Vermieterpfandrecht: Worauf Vermieter achten müssen

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt Ihnen als Vermieter ein Pfandrecht zur Sicherung Ihrer Ansprüche gegenüber Ihrem Mieter auch bei ausbleibenden Mietzahlungen.

Das Pfandrecht besteht nur an Sachen, die im Eigentum Ihres Mieters stehen und die sich in den angemieteten Räumlichkeiten befinden.

Was ist das Vermieterpfandrecht – einfach erklärt

Hat Ihr Mieter zum Beispiel seine Miete nicht gezahlt und haben Sie deswegen ein Urteil gegen ihn erwirkt, können Sie seine Sachen verkaufen und „zu Geld machen“.

Aus diesem Grund dürfen Sie vom Mieter verlangen, dass er seine Sachen nicht aus der Wohnung entfernt. Geschieht dies doch, können Sie ihn notfalls sogar mit körperlicher Gewalt daran hindern.

Nur körperliche Gegenstände können erfasst werden …

Was eine Sache ist, regelt wiederum § 90 BGB. Es sind darunter nur körperliche Gegenstände zu verstehen, wie beispielsweise Möbel, Elektrogeräte, Bilder/Gemälde oder Teppiche, die beweglich sind und nicht fest installiert oder eingebaut sind.

Vermieterpfandrecht: Ankündigung ist Pflicht

Vorsicht: Das Gesetz gestattet Ihnen als Vermieter nicht, dem Mieter sofort sein Eigentum zu entziehen.

Zunächst müssen Sie ihm ankündigen, dass Sie der Entfernung seiner Sachen widersprechen, also nicht damit einverstanden wären, wenn er diese aus der Wohnung fortschaffen würde.

Beispiel: Befürchten Sie, dass Ihr Mieter in einer „Nachtund Nebelaktion“ auszieht, können Sie nicht schon die Türschlösser auswechseln. Nach der neueren Rechtsprechung ist es erforderlich, dass Sie der Entfernung von Pfandgegenständen zunächst widersprochen haben.

• Zahlung der Miete,
• Zahlung der Betriebskosten,
• Zahlung von Schadensersatz.

Für Sie als Vermieter stellt sich eine weitere Schwierigkeit. Meistens ist für Sie nämlich gar nicht erkennbar, ob der Fernseher im Wohnzimmer oder das Auto in der Garage dem Mieter auch gehört.

Zeitweise Aufbewahrung nicht im Pfandrecht inbegriffen

Die Gegenstände, auf die Sie das Vermieterpfandrecht ausüben wollen, müssen aktiv von Ihrem Mieter ins Mietobjekt eingebracht worden sein und ihm auch gehören.

Es ist somit erforderlich, dass Ihr Mieter entweder vor oder während des bestehenden Miet- oder Pachtvertrags Gegenstände in den Mieträumlichkeiten abstellt.

Zudem darf die Einbringung nicht nur vorübergehend sein. Als vorübergehend zu verstehen ist beispielsweise die Aufbewahrung von Gegenständen in den Mieträumen des Mieters für eine andere Person.

Der Nachbar bittet Ihren Mieter darum, während seiner Urlaubsabwesenheit, sein Fahrrad in dessen Garage abzustellen. Das Fahrrad wurde nicht „eingebracht“, da die Aufbewahrung nur vorübergehend ist.

Tipp: Nur wenn Sie sich wirklich sicher sind, dass Ihr Mieter auch Eigentümer der Sachen ist, sollten Sie von Ihrem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen.

Vermieterpfandrecht auch jenseits der vermieteten Räume

Eingebrachte Gegenstände des Mieters, die regelmäßig das Grundstück vorübergehend verlassen, unterliegen dennoch dem Vermieterpfandrecht.

Sie vermieten Gewerberäume zum Betrieb eines Malergeschäfts. Ihr Mieter benutzt ein Geschäftsfahrzeug, mit dem er jeden Tag zu seinen Auftraggebern fährt und das er am Abend wieder auf dem angemieteten Betriebshof abstellt.

Sofern der Mieter Eigentümer des Kleintransporters ist, können Sie hierauf Ihr Vermieterpfandrecht erstrecken.

Pfandrecht umfasst auch Nebenräume

Auch wenn Ihr Mieter Gegenstände in Nebenräume einbringt, wie beispielsweise in den Keller, auf den Dachboden oder in die Garage, werden diese vom Vermieterpfandrecht umfasst.

Das gilt sogar dann, wenn Ihr Mieter Gegenstände in Räume eingebracht hat, die Sie ihm lediglich stillschweigend überlassen haben.

Der Mieter stellt diverse Gegenstände in einem auf Ihrem Grundstück liegenden Geräteschuppen ab. Der Schuppen selbst ist zwar nicht mitvermietet. Sie als Vermieter haben aber bislang geduldet, dass Ihr Mieter Gegenstände, wie zum Beispiel ein Fahrrad, dort abstellt.

Sachen müssen Vermögenswert haben

Beachten Sie aber, dass Sie nicht auf alle beweglichen Gegenstände Ihr Pfandrecht ausüben können.

Die Gegenstände müssen einen Vermögenswert besitzen. Damit soll ausgeschlossen werden, dass der Vermieter auch auf solche Sachen zugreifen kann, die erkennbar keinen materiellen, jedoch einen ideellen Wert haben.

