Feuchtigkeitsschäden – diese Pflichten hat Ihr Mieter

Um zu beurteilen, ob der Mieter an Feuchtigkeitsschäden „selbst schuld“ ist, muss klar sein, was Sie von Ihrem Mieter überhaupt erwarten können. Viele Mieter meinen irrtümlich, es würde reichen, einige Fenster in Kipp-Stellung zu bringen.

Doch weit gefehlt: Sie können von Ihren Mietern verlangen, dass sie nach den Grundsätzen der sogenannten Stoßlüftung lüften. Danach sind die meisten Fenster für 5 bis 10 Minuten ganz zu öffnen. Es geht hierbei darum, für „Durchzug“ zu sorgen. Denn der Sinn des Lüftens besteht darin, die Luftfeuchtigkeit der Innenluft zu verringern.

Dies wird nicht erreicht, wenn Fenster nur in Kipp-Stellung gebracht werden. Außerdem geht auf diese Weise mehr teure Heizwärme verloren als bei einem kurzen Stoßlüften.

Faustformel: mindestens 2-mal täglich 5 Minuten lüften

Die Frage, wie häufig, in welchen Zeitabständen und für welche Dauer Sie als Vermieter ein Stoßlüften der Mietwohnung von Ihrem Mieter verlangen dürfen, beurteilen die Gerichte uneinheitlich. Auf der sicheren Seite sind Sie aber, wenn Sie von folgender Faustformel ausgehen:

Von einem berufstätigen Mieter können Sie verlangen, dass er wenigstens 2-mal am Tag die Wohnung stoßweise für mindestens 5 Minuten lüftet. Von einem nicht berufstätigen Mieter kann auch zusätzliches Lüften während des Tages verlangt werden.

In einem neueren Urteil hat es der Bundesgerichtshof für den Mieter sogar als zumutbar erachtet, „bei Anwesenheit von zwei Personen während des Tages insgesamt 4-mal durch das Öffnen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften“ (BGH, Urteil v. 18.04.07, Az. VIII ZR 182/06).

Mieter muss Schäden verhüten

Die Frage, welche Beheizung Sie von Ihrem Mieter zur Vorbeugung von Feuchtigkeitsschäden verlangen können, beurteilen die Gerichte noch uneinheitlicher. Dies deshalb, weil der Mieter die Kosten für diese Bemühungen trägt. Allerdings ist auch klar, dass der Mieter ganz grundsätzlich verpflichtet ist, Schäden an den Mieträumen zu verhüten.

Daher können Sie von Ihrem Mieter verlangen, dass die übliche Temperatur von 18–20 °C in der Wohnung eingehalten wird. Das ist allerdings nur die „halbe Miete“, denn eine zu hohe Temperatur begünstigt bei höherer Luftfeuchtigkeit eher die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden.

So ist zu deren Verhütung letztlich die Kombination von Lüften und Heizen entscheidend – in Abhängigkeit zur Luftfeuchtigkeit.

Wärmebrücken begünstigen Feuchtigkeitsschäden

Eine hohe Luftfeuchtigkeit kann viele Ursachen haben. Halten sich mehrere Personen in einem Raum auf, steigt die Luftfeuchtigkeit über die ausgeatmete Luft stark an.

Aber auch die Unsitte vieler Mieter, die gesäuberte Wäsche auf bzw. an den Heizkörpern zu trocknen, verursacht eine hohe und für das Raumklima ungünstige Luftfeuchtigkeit. Dabei ist klar: Je feuchter die Luft ist, desto häufiger muss gelüftet werden.

Feuchtigkeit zieht an die kältesten Stellen

Geschieht dies nicht oder ist die Isolierung der Wohnung unzureichend, bilden sich sogenannte Wärmebrücken: Die Luftfeuchtigkeit lagert sich an der kältesten Stelle des Raumes ab und verursacht dort über kurz oder lang Feuchtigkeitsschäden.

Die kältesten Stellen sind meist die Raumecken am Boden und an der Decke sowie der Bereich neben den Fenstern als auch hinter den Möbeln. So ist es denn auch kein Zufall, dass Feuchtigkeitsschäden meist an genau diesen Stellen auftreten.

Begünstigt wird dieser Vorgang nicht nur durch eine zu schlechte Isolierung, sondern auch durch eine zu gute: Werden in einer Wohnung neue Isolierfenster eingebaut, verringert dies den Luftaustausch nach außen – die Luftfeuchtigkeit kann schlechter entweichen und lagert sich in der beschriebenen Weise ab.

Feuchtigkeitsschäden treten besonders häufig nach einem Austausch der Fenster auf. Denn dies macht ein gesteigertes Lüften erforderlich, woran es aber zunächst mangeln kann. Gut, werden Sie sagen, dann ist der Mieter schuld – doch weit gefehlt.

Feuchtigkeitsschäden: Mieter muss seine Pflichten kennen

Die Gerichte gehen davon aus, dass diese Kenntnis von einem Mieter nicht erwartet werden kann. Sie müssen also selbst Vorsorge treffen. Sie müssen Ihren Mieter darauf hingewiesen haben, dass er nach dem Austausch der Fenster wegen des geänderten Raumklimas häufiger als bisher lüften muss.

Nur wenn Sie dieser Aufklärungspflicht nachgekommen sind, macht sich Ihr Mieter schadensersatzpflichtig, wenn er dies nicht tut und es aufgrund dessen zu Feuchtigkeitsschäden kommt (so z. B. LG München I, Urteil v. 08.03.07, Az. 31 S 14459/06).

Tipp: Wurden neue Fernster in der Mietwohnung eingebaut, lassen Sie sich vom Mieter unterschreiben, dass Sie ihn über die Erforderlichkeit einer häufigeren Lüftung belehrt haben. Sollte es später zu Schäden und einem Prozess kommen, schneiden Sie ihm damit die Schutzbehauptung ab, hiervon nichts gewusst zu haben.

Möbel nur im Abstand zur Wand aufstellen?

Häufig entsteht Schimmel an den Wänden, wenn direkt davor Polstermöbel stehen. Denn dann kann sich im Zwischenraum Feuchtigkeit sammeln. Gleichwohl ist ein Mieter aber generell nicht verpflichtet, Möbel nur in einem „Zirkulationsabstand” auzustellen (AG Osnabrück, Urteil v. 04.07.05, Az. 14 C 385/04).Allerdings kann diese Pflicht des Mieters im Mietvertrag vereinbart werden, wenn dem Mieter der Grund plausibel gemacht wird (LG Gießen, Urteil v. 02.04.14, Az. 1 S 199/13).

Wenn Sie objektive Anhaltspunkte dafür haben, dass ein zu dichtes Aufstellen der Möbel an der Wand in Ihrer Mietwohnung das Risiko von Schimmelbildung erhöht, weisen Sie Ihren Mieter auf diese Gefahr hin und treffen Sie mit ihm im Mietvertrag die „sonstige Vereinbarung“: „Zur Vorbeugung von Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung verpflichtet sich der Mieter, Einrichtungsgegenstände nur in einem Abstand von mindestens 5 cm zu den Wänden aufzustellen.“