Abschreibungen bei Gebäuden leicht gemacht

Neben den Finanzierungskosten sind es vor allem die Abschreibungsmöglichkeiten, die Ihnen die Chance bieten, Ihre persönliche Steuerlast deutlich zu senken.

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten Ihres Mietobjekts können Sie nicht in voller Höhe auf einmal, sondern immer nur zeitanteilig über die gewöhnliche Nutzungsdauer des Hauses beziehungsweise der Eigentumswohnung abziehen.

Absetzung für Abnutzung – AfA

Die Abschreibung, auch als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet, bedeutet also, dass Sie für Ihr Mietobjekt jedes Jahr immer nur einen bestimmten Prozentsatz der jeweiligen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten von den Mieteinnahmen abziehen können.

Abschreibungsbeträge machen Sie in den Zeilen 34 bis 39 der Anlage V geltend.

Abschreibungen können Sie immer nur für die Kosten vornehmen, die auf das Gebäude entfallen. Die anteiligen Grundstückskosten bleiben stets unberücksichtigt. Das liegt daran, dass der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt.

Deshalb kann es bei Erwerb eines Mietobjekts also nur in Ihrem Interesse liegen, den Kaufpreisanteil für den Grund und Boden möglichst niedrig und den für das Gebäude möglichst hoch anzusetzen.

Achtung: Die Kaufpreisaufteilung gilt dann nicht nur für den Kaufpreis selbst, sondern auch für die Kaufnebenkosten, wie beispielsweise die Notargebühren oder die Grunderwerbsteuer.

Beispiel: Sie erwerben ein Mietobjekt aus zweiter Hand zum Kaufpreis von 500.000 Euro. Zusätzlich entstehen Ihnen folgende Kaufnebenkosten:

Entsprechend der Kaufpreisaufteilung des Finanzamts beträgt der Anteil für den Grund und Boden 20%. Die Höhe der Ihnen zustehenden Abschreibung errechnen Sie dann folgendermaßen:

Diese jährliche Abschreibung von 8.400 Euro bringt Ihnen beispielsweise bei einem Grenzsteuersatz von 40% (inklusive Solidaritätszuschlag) eine Einkommensteuer-Ersparnis von 3.360 Euro im Jahr.

Gelingt es Ihnen nun, den Grundstücksanteil beispielsweise auf 15% zu senken, verändert sich Ihre Steuervorteilsrechnung wie folgt:

Ihr Abschreibungsbetrag erhöht sich jährlich um 525 Euro. Das bringt Ihnen eine Steuerersparnis von bis zu ca. 210 Euro jährlich, und das 50 Jahre lang. Einfacher können Sie keine Steuern sparen.

Meist wird ein einheitlicher Kaufpreis für das Mietobjekt vereinbart, ohne zwischen anteiligem Gebäude- und Grundstückspreis zu unterscheiden. Und:

Das kommt immer wieder mal vor: Im Notarvertrag wird ausdrücklich festgehalten, welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude und auf das Grundstück entfällt.

Dass die anteiligen Gebäudekosten in derartigen Fällen meist überproportional hoch ausfallen, wird niemanden wundern. Andernfalls würden die Kosten nicht extra aufgeschlüsselt werden. Schließlich kommt es dem Käufer eben gerade darauf an, einen besonders hohen Anteil an Gebäudekosten durchzusetzen.

Achtung: Wie der Kaufpreis aufgeteilt werden muss, ist gesetzlich nirgends geregelt.

Kaufpreisaufteilung kann anerkannt werden

Die Finanzämter erkennen vertragliche Regelungen zur Kaufpreisaufteilung durchaus an. Voraussetzung ist allerdings, dass die Aufteilung des Kaufpreises im konkreten Einzelfall auch realistisch ist.

Was viele Investoren nicht wissen: Die Finanzämter sind an die Angaben im Notarvertrag nicht gebunden und können insbesondere auch eigene Ermittlungen anstellen.

Praxis-Tipp: Die Finanzämter „spielen mit“, wenn auf die Gebäudekosten nicht mehr als 80% der Gesamtkosten entfallen. Das ist nämlich der Prozentsatz, den die Finanzämter meist auch dann pauschal zugrunde legen, wenn im Notarvertrag keine Kaufpreisaufteilung enthalten ist.

Beispiel: Sie erwerben ein kleines Mehrfamilienhaus zum Preis von 420.000 Euro.

Die anteiligen Grundstückskosten werden pauschal mit 20%, also mit 84.000 Euro angesetzt. Dann belaufen sich die anteiligen Gebäudekosten auf 336.000 Euro. Das ist der Betrag, der die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung bildet.