Modernisierungszuschlag für Mietwohnungen zulässig
Haben Sie die Wohnung Ihres Mieters modernisiert, können Sie vom Mieter zur Miete einen Modernisierungszuschlag fordern. Ihr Vorteil: Anders als bei der Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss Ihr Mieter der Erhöhung hier nicht zustimmen.Tobias Mahlstedt ist Rechtsanwalt und Mietrecht-Experte. Mieterhöhungen und Modernisierungszuschläge sind sein tägliches Geschäft.Voraussetzung für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist, dass es sich auch um eine Modernisierung handelt – und nicht um Reparaturarbeiten. Diese muss Ihr Mieter zwar ebenfalls dulden, eine Mieterhöhung ihretwegen braucht er deswegen aber nicht zu akzeptieren.
Modernisierungszuschlag: Was ist eigentlich Modernisierung?
Um eine Modernisierung handelt es sich nur, wenn Ihre Baumaßnahmen
- nachhaltig den Gebrauchswert der Mieträume erhöhen (neues Bad, Anschluss an das Breitbandkabelnetz),
- die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern (Lift-Einbau, Anbau von Balkonen),
- zur nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser führen (Installation von Wärmepumpen- und Solaranlagen, Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken und obersten Geschossdecken),
- auf Grund von Umständen erforderlich werden, die Sie nicht zu vertreten haben (etwa wenn Sie nach behördlicher Anordnung die Heizung von Stadtgas auf Erdgas umstellen müssen).
Modernisierungszuschlag: Ordnungsgemäß ankündigen
Um Ihre Modernisierungskosten später geltend machen zu können, müssen Sie Ihrem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten Folgendes schriftlich mitgeteilt haben:
- die Art der Maßnahme,
- den voraussichtlichen Umfang und Beginn der Arbeiten,
- die voraussichtliche Dauer und
- die zu erwartende Mieterhöhung.
Der Mieter muss die Modernisierungsmaßnahmen dulden. Ausnahme: Sie bedeuten für ihn oder seine Familien- und Haushaltsangehörigen eine Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter im Haus nicht zu rechtfertigen ist.
Modernisierung: Wenn sich Mieter auf Härtegründe berufen
Als Härtegründe kommen bei einer Modernisierung insbesondere in Betracht:
- die durchzuführenden Arbeiten selbst (z.B. Rücksichtnahme auf Kinder sowie ältere und kranke Mieter),
- die baulichen Folgen (z.B. Verkleinerung eines Zimmers der Wohnung),
- vorausgegangene Aufwendungen des Mieters (z.B. Beseitigung von Einbauten oder Einrichtungen des Mieters),
- die zu erwartende Mieterhöhung.
Achtung: Auf Härtegründe kann sich der Mieter nicht berufen, wenn die Wohnung in einen Zustand versetzt werden soll, wie er „allgemein üblich“ ist. Das ist ein Zustand, der bei mindestens 2/3 aller vergleichbaren Mietwohnungen innerhalb der Region angetroffen wird.
Die Mieterhöhung
Sind die Baumaßnahmen beendet, informieren Sie Ihren Mieter über die auf seine Wohnung entfallenden Kosten und über die sich daraus für ihn ergebende Mieterhöhung. Dabei können Sie höchstens 11% Ihrer Aufwendungen als Modernisierungszuschlag jährlich geltend machen.
Die Fälligkeit des Modernisierungszuschlags
Ihr Mieter schuldet Ihnen die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung.Beispiel: Sie stellen Ihrem Mieter am 29. April das Mieterhöhungsverlangen zu. Die erhöhte Miete muss er Ihnen erstmals für den Monat Juli zahlen.Achtung: Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn Sie Ihrem Mieter die zu erwartende Erhöhung drei Monate vor Beginn der Maßnahme nicht mitgeteilt haben sollten oder aber die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ausfällt, als Sie angekündigt hatten.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
