Mietaufhebungsvertrag: Tipps für Vermieter
Die wichtigste Regelung in einem Mietaufhebungsvertrag betrifft die Beendigung des Mietverhältnisses. Sobald Sie als Vermieter sich mit Ihrem Mieter über einen konkreten Zeitpunkt geeinigt haben, sollten Sie zumindest diesen Punkt schriftlich festhalten.
Achten Sie in diesem Zusammenhang unbedingt darauf, dass der Zeitpunkt der Vertragsbeendigung eindeutig und verbindlich geregelt wird.
Vermeiden Sie insbesondere, dass die Verbindlichkeit des Beendigungszeitpunkts von weiteren Bedingungen abhängig gemacht wird.
Mietaufhebungsvertrag: Diese Punkte müssen geregelt sein
Völlig unzureichend für Sie als Vermieter sind Regelungen, in denen der Auszug des Mieters davon abhängig gemacht wird, dass dieser eine neue Wohnung findet.
Eine solche Vereinbarung ist nicht das Papier wert, auf dem sie geschrieben steht. Denn mit einer solchen Regelung berauben Sie sich jeder Möglichkeit, den Auszugstermin einigermaßen verbindlich festlegen zu können.
Völlig unzureichend sind auch Regelungen, wonach die Beendigung des Mietverhältnisses von der Stellung eines Ersatzmieters abhängig gemacht wird.
Derartige Regelungen sollten Sie in keinem Fall in einen Mietaufhebungsvertrag aufnehmen. Als Vermieter haben Sie regelmäßig kein Interesse an einer derartigen Ersatzmieterklausel.
In der derzeitigen Situation auf dem Wohnungsmarkt können Sie eine frei werdende Wohnung normalerweise schnell neu vermieten.
Mietaufhebungsvertrag: Mietzins und Betriebskosten
Auch wenn es sich eigentlich von allein versteht, sollten Sie in der Aufhebungsvereinbarung noch einmal ausdrücklich festhalten, dass Ihr Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet bleibt, die Miete sowie die Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten zu entrichten.
Dies können Sie beispielsweise mit folgender Formulierung sicherstellen:
„Bis zum Auszug ist der Mieter verpflichtet, die Nettokaltmiete zuzüglich der Vorauszahlung der Heiz- und Betriebskosten wie im Mietvertrag vom xx.xx.xxxx vereinbart zu bezahlen.“
Ebenso bedeutsam ist eine Regelung über die Abrechnung der Vorauszahlungen für die Heiz- und Betriebskosten.
Hierzu gilt grundsätzlich Folgendes: Endet das Mietverhältnis im Verlauf einer Abrechnungsperiode und zieht Ihr Mieter aus, so hat er keinen Anspruch auf sofortige Abrechnung und Erteilung einer Zwischenabrechnung.
Allerdings kann er verlangen, dass bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten die jeweiligen Zählerstände abgelesen werden.
Mietaufhebungsvertrag: Renovierung und Kleinreparaturen
Schönheitsreparaturen führen oftmals zu erheblichen Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermieter und Mieter, wenn es um die Einzelheiten einer Aufhebungsvereinbarung geht.
Dass beide Vertragsparteien so hartnäckig auf ihrem jeweiligen Standpunkt beharren, hat handfeste wirtschaftliche Gründe. Schönheitsreparaturen können sich schnell zu erheblichen Beträgen summieren. Nicht selten geht es um Beträge in Höhe von mehreren tausend Euro.
Zu den Schönheitsreparaturen zählen im Einzelnen:
Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
Streichen der Heizkörper und Heizrohre und der Fußböden
Streichen der Innentüren sowie der Fenster- und Außentüren von innen
Als Faustregel können Sie sich dazu merken: Zu den Schönheitsreparaturen gehört damit alles, was beim normalen Wohnen abgenutzt wird und mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann.
