Mängelanzeige – bei Vermietung und Verkauf wichtig
Mängelanzeigen spielen nicht nur bei der Vermietung – beispielsweise bei Mietminderungen – eine große Rolle, sondern auch beim Verkauf einer Immobilie. Denn: So eine Immobilie wird ohne Gewährleistung und Garantie verkauft.
Mietminderung – Mängelanzeige muss erfolgen
Das Recht zur Minderung hat der Mieter ohne Rücksicht auf das Verschulden des Vermieters. Es besteht aber kein Anspruch, sondern eine gesetzlich eintretende Änderung der Vertragspflichten. Sie besteht für die Dauer des Mangels und endet automatisch mit seiner Beseitigung.
Trotzdem muss der Mieter den Mangel anzeigen. Unterlässt er dies und konnten Vermieter infolgedessen den Mangel nicht beseitigen, ist der Mieter auch nicht zur Minderung berechtigt. Versuchen Vermieter den Mangel zu reparieren und besteht er weiterhin, muss der Mieter das dem Vermieter wiederum erneut anzeigen.
Verspätete Mängelanzeige: Vermieter kann Schadensersatz fordern
Beispiel: In der Dusche der Mieterin ist die Duschwanne offensichtlich nicht mehr ordnungsgemäß gegen Feuchtigkeit abgedichtet. So gelangt Wasser in die unter der Dusche liegende Holzdecke.
Es zeigt sich ein Wasserschaden in der darunter liegenden Wohnung. Hätte die Mieterin den Mangel unverzüglich angezeigt, wäre der weiter gehende Schaden nicht eingetreten. Nun haftet sie selbst für den Folgeschaden in der unteren Wohnung.
Ganz ähnlich erhält es sich mit bekannten Mängeln: Bereits vor Abschluss des Mietvertrags lag ein Mangel vor, und der Mieter hatte davon Kenntnis. In diesem Fall scheidet ebenfalls ein Minderungsrecht aus.
Beispiel: Bei der ersten Besichtigung der Wohnung und vor Abschluss des Vertrages sieht der Mieter eine feuchte Stelle an der Decke im Bad. Wegen dieses Schadens kann er nun nicht mehr die Miete mindern, es sei denn, Vermieter haben eine Reparatur versprochen.
Vorsicht: Sollte sich Ihr Mieter das Recht zur Mietminderung wegen des bekannten Mangels im Mietvertrag vorbehalten haben, darf er mindern. Nehmen Sie, falls möglich, alle Mängel individuell in den Mietvertrag auf!
Hausverkauf: Mängel sind offen zu legen
Jeder, der schon einmal eine Immobilie erworben hat, weiß, welche Risiken auch in einem solchen Kauf stecken können. Denn im Gegensatz zu einem gebrauchten Fahrzeug vom Gebrauchtwarenhändler um die Ecke, wird eine gebrauchte Immobilie im Regelfall ohne jegliche Gewährleistung und Garantie verkauft. Denn in fast allen notariellen Kaufverträgen befinden sich Gewährleistungsausschluss.
Konkret bedeutet dieses, dass der Verkäufer für Mängel nicht haftet. Etwas völlig anderes gilt aber, wenn der Verkäufer diese Mängel vorsätzlich und arglistig verschwiegen hat. In diesen Fällen kann man sogar von einem strafrechtlichen Betrug ausgehen. So war es auch bei einem Haus in Emden.
Der Fall: Arglistige Täuschung rechtfertigt die Rückabwicklung des Kaufvertrages
Der Käufer bemerkte nach dem Einzug feuchte Stellen. Ein Gutachter stellte schließlich fest, dass das gesamte Gebäude so feucht war, dass es überhaupt nur noch sehr eingeschränkt zu bewohnen war.
Deshalb verlangte der Käufer die Rückabwicklung des Kaufvertrages und Schadenersatz – und das, obwohl ein Gewährleistungsausschluss eigentlich vereinbart war.
Hier hatte der Verkäufer allerdings hinter der Tapete Alufolie angebracht, die das Feuchtigkeitsbild beseitigte. Das funktioniert natürlich nur zu kurzfristig. Als die Alufolie sich mit der Zeit zersetzte, trat die Feuchtigkeit durch.
Da der Verkäufer auch von der Feuchtigkeit wusste und tatsächlich die Alufolie selbst angebracht hatte, muss der Kaufvertrag nun rückabgewickelt werden. So hat es das Oberlandesgericht Oldenburg mit Urteil vom 5. Februar 2015, Az.: 1 U 129/13, entschieden.
Aber: Was machen Sie, wenn das Geld bei dem Verkäufer nicht mehr vorhanden ist? Dann ist die Durchsetzung der Rechte ausgesprochen schwierig.
