Mietaufhebungsvertrag: So beenden Sie rechtssicher Ihr Mietverhältnis

Ist Ihr Eigenbedarf für Ihre Kündigung ausreichend?

Haben Sie Ihren Mieter vor der fristlosen Kündigung wegen Lärmbelästigung rechtswirksam angemahnt und die Kündigung selbst gerichtsfest begründet?

Das sind zwei typische Fragen, über die im Streitfall erst ein Richter entscheidet.

Dann nämlich, wenn Sie eine Räumungsklage erheben mussten, weil Ihr Mieter trotz Kündigung nicht aus der Wohnung ausgezogen ist.

Vorteil: kein Prozessrisiko

Beantwortet der Richter diese Fragen mit einem „Nein“, würde er Ihre Klage kostenpflichtig abweisen – dann hätten Sie viel Zeit und Geld verloren und das Mietverhältnis würde weiterhin bestehen. In der Praxis schließen daher viele Vermieter mit ihren Mietern Aufhebungsverträge, um das Mietverhältnis absolut sicher zu beenden.

In manchen Fällen ist ein Aufhebungsvertrag unumgänglich

Haben Sie mit Ihrem Mieter einen Zeitmietvertrag geschlossen oder den Ausschluss einer ordentlichen Kündigung vereinbart, bleibt Ihnen keine andere Wahl, als die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses mit Ihrem Mieter einvernehmlich zu regeln.

Zumindest dann, wenn schwerwiegende Vertragsverletzungen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen würden, nicht gegeben sind.

Ebenfalls unumgänglich ist ein Mietaufhebungsvertrag auch, wenn das Mietverhältnis mit mehreren Mietern besteht und nur einer von ihnen ausscheiden möchte. In einem solchen Fall kann der Einzelne allein nicht wirksam kündigen.

Und selbst wenn eine Kündigung schon ausgesprochen wurde, kann ein Mietaufhebungsvertrag noch sinnvoll sein – etwa um zu vereinbaren, dass der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen soll bzw. darf.

In allen diesen Fällen bietet die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses den Vorteil, dass Sie mit Ihrem Mieter individuelle „maßgeschneiderte“ Lösungen finden können und einen langen Rechtsstreit mit seinen Unwägbarkeiten und eventuellen Kosten vermeiden.

Erhöhter Befolgungswille des Mieters

Beachten Sie außerdem, dass ein Urteil allein noch nicht zum Ziel führt. Denn haben Sie den Räumungsprozess gewonnen und zieht der Mieter trotzdem nicht aus, müssen Sie zur Räumung noch einen Gerichtsvollzieher beauftragen – der erst einmal einen ordentlichen Vorschuss von Ihnen verlangen wird.

Auch hier bietet der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags Vorteile: Die Bereitschaft des Mieters, eine selbst getroffene Vereinbarung einzuhalten, ist deutlich größer.

Wann Sie die Initiative zu einem Aufhebungsvertrag ergreifen sollten

Die einvernehmliche Vertragsbeendigung ist also oft die einzige Möglichkeit, das Mietverhältnis sicher zu beenden. Denn auch, wenn eine Kündigung grundsätzlich möglich ist, ist doch praktisch mit jeder Kündigung das Risiko verbunden, dass sie vor Gericht nicht standhält.

Sozialklausel gilt nicht

Außerdem besteht ganz generell die Gefahr, dass der Mieter Ihrer ordentlichen Kündigung noch bis 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist widerspricht und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt.

Dieses Recht hat ein Mieter nämlich, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine besondere Härte bedeuten würden (§ 574 BGB).

Ob dies gegeben ist? Auch hierüber kann vor Gericht lange gestritten werden.

Kündigungsschutz „abkaufen“

Erscheint aus Ihrer Sicht eine Kündigung problematisch und möchten Sie das Risiko eines langwierigen Räumungsverfahrens vermeiden, kann eine Abfindung Ihrerseits ein probates Mittel sein, in absehbarer Zeit und rechtssicher die Wohnung zurückzuerhalten.

Es geht für Sie dann also darum, dem Mieter seinen Kündigungsschutz „abzukaufen“.

Dabei muss Ihre Gegenleistung nicht zwingend in der Zahlung von Geld bestehen. Auch Abstriche bei der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder bei der Entfernung mietereigener Einbauten können Sie in Erwägung ziehen.

Verrechnen statt zahlen

Soll eine Entschädigung in Geld erfolgen bzw. ist diese unumgänglich, bietet der Verzicht auf die eine oder andere Miete den Vorteil, dass Sie Ihr Entgegenkommen direkt verrechnen können. Achten Sie hierbei darauf, die von der Miete befreiten Monate genau anzugeben.