Für Ihren Mieter sind beispielsweise persönliche Andenken oder Erinnerungsstücke von ideellem Interesse.

Einige Sachen sind unpfändbar

Wichtig ist für Sie, dass Sie die Pfändungsbeschränkungen des § 811 Zivilprozessordnung (ZPO) beachten. Denn aus sozialpolitischen Gesichtspunkten schränkt der Gesetzgeber den Umfang der pfändbaren Sachen in § 811 ZPO erheblich ein.

Diese gesetzliche Bestimmung umfasst eine entsprechende Aufzählung der unpfändbaren Gegenstände.

Von praktischer Bedeutung hierbei sind für Sie folgende Pfändungsbeschränkungen:

• Sachen des persönlichen Gebrauchs und des Haushalts des Mieters: Hierzu zählt etwa die (Arbeits-)Kleidung, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengeräte, soweit der Mieter diese Sachen zu seiner Berufstätigkeit und der seiner Verschuldung angemessenen, bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung bedarf (§ 811 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO)
• Die für eine Zeit von 4 Wochen erforderlichen Nahrungs- und Feuerungsmittel (§ 811 Abs. 1 Ziffer 2 ZPO)
• Arbeitsmittel des Mieters, die zur Fortführung seines Gewerbes erforderlich sind (§ 811 Abs. 1 Ziffern 4 bis 7, 9 ZPO)

Beweispflicht des Vermieters

Problematisch ist für Sie als Vermieter immer, dass Sie im Zweifel zu beweisen haben, dass die Gegenstände im Eigentum Ihres Mieters stehen.

Dies dürfte im Einzelfall sehr schwierig und aufwendig sein. Aus dem Umstand, dass Ihr Mieter eine Sache besitzt, also lediglich die tatsächliche Herrschaft über einen Gegenstand ausübt, kann leider nicht gefolgert werden, dass er auch Eigentümer dieser Sache ist.

Vermieter ist zu Veräußerung berechtigt

Das Amtsgericht Hamburg stellte klar, dass ein Vermieter verpflichtet ist, Pfandsachen an seinen Mieter zurückzugeben, wenn sämtliche noch offenen Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis durch Pfandversteigerungen ausgeglichen sind.

Holt der Mieter trotz Aufforderung des Vermieters die Sachen nicht ab, befindet er sich in Annahmeverzug. Der Vermieter ist dann zur öffentlichen Versteigerung der Sachen des Mieters berechtigt.

Bei Zahlungsrückständen zunächst Gespräch suchen

Das Vermieterpfandrecht sollte demnach nur in Einzelfällen genutzt werden. Und auch der Gang zum Gericht ist mit einigen Mühen verbunden.

Denn eigentlich ist es einfach: Ihnen geht es darum, kostengünstig und schnell die Rückstände Ihres Mieters beizutreiben. Am besten ist es freilich, wenn die Gerichte gar nicht erst bemüht werden müssen.

Sprechen Sie zunächst Ihren Mieter auf seine Rückstände an. Versuchen Sie zu klären, welchen Hintergrund sie haben.

Handelt es sich nur um einen vorübergehenden finanziellen Engpass, oder hat sich die Einkommenssituation Ihres Mieters grundlegend geändert?

Möglicherweise ist Ihr Mieter auch arbeitslos geworden und die Auszahlung des Arbeitslosengeldes hat sich verzögert. In jedem Fall ist ein klärendes persönliches Gespräch mit Ihrem Mieter für Sie von Vorteil, denn vielleicht

• können Sie Ihren Mieter zur Zahlung bewegen, indem Sie zum Beispiel auf Ihre eigenen Verpflichtungen als Vermieter hinweisen;
• kann er glaubhaft versichern, dass er seinen Zahlungsrückstand demnächst ausgleichen werde;
• kommen Sie zwar in der Sache nicht weiter, doch erhalten wertvolle Informationen, die Sie für die Zwangsvollstreckung nutzen können (zum Beispiel wer Arbeitgeber Ihres Mieters ist, um eine Gehaltspfändung erfolgreich vornehmen zu können).

Zeigen Sie Verständnis für die Situation Ihres Mieters, wenn es angebracht ist. Lassen Sie sich aber nicht fortlaufend vertrösten, wenn Ihr Mieter Sie hinhält und „auf Zeit spielt“.

Denn immer wieder gibt es Mieter, die nicht vorhandene Mängel in der Wohnung vorschieben, um Zahlungsrückstände zu rechtfertigen. Hier müssen Sie handeln!

Tipp: Setzen Sie bei „vorgeschobenen Gründen“ eine letzte Zahlungsfrist und kündigen Sie an, nach deren Ablauf die Rückstände gerichtlich geltend zu machen (durch Mahnverfahren oder Klage).

Weisen Sie Ihren Mieter auch darauf hin, dass die hierdurch entstehenden Mehrkosten zu seinen Lasten gehen.

Gerade dieser Hinweis bewirkt oft Wunder. Wird dem Mieter klar, dass es nun ernst wird und er zusätzlich noch Ihre Anwalts- und Gerichtskosten zu zahlen hat, gleicht er die Forderungen vielleicht doch noch aus.