Vermieterpfandrecht – wann können Vermieter ihr Recht beanspruchen?

Vermieter haben häufiger einmal das Problem, dass Mieter zum Beispiel mit ihrer Mietzahlung in Rückstand sind. Damit der Vermieter nicht auf den entsprechenden Rückständen sitzen bleibt, kann er unter gewissen Voraussetzungen von seinen Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Dies beinhaltet vor allem, dass bestimmte Gegenstände aus der Wohnung gepfändet und auch anschließend verwertet werden dürfen.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was das Vermieterpfandrecht ist und worauf es basiert. Ferner gehen wir darauf ein, wann das Pfandrecht seitens des Vermieters in Anspruch genommen werden kann, was gepfändet werden darf, was nicht und wie der Vermieter sein Pfandrecht ausüben kann. Sie erfahren ebenfalls, wann das Vermieterpfandrecht erlischt und wie die Verwertung der gepfändeten Gegenstände vollzogen wird.

Was ist das Vermieterpfandrecht?

Beim Vermieterpfandrecht handelt es sich um ein spezielles Recht für Vermieter, das im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis steht. Das Pfandrecht besagt, dass der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen dazu berechtigt ist, Gegenstände, die dem Mieter gehören und sich in der Wohnung befinden, pfänden zu lassen. Das ist der Fall, sollte es offene Forderungen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis geben.

Wichtig zu beachten ist, dass sich das Vermieterpfandrecht ausschließlich auf Forderungen bezieht, die im Zusammenhang mit der Mietwohnung stehen. Der Vermieter dürfte also keine Pfändung vornehmen lassen, wenn er zum Beispiel mit dem Mieter eine anderweitige Geschäftsbeziehung hätte und es daraus resultierend eine offene Forderung gibt, die jedoch nichts mit dem Mietverhältnis zu tun hat.

Gesetzliche Grundlage für das Vermieterpfandrecht ist insbesondere der § 562 BGB. Dort sind insbesondere die folgenden Punkte geregelt:

• Der Vermieter besitzt für eine Forderung aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an Sachen des Mieters, die sich in der Wohnung befinden.
• Nicht geltend gemacht werden darf das Pfandrecht für zukünftige Entschädigungsforderungen.
• Das gesetzliche Vermieterpfandrecht erstreckt sich nicht auf Gegenstände, die nicht gepfändet werden dürfen.

Wann kann das Vermieterpfandrecht in Anspruch genommen werden?

Grundsätzlich darf das Vermieterpfandrecht nur dann in Anspruch genommen werden, wenn es um ein Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter geht. Darüber hinaus muss eine offene Forderung existieren, damit der Vermieter sein Pfandrecht gegenüber dem Mieter nutzen darf. Eine weitere Voraussetzung besteht darin, dass die pfändbaren Gegenstände in der Wohnung sich im Eigentum des Mieters befinden.

Zusammenfassend sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen, damit der Vermieter sein Pfandrecht gegenüber dem Mieter in Anspruch nehmen darf:

• Es existiert ein Mietverhältnis im Hinblick auf eine Wohnung.
• Vermieter hat eine offene Forderung gegenüber dem Mieter.
• Pfändbare Gegenstände sind im Eigentum des Mieters.

Jetzt ist noch die Frage zu klären, bei welcher Forderung der Vermieter sein Pfandrecht an den Sachen ausüben und anwenden darf. In der Regel handelt es sich dabei um eine Forderung folgender Art:

• Miete
• Nebenkosten
• Folgeschäden aufgrund unterlassener Mängelanzeige
• Beschädigung an der Mietsache

Was darf gepfändet werden?

Grundsätzlich darf der Vermieter aufgrund seines Pfandrechts keineswegs sämtliche Sachen und Gegenstände aus der Wohnung des Mieters pfänden, die dort vorhanden sind.

Eine Grundvoraussetzung ist, dass die entsprechenden Sachen vom Vermieter in die Wohnung eingebracht worden sind. Damit ist gemeint, dass sich die entsprechenden Gegenstände nicht nur vorübergehend dort befinden, weil sie etwa zeitlich befristet abgestellt werden.

Darüber hinaus müssen die Pfändungsschutzvorschriften beachtet werden. Diese besagen, dass bestimmte Gegenstände nicht pfändbar sind. Unserer im nächsten Abschnitt folgenden Tabelle können Sie beispielhaft einige Gegenstände und Werte entnehmen, die für gewöhnlich problemlos gepfändet werden dürfen.

Was darf der Vermieter nicht pfänden?

