Modernisierung: Mit diesen Härtegründen kann Ihr Mieter sie verhindern

Es ist Ihr gutes Recht als Vermieter, Ihre Wohnungen zu modernisieren und so die Vermietbarkeit auf Dauer zu sichern.

Die erforderlichen Baumaßnahmen muss ein Mieter in aller Regel dulden.

Ausnahme: Stellt die Modernisierung für Ihren Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine unbillige Härte dar, darf er Ihre Modernisierung verhindern.

Allerdings gelingt in der Praxis ein solcher Einwand der Mieterseite nur selten.

Vier Gesichtspunkte nennt das Gesetz, die eine Modernisierung für den Mieter unzumutbar machen können:

1. Vorzunehmende Arbeiten

Die geplanten Maßnahmen werden im Hinblick auf die persönlichen Verhältnisse des Mieters bewertet.

Besonders lärm- und schmutzintensive, mehrere Monate dauernde Arbeiten können für einen hochbetagten oder bettlägerigen Mieter unzumutbar sein.

2. Bauliche Folgen

Eine grundlegende Veränderung des Charakters der gemieteten Wohnung muss ein Mieter nicht hinnehmen. Dieses Kriterium hängt zusammen mit der Frage, ob die geplante Modernisierung tatsächlich zu einer Wohnwertverbesserung führt. Maßnahmen, die gar keine Modernisierung im Sinne des § 554 BGB darstellen, braucht Ihr Mieter nicht zu akzeptieren.

Durch den Einbau eines Bades wird das Kinderzimmer stark verkleinert und ist nur noch durch das Wohnzimmer erreichbar.

3. Aufwendungen des Mieters

Hat der Mieter mit Ihrer Zustimmung Baumaßnahmen in der Wohnung getätigt, darf er darauf vertrauen, den wirtschaftlichen Wert der Einrichtung ausnützen zu können. Einer Modernisierung, die seine Investitionen nutzlos macht, darf er daher widersprechen. Das gilt allerdings nicht, wenn die Einbauten bereits vor vielen Jahren oder ohne Ihre Zustimmung erfolgt sind.

Ihr Mieter hat selbst vor 3 Jahren mit Ihrer Erlaubnis eine Gasetagenheizung eingebaut und Sie wollen nun eine Zentralheizung einbauen.

4. Zu erwartende Mieterhöhung

Ihr Mieter kann einwenden, dass durch die zu erwartende Mieterhöhung die Grenze seiner finanziellen Belastbarkeit überschritten wird. Was zumutbar ist, wägen die Gerichte inzwischen in jedem Einzelfall individuell ab. Dabei gilt grundsätzlich:

• Je höher das Mietereinkommen, umso eher sind dem Mieter Modernisierungsmieterhöhungen zumutbar.
• Je geringer die Steigerung im Verhältnis zur bisherigen Miete, umso eher muss der Mieter sie tragen.
• Je größer der Wohnwertgewinn für den Mieter, umso eher ist eine unbillige Härte abzulehnen.

Kritisch wird es, wenn die Miete bisher schon mehr als 30% des Mietereinkommens ausmacht und dem Mieter nach Modernisierungsumlage wenig mehr als das Existenzminimum bleibt.

Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin braucht ein Mieter einen Balkonanbau nicht zu dulden, wenn dadurch die Miete um mehr als 200 € (etwa 27%) steigt und die Miete bisher schon 33% des Haushaltseinkommens verbraucht (LG Berlin, Urteil v. 19.01.10, Az. 65 S 285/09).

Auf Ihre Interessen kommt es an

Ein Härtegrund allein befreit den Mieter noch nicht von seiner Duldungspflicht. Nur dann, wenn der vorgebrachte Härtegrund schwerer wiegt als Ihr Interesse an der Durchführung der geplanten Maßnahme, hat Ihr Mieter mit seinem Einwand Erfolg.

Tipp: Treffen Sie eine Modernisierungsvereinbarung

Setzten Sie sich mit den ernst zu nehmenden Einwendungen Ihres Mieters auseinander. Bevor Sie in Grenzfällen den Weg zum Gericht beschreiten, suchen Sie mit Ihrem Mieter nach Kompromissen, die beiden Seiten gerecht werden. Halten Sie die gefundene Lösung in einer schriftlichen Modernisierungsvereinbarung fest.

Sie verzichten auf einen Teil der möglichen Modernisierungsmieterhöhung, dafür verpflichtet sich der Mieter, alle Baumaßnahmen zu dulden, sodass die Arbeiten ohne Verzögerung durchgeführt werden können.

Mieterhöhung durch Standardmodernisierung unbeachtlich

Wichtig: Bringen Sie durch die geplante Modernisierung Ihre Wohnung lediglich auf einen Stand, wie er für vergleichbar alte Wohnungen in Ihrer Region allgemein üblich ist, kann Ihr Mieter die Arbeiten nicht dadurch stoppen, dass er sich auf eine unzumutbare Kostensteigerung beruft. Das Mietsteigerungsargument spielt in diesen Fällen keine Rolle.

Ihr Mieter darf Sonderkündigungsrecht nutzen

Haben Sie Ihren Mieter von einer bevorstehenden Modernisierung informiert, kann er darauf mit einer Kündigung des Mietverhältnisses reagieren.

Nach dem Zugang Ihrer Modernisierungsmitteilung hat der Mieter bis zum Ablauf des nächsten Monats Zeit. Spätestens dann muss seine Kündigung Ihnen vorliegen. Einen Monat später endet das Mietverhältnis.

Am 11.10. erreicht Ihre Modernisierungsanzeige den Mieter. Entschließt er sich daraufhin zu kündigen, muss seine Kündigung spätestens am 30.11. in Ihrem Briefkasten landen. Das Mietverhältnis endet dann zum 31.12.

Diese Kündigungsmöglichkeit ist für Sie vor allem von Bedeutung, wenn Sie mit Ihrem Mieter einen Mietvertrag mit fester Laufzeit oder einen Kündigungsverzicht für mehrere Jahre vereinbart haben. Denn ein normales, unbefristetes Mietverhältnis kann Ihr Mieter ohnehin mit 3-monatiger Frist kündigen.

Übrigens: Bei Bagatellmodernisierungen steht dem Mieter dieses Sonderkündigungsrecht nicht zu.