Vermieterpfandrecht und zusätzliche Sicherheiten
Ihr Mieter kann nach § 562c Satz 1 BGB die Ausübung des Pfandrechts dadurch verhindern, dass er Ihnen Sicherheit leistet.
Die Praxis zeigt jedoch, dass diese Möglichkeit allenfalls bei gewerblichen Mietverhältnissen zum Tragen kommt.
Wie Ihr Mieter die Pfändung abwehren kann
Sie vermieten eine Gewerbehalle an einen Drehteilehersteller.
Nach Beendigung des Mietvertrags will Ihr Mieter alle in der Gewerbehalle aufgebauten Maschinen und Gerätschaften mitnehmen, um nahtlos in einer anderen Gewerbehalle weiter produzieren zu können. Ihr Mieter hat erhebliche Mietschulden bei Ihnen.
Die Barkaution reicht zur Deckung dieser Mietschulden bei Weitem nicht aus. Sie wollen aber nicht auf Ihr Vermieterpfandrecht verzichten.
Der perfekte Fall: Der Mieter hinterlegt zusätzliche Sicherheiten
In diesen Fällen kann es sich anbieten, wenn der Mieter Sicherheiten anbietet. In Frage kommt zum einen die Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren. Dies wird bei einem zahlungsunfähigen Mieter aber eher nicht möglich sein.
Zum anderen kann eine Sicherheit auch durch die Stellung eines tauglichen Bürgen erbracht werden. Unter einem tauglichen Bürgen ist nach § 239 Abs. 1 BGB eine Person zu verstehen, deren Vermögen zur Verwirklichung der Sicherheit ausreicht.
Zudem muss dieser Bürge nach § 239 Abs. 2 BGB auf die Einrede der Vorausklage verzichten. Das bedeutet, dass sich der Bürge als Selbstschuldner verbürgen kann. Damit kann er von Ihnen als Vermieter wie der eigentliche Schuldner in Anspruch genommen werden.
Bürge steht für den Mietschuldner ein – Ihre Chance
Dies ist möglich, ohne dass der Bürge zuvor erfolglos die Zwangsvollstreckung gegen den eigentlichen Schuldner, also Ihren Mieter, versucht haben muss.
Durch diese zusätzliche Sicherheit können Sie veruschen, sich gegen eventuelle Mietausfälle abzusichern und damit immense Verluste einzufahren.
Doch neben dieser Zahlungssicherheit gibt es auch noch einige andere Punkte, die Sie beachten sollten. Selbstverständlich nur im Falle, der Aussprechung eines Vermieterpfandrechts. Hier die wichtigsten:
Checkliste Vermieterpfandrecht
Gehen Sie vor Ausübung des Vermieterpfandrechts nochmals folgende Fragen durch:
- Befinden sich werthaltige Gegenstände in der Wohnung des Mieters?
- Sind diese vom Pfändungsschutz erfasst (§ 811 ZPO)?
- Ist Ihr Mieter Eigentümer dieser Sachen oder gibt es Anhaltspunkte, dass diese Sachen anderen Personen gehören?
- Reicht die Barkaution vielleicht aus, um Ihre Forderungen abzudecken?
- Steht die Sache noch unter dem Eigentumsvorbehalt eines Verkäufers/Lieferanten: Lohnt es sich für Sie unter Umständen, den Restkaufpreis für Ihren Mieter an den Verkäufer/Lieferanten zu bezahlen, um anschließend das Pfandrecht darauf auszuüben?
- Haben Sie das Vermieterpfandrecht dem Mieter gegenüber erklärt?
- Ist damit zu rechnen, dass der Vermieter Pfandsachen trotz Widerspruchs entfernt?
- Dürfen Sie dem Mieter Pfandsachen im Rahmen des Selbsthilferechts wieder wegnehmen?
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