Hingegen zählen folgende Arbeiten nicht zu den Schönheitsreparaturen:
Streichen der Fenster sowie der Wohnungs- oder Balkontüren von außen
Streichen der Balkonunterseite und des Balkongitters
Ausbessern von Schäden an Putz- und Mauerwerk
Reparatur von Rohrbrüchen und Beseitigung der Folgen
Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden
Glaserarbeiten, Reparaturen an Licht- und Gasleitungen, Heizkörpern und Türschlössern
So gehen Sie beim Mietaufhebungsvertrag vor
Wenn Sie mit Ihrem Mieter in Verhandlungen über den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags treten wollen, sollten Sie sich hierzu gründlich vorbereiten.
Nichts ist für Ihre Verhandlungsposition schädlicher, als wenn Sie dieses Gespräch lediglich im Hinblick auf die grundsätzliche Frage, ob der Mieter zu einem bestimmten Zeitpunkt zum Auszug bereit ist, führen.
Selbst dann, wenn dieses Gespräch einen positiven Verlauf genommen und zu einer Aufhebungsvereinbarung geführt hat, zeigt sich in der Praxis häufig Folgendes:
Spätestens dann, wenn sich der Vermieter über die detaillierte Abwicklung des Mietverhältnisses weitere Gedanken macht, fallen ihm weitere wichtige Punkte ein, die er mit dem Mieter vorher hätte klären sollen.
Gerade dann, wenn die Initiative zur Beendigung des Mietverhältnisses von Ihnen, also dem Vermieter, ausgeht, sollten Sie beispielsweise eine Vorstellung darüber haben, welche Schönheitsreparaturen der Mieter zu erbringen hätte, wenn der Vertrag durch Kündigung beendet worden wäre.
Rechnen Sie den Umfang der erforderlichen Arbeiten in einen Geldbetrag um, welcher Ihnen im Rahmen der Vertragsverhandlungen durchaus nützlich sein kann.
Mietaufhebungsvertrag: Die wichtigsten Regelungen
Regeln Sie den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses so genau wie möglich. Einigen Sie sich auf ein bestimmtes Datum, zu welchem der Mietvertrag beendet und die Wohnung übergeben werden muss.
Wenn Sie sich zu einer Zahlung an den Mieter verpflichtet haben: Regeln Sie eindeutig, dass diese Zahlung unter der Voraussetzung erfolgt, dass die Wohnung zum vereinbarten Termin und im vereinbarten Zustand geräumt wird.
Denken Sie daran, die Abrechnung und Rückzahlung einer eventuell geleisteten Mietsicherheit zu regeln. Gerade dann, wenn Sie im Zusammenhang mit ausstehenden Schönheits- und Kleinreparaturen eine Regelung mit dem Mieter getroffen haben, bietet es sich an, eine Verrechnung mit der Kaution vorzunehmen.
Versäumen Sie nicht, mit Ihrem Mieter eine Regelung über die Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten zu treffen.
Für den Fall, dass Ihr Mieter Einbauten in der Wohnung vorgenommen hat, sollten Sie auch insoweit eine Regelung treffen. Insbesondere dann, wenn Sie am Verbleib solcher Einbauten (z.B. Einbauschränke oder eine Einbauküche) interessiert sind, sollten Sie dies ebenfalls im Aufhebungsvertrag regeln.
Wenn Sie nach sorgfältiger Prüfung sämtliche ausstehenden Punkte des Mietverhältnisses in der Aufhebungsvereinbarung niedergelegt haben, sollten Sie eine abschließende Klausel aufnehmen, wonach weitere Ansprüche der Parteien mit Unterzeichnung des Aufhebungsvertrags hinfällig werden.
Achten Sie bei Unterzeichnung des Aufhebungsvertrags auch darauf, dass er von sämtlichen Personen, die am Mietverhältnis beteiligt sind, unterschrieben wird. Wenn beispielsweise die Wohnung an ein Ehepaar vermietet ist, müssen beide Ehepartner die Vereinbarung mit unterzeichnen.
Schützen Sie sich davor, dass sich der Mietvertrag stillschweigend verlängert, falls der Mieter nicht zum vereinbarten Termin auszieht. In diesem Fall müssen Sie nach Ablauf des Auszugstermins der weiteren Nutzung der Wohnung ausdrücklich widersprechen und eine Verlängerung des Mietverhältnisses ablehnen.
