kündigung der Mietwohnung
Im ersten Schritt sollten Mieter, nachdem sie den Vermieter über die Bildung des Schimmels informiert haben und er nicht reagiert, eine Abmahnung erteilen. Diese gilt als Vorbereitung und ist dann sinnvoll, wenn der Vermieter bestimmte Fristen nicht eingehalten kann. Sollte der Vermieter nach der Abmahnung noch immer nicht tätig werden, dürfen Mieter die Miete reduzieren, also eine Mietminderung vornehmen.
Die vorherigen Maßnahmen, also Abmahnung und Mietminderung, sind erforderlich, bevor eventuell sogar eine Kündigung der Mietwohnung vorgenommen wird. Die fristlose Kündigung wäre die letzte Konsequenz, sollte durch den Schimmel eine stärkere Gesundheitsbeeinträchtigung existieren. Eine fristlose Kündigung ist jedoch nur bei stärkerer Gesundheitsgefahr möglich, nicht jedoch bei leichterem Schimmelbefall, der keine (größere) Gesundheitsgefahr darstellt.
Gibt es Versicherungen für den Vermieter, die Schimmelbefall abdecken?
Es gibt keine explizite „Schimmelversicherung“ für Vermieter. Allerdings kommen je nach Ursache des Schimmelbefalls einige Versicherungen infrage, welche Mieter und/oder Vermieter ohnehin haben. Ist der Mieter für den Schimmelbefall verantwortlich, zahlt eventuell dessen Privathaftpflicht oder Hausratversicherung den Schaden und trägt die Kosten für die Beseitigung. Liegt die Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters, können eventuell folgende Versicherungen bei den entsprechenden Ursachen die Kosten übernehmen.
- Wohngebäudeversicherung: Zum Beispiel bei Leitungswasserschäden als Ursache für den Schimmel
- Elementarversicherung: Rückstau von Wasser
- Bauträgerversicherung: Fehlerhaftes beim Bau oder Umbau
Ebenfalls kann die Betriebshaftpflichtversicherung die Kosten für die Schimmelbeseitigung übernehmen, falls der Vermieter eine solche Versicherung nutzt.
Checkliste zum Vorgehen bei Schimmel für den Vermieter
Wir möchten Ihnen als Vermieter gerne eine Checkliste an die Hand geben, wie Sie Schritt für Schritt vorgehen können, sollte es Schimmel in der Ihnen gehörenden Mietwohnung geben.
- Schritt 1: Reagieren Sie möglichst zeitig auf die Mängelanzeige und Information durch den Mieter, dass es in seiner Wohnung Schimmel gibt.
- Schritt 2: Beauftragen Sie einen Sachverständigen, der prüft, welche Ursache der Schimmel in der Wohnung hat.
- Schritt 3a: Liegt die Schimmelbildungen in Ihrem Verantwortungsbereich, zum Beispiel aufgrund von Baumängeln, sollten Sie möglichst schnell (innerhalb von 2 bis 4 Wochen) für die Beseitigung sorgen.
- Schritt 3b: Ist der Mieter nachweislich für die Schimmelbildung verantwortlich, sollten Sie ebenfalls für die Beseitigung sorgen. Allerdings nehmen Sie Ihren Mieter anschließend in Regress, sodass er die Kosten für Beseitigung tragen muss.
- Schritt 4: Sollte sich der Mieter weigern, die Kosten zu übernehmen, bleibt eventuell nur noch der Gang zum Rechtsanwalt und vor Gericht.
Wie kam Schimmel gezielt vermieden werden?
Da Schimmel häufig die Folge eines nicht richtigen Verhaltens seitens des Mieters ist, gibt es mehrere Leitsätze, bei deren Einhalten die Bildung von Schimmel häufig verhindert werden kann. Wichtige Tipps sind:
- Stoßlüften statt ständig gekipptes Fenster.
- Unbedingt nach dem Kochen, Duschen oder Waschen lüften, weil dann heiße Wasserdämpfe und Feuchtigkeit entstehen.
- Wäsche nicht in der Wohnung, sondern auf dem Balkon trocknen.
- Kein Trocknen der Wäsche auf einem Heizkörper.
- Temperatur in den Räumen möglichst konstant halten und gleichmäßig heizen.
- Heizung in selten genutzten Zimmer nicht komplett abdrehen, sondern auf einer gewissen Temperatur belassen.
- Abdichtung von undichten Türen und Fenstern vornehmen.
Darüber hinaus sollten bestimmte Räume nicht dadurch erwärmt werden, dass eine Türe zu einem geheizten Zimmer geöffnet wird. Das kann dazu führen, dass nicht nur Wärme, sondern ebenfalls eine Menge an Luftfeuchtigkeit im kalten Zimmer vorhanden ist.