Wir zuvor bereits erwähnt, gibt es eine Reihe von Gegenständen, die keiner Pfändung durch den Vermieter unterliegen dürfen. Zunächst einmal gilt das für sämtliche Gegenstände, die sich nicht im Eigentum des Mieters befinden, weil sie beispielsweise dem Ehepartner oder sonstigen Mitbewohnern gehören.

Ein ganz wichtiger Punkt ist zudem, dass sogenannte Gegenstände des alltäglichen Bedarfs ebenfalls nicht der Pfändung unterliegen und auch nicht als Sicherheitsleistung angesehen werden dürfen.

In der folgenden Tabelle möchten wir sowohl einige typische Sachen und Gegenstände nennen, die Sie als Vermieter pfänden oder auch nicht pfänden dürfen, sodass diese Dinge dementsprechend nicht unter Ihr Vermieterpfandrecht fallen.

Wie wird das Vermieterpfandrecht ausgeübt?

Wenn das Vermieterpfandrecht ausgeübt werden soll, muss eine offene Forderung seitens des Vermieters existieren. Grundsätzlich gibt es keine Formvorschriften, sodass Sie als Vermieter Ihr Pfandrecht formfrei geltend machen dürfen. Allerdings ist es aus Beweisgründen empfehlenswert, dass Sie Ihre Ansprüche gegenüber dem Mieter schriftlich geltend machen. Das funktioniert am besten mit einem Zustellungsnachweis.

Inhaltlich müssen Sie auf jeden Fall gegenüber dem Mieter erklären, an welchen konkreten Gegenständen Sie Ihr Pfandrecht ausüben möchten. Diese sollten Sie in Ihrem Schreiben an den Mieter explizit aufführen. Auch wenn Sie Ihre Ansprüche formfrei geltend machen können, kommen Sie normalerweise nicht um einen Gerichtsvollzieher herum.

Das hat den Grund, dass der Mieter Sie nicht in seine Wohnung lassen muss, nur damit Sie bestimmte Gegenstände pfänden können. Ausschließlich der Gerichtsvollzieher ist mit einem entsprechenden Titel dazu befugt, die Pfändung durchzuführen. Dieser Vorgang gliedert sich in die folgenden Schritte:

• Gerichtsvollzieher betritt die Wohnung und listet alle pfändbaren Gegenstände auf.
• Die entsprechenden Sachen werden mit einer Pfandmarke beklebt.
• Die gepfändeten Gegenstände werden abtransportiert.
• Gepfändete Gegenstände werden versteigert.

Wann erlischt das Vermieterpfandrecht?

In erster Linie erlischt das Vermieterpfandrecht unter der Voraussetzung, dass sich pfändbare Sachen nicht mehr in der Wohnung des Mieters befinden. Allerdings muss der Mieter den Vermieter über die geplante Entfernung unterrichten und der Vermieter darf keinen Widerspruch einlegen, damit das Vermieterpfandrecht an diesen Gegenständen erlischt. Darüber hinaus gibt es noch weitere Situationen, die ebenfalls zum Erlöschen des Vermieterpfandrechts führen:

• In der Wohnung noch vorhandene Gegenstände reichen zum Absichern der Forderung aus
• Gegenstände werden im Zuge des alltäglichen Geschäftsbetriebs entfernt
• Gegenstände werden im Rahmen gewöhnlicher Lebensverhältnisse entfernt
• Vermieter hat der Entfernung zugestimmt
• Wohnung wird von einem neuen Besitzer übernommen

Darüber hinaus erlischt das Vermieterpfandrecht ebenfalls unter der Voraussetzung, dass inzwischen die offene Forderung seitens des Vermieters begleichen wurde.

Was sind die Folgen bei “heimlicher Entfernung” der gepfändeten Gegenstände?

Die vom Vermieter gepfändeten Gegenstände darf der Mieter nicht ohne dessen Zustimmung aus der Wohnung entfernen, wenn es sich nicht um die zuvor genannten Ausnahmen handelt. In dem Fall würde das den Straftatbestand der sogenannten Pfandkehr erfüllen, der im § 289 StGB festgehalten ist. Diese Tat kann mit einer Geldstrafe oder sogar einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren geahndet werden. Die Entfernung ist übrigens auch dann nicht zulässig, sollte die Pfändung lediglich formlos ausgesprochen worden sein.

Wie erfolgt die Verwertung der gepfändeten Gegenstände?

Falls der Mieter nach der Verpfändung der Sachen seine Miete oder sonstige Forderungen des Vermieters nicht begleicht, findet die Verwertung im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung statt. Das ist insbesondere im § 1235 BGB so festgehalten. Im Zuge der Versteigerung können Interessenten bieten und die entsprechenden Gegenstände ersteigern. Sollte der Versteigerungserlös die offenen Forderungen übersteigen, steht der sogenannte Übererlös dem Mieter zu.