Mietimmobilie: So wird die Abschreibung neuerdings berechnet
Wer eine Mietimmobilie besitzt, muss seine Mieteinnahmen natürlich versteuern. Im Gegenzug kann er die Kosten für das Haus steuerlich abschreiben, und zwar über die AfA – Absetzung für Abnutzungen.
Denn je älter eine Immobilie wird, desto mehr verliert sie an Wert. Das gilt für Neubauten genauso wie für Gebrauchtimmobilien.
Anschaffungskosten wegen Abnutzung absetzbar
Bei dieser Abschreibung einer Mietimmobilie werden die Anschaffungskosten des Gebäudes in der Regel über 50 Jahre verteilt. Das ist die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer. Je höher die Abschreibung, desto niedriger die Steuerbelastung und umgekehrt.
Abgeschrieben werden können die Anschaffungskosten, und zwar nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten, wie Maklerprovisionen, Notarkosten, Grunderwerbsteuer oder Grundbuchgebühren.
Grundstückskostenanteil wird abgezogen
Da es aber um eine Abschreibung für die Abnutzung geht, betrifft dies nur das Haus, denn das Grundstück kann sich nicht abnutzen und deshalb an Wert verlieren. Deshalb müssen die anteiligen Kosten für Grund und Boden abgezogen werden.
Einfach ist das, wenn die Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudekosten schon im notariell beglaubigten Kaufvertrag geregelt ist. Erscheint sie plausibel, sollte das Finanzamt keine Probleme bereiten.
Eine andere Variante ist, vor dem Kauf ein Gutachten erstellen zu lassen, aus dem sich die Aufteilung ersehen lässt.
Restwertverfahren und Streitfälle vor Gericht
Alternativ konnte auch vom Gesamtpreis der Bodenrichtwert abgezogen werden. Der wurde für die jeweilige Bodenrichtwertzone vom zuständigen Gutachterausschuss beim Kreis oder der Gemeinde ermittelt – bekannt als Restwertmethode.
Das Verfahren jedoch ist nun hinfällig. Es wird schon seit Jahren vom Bundesfinanzhof als nicht sachgerecht bewertet und verworfen. Abgesehen davon kommt es bei der Aufteilung immer wieder zum Streit mit den Finanzämtern.
Abhilfe durch neue Arbeitshilfe
Wegen der vielen Querelen und Unsicherheiten hat das Bundesfinanzministerium letztes Jahr eine elektronische Arbeitshilfe veröffentlicht. Das ist eine Excel-Datei, die es möglich macht, entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder eine bereits vorliegende zu überprüfen. Eine ausführliche Anleitung erklärt die Berechnung.
Die erfolgt nach folgendem Prinzip: Zur Aufteilung wird der Wert aus der Summe der marktüblichen Kosten des Gebäudes und dem Bodenrichtwert ermittelt. Die marktüblichen Gebäudekosten richten sich nach bestimmten Häusertypen, und zwar bundesweit einheitlich. Dabei berücksichtigen sie aber nicht die örtlichen Immobilienpreise. Verwendet werden Durchschnittswerte.
Aufgrund der Durchschnittswerte kann es zu Ergebnissen kommen, die unter Umständen erheblich vom örtlichen Marktniveau abweichen. Wer dies als ungerecht empfindet, kann einen Sachverständigen einschalten. Diese Möglichkeit sollte genutzt werden, denn die Arbeitshilfe ist lediglich eine qualifizierte Schätzung, die durch das Gutachten eines Sachverständigen widerlegt werden kann.
Finanzamt prüft künftig alles nach
Bei der Abschreibung von Mietimmobilien wird die Arbeitshilfe künftig regelmäßig vom Finanzamt angewendet werden. Jeder, der seine anteilig errechneten Gebäudekosten über die AfA abschreibt, muss mit einer Überprüfung und notfalls einer Korrektur durch das Finanzamt rechnen. Das betrifft Mietimmobilien genauso wie gewerblich genutzte Gebäude oder das abgesetzte häusliche Arbeitszimmer.
