So können Sie den Pfandgegenstand verwerten

Sollte der Mieter den Pfandgegenstand freiwillig an Sie herausgeben oder wird der Pfandgegenstand nach einer Herausgabeklage vom Gerichtsvollzieher in Gewahrsam genommen, so können Sie den Pfandgegenstand verwerten.

Beachten Sie hierbei, den Pfandgegenstand nicht einfach zu verkaufen. Sie müssen den Pfandgegenstand im Wege einer öffentlichen Versteigerung verwerten (§ 383 Abs.3 Satz 1 BGB).

Nur falls die Pfandsache einen Börsen- oder Marktwert hat, sind Sie als Vermieter befugt, sie durch freihändigen Verkauf zu verwerten.

Exkurs: Die sogenannte Berliner Räumung

Im Rahmen der sogenannten Berliner Räumung haben Sie die Möglichkeit, Ihr Vermieterpfandrecht auszuüben.

Sie als Vermieter haben gegen Ihren Mieter vor Gericht einen Räumungstitel erstritten, etwa aufgrund einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Dieser Räumungstitel allein genügt Ihnen jedoch nicht, wenn Ihr Mieter sich dennoch weigert, auszuziehen.

Sie müssen dann staatliche Hilfe der zuständigen Vollstreckungsorgane in Anspruch nehmen.

Für die Zwangsräumung ist der Gerichtsvollzieher zuständig. Dieser bestimmt einen Räumungstermin, zu dem er einen Spediteur bestellt, der die Räumung und Einlagerung der Sachen des Mieters vornimmt.

Ärgerlich für Sie als Vermieter ist es, dass Sie für die Räumung dem Gerichtsvollzieher einen Kostenvorschuss zahlen müssen, der die Speditions- und gegebenenfalls die Kosten der Wohnungsöffnung abdeckt.

Problem der Zwangsräumung: hohe Kosten

Je nach Wohnungsgröße kann sich der Vorschuss zwischen 2.000 und 10.000 € bemessen.

Hinzu treten dann noch die Kosten der Einlagerung der Möbel des Mieters bei der vom Gerichtsvollzieher beauftragten Spedition. Sie können zwar diese vorgestreckten Vollstreckungskosten vom Mieter ersetzt verlangen.

In den meisten Fällen werden Sie sie jedoch nicht realisieren können, da Ihr Mieter nicht zahlungsfähig sein wird.

Für Sie als Vermieter ist dieses Ergebnis finanziell verheerend. Sie bleiben auf Mietrückständen sitzen und müssen auch noch einen gewaltigen Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher leisten, damit dieser in aller Regel nur wertlose Gegenstände Ihres Mieters einlagert.

Oftmals hinterlässt dieser die Wohnung zu allem Übel auch noch stark beschädigt und vermüllt.

Kostengünstige Alternative: Berliner Räumung

Um diese hohen Kosten für den Vermieter zu minimieren, wurde das sogenannte Berliner Modell entwickelt. Dieses wurde vom Bundesgerichtshof in einem Urteil aus dem Jahr 2006 bestätigt (BGH, Urteil v. 07.02.06, Az. VZB 45/05).

Vollstreckung beschränkt sich auf Herausgabe

Nach dem Berliner Modell kann der Vermieter die Zwangsvollstreckung auf die bloße Herausgabe der Wohnung beschränken, sofern er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend macht.

Der Gerichtsvollzieher hat dann im Zuge der Vollstreckung lediglich für die Herausgabe der Wohnung zu sorgen.

Er belässt alle Gegenstände des Mieters in dessen Wohnung. Die Kosten für den Transport und die Einlagerung von Mobiliar beziehungsweise sonstigen Gegenständen aus der Wohnung fallen somit weg.

Wenn Sie sich für das Berliner Modell entscheiden, um Kosten zu sparen, achten Sie aber unbedingt darauf, dass Sie die Gegenstände des Mieters verwahren müssen. Sie machen sich gegenüber dem Mieter schadenersatzpflichtig, wenn Sachen abhandenkommen oder beschädigt werden.

Fotos erleichtern den Beweis

Wichtig: Lagern Sie Sachen Ihres Mieters beispielsweise im Keller ein, müssen Sie wissen und im Zweifel beweisen können, was genau Sie in den Keller gebracht haben.

Sichern Sie sich daher von vornherein gut ab und erstellen Sie eine umfassende Fotodokumentation bezüglich aller Gegenstände. Außerdem ziehen Sie unbedingt Zeugen hinzu.

Frist beachten

Beachten Sie, dass Sie die Pfandsachen nicht vor Ablauf eines Monats nach der Androhung der Veräußerung verkaufen dürfen. Sie müssen auch den Versteigerungstermin anberaumen lassen und die hierfür entstehenden Kosten selbst tragen.

Schadenersatzansprüche drohen

Berücksichtigen Sie schließlich, dass Sie nur die Sachen versteigern dürfen, die auch tatsächlich dem Vermieterpfandrecht unterliegen. Bei einem Verstoß drohen Ihnen Schadenersatzansprüche Ihres Mieters.

Wann Ihr Vermieterpfandrecht erlischt

Sie wissen jetzt, wie schwer es ist, ein Vermieterpfandrecht bis zur Verwertung des Pfandgegenstands durchzusetzen. Achten Sie zusätzlich darauf, dass Ihr Pfandrecht nicht schon vorher erlischt.

Im Folgenden erfahren Sie, welche Schritte Sie ergreifen müssen, um dieses zu verhindern.

Das Pfandrecht erlischt nämlich, sobald die von ihm betroffenen Gegenstände vom angemieteten Grundstück entfernt werden.

Ihr Mieter räumt Ihre Wohnung, packt die Gegenstände in einen Umzugswagen und fährt damit los.

Allerdings erlischt Ihr Pfandrecht nicht einfach dadurch, dass Ihr Mieter Pfandgegenstände ohne Ihr Wissen entfernt. Dadurch will der Gesetzgeber den Vermieter davor schützen, dass der Mieter über Nacht Wertgegenstände entfernt und den Vermieter vor vollendete Tatsachen stellt.

Widersprechen Sie, wenn Ihr Mieter die Pfandgegenstände entfernen will

Aber auch wenn Sie wissen, dass Pfandgegenstände entfernt werden, können Sie mit einem Widerspruch verhindern, dass das Pfandrecht erlischt. Dieser Widerspruch muss nach außen hin klar erkennbar sein.

Er muss in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Wegschaffung der Gegenstände stehen. Sie können den Widerspruch sowohl direkt gegenüber dem Mieter als auch gegenüber demjenigen erklären, der die Gegenstände für Ihren Mieter wegschafft.

Wird Ihr Mieter anwaltlich vertreten, können Sie Ihren Widerspruch auch gegenüber dem Anwalt erklären.

An Zeugen denken

Verfassen Sie aus Beweissicherungsgründen den Widerspruch besser schriftlich oder erklären Sie ihn mündlich unter Zeugen.

Sie haben Ihrem Mieter fristlos gekündigt, nachdem er seit Monaten keine Miete mehr bezahlt hat. Dann sehen Sie, wie die Wohnung Ihres Mieters von einer Ihnen unbekannten Person ausgeräumt wird.

Darunter befinden sich auch wertvolle Gegenstände. Wenn Sie der unbekannten Person unter Zeugen gegenüber unmissverständlich zum Ausdruck bringen, dass Sie mit der Entfernung der Pfandsachen nicht einverstanden sind, kann Ihr Vermieterpfandrecht nicht erlöschen.