Vermieterpfandrecht wirksam durchsetzen

Wenn Sie die oben genannten Gesichtspunkte berücksichtigen, stellt sich anschließend die Frage, wie Sie Ihr Pfandrecht auch wirksam durchsetzen.

Versuchen Sie zunächst, den Mieter unter Verweis auf das Ihnen zustehende Vermieterpfandrecht zur freiwilligen Herausgabe der Gegenstände zu bewegen.

Sie müssen also nicht gleich gegen den Mieter klagen. In aller Regel dürften Sie damit aber keinen Erfolg haben.

Entweder das Verhältnis zwischen Ihnen und dem Mieter ist schon derart zerrüttet oder der Mieter ist hoffnungslos verschuldet. Somit ist eine freiwillige Herausgabe von Gegenständen eher unwahrscheinlich.

Pfandrecht gegenüber Mieter aussprechen

Wenn Sie von Ihrem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen wollen, sprechen Sie dies zunächst gegenüber Ihrem Mieter aus. Sie erklären Ihrem Mieter, dass er pfändbare Gegenstände bei seinem Auszug zurückzulassen oder herauszugeben hat. Geben Sie aus Beweissicherungsgründen diese Erklärung schriftlich ab.

Musterschreiben zur Geltendmachung des Vermieterpfandrechts

Sehr geehrter Herr Müller,

wie Ihnen bekannt ist, schulden Sie mir noch die Miete für die Monate Mai und Juni 2010 in Höhe von 900 €. Zudem haben Sie die längst fällige Nebenkostennachzahlung über 450 € trotz Fristsetzung noch immer nicht bezahlt. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses behalte ich mir vor.

Zur Sicherung meiner Ansprüche mache ich von meinem Vermieterpfandrecht gemäß § 562 BGB Gebrauch. Dieses erstreckt sich auf alle Ihre in die Wohnräume nebst Garage und Keller eingebrachten Sachen mit Ausnahme der gemäß § 811 ZPO unpfändbaren Gegenstände.

Da ich die dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände auch in Ihrem Interesse nicht aus den Mieträumen entfernen will, möchte ich sie zumindest inventarisieren und kennzeichnen, dass diese dem Vermieterpfandrecht unterworfen sind.

Als Termin für die Begehung der Mieträume zur Inventarisierung schlage ich den … vor. Als Zeuge wird voraussichtlich Herr … anwesend sein. Ich möchte Sie bitten, zu dem genannten Termin in den Mieträumen anwesend zu sein und gegebenenfalls Unterlagen über die Eigentumsverhältnisse zu den betreffenden Gegenständen bereit zu halten.

Sollten Sie in der Zwischenzeit Ihnen gehörende Gegenstände ohne mein Einverständnis aus den Mieträumen entfernen, widerspreche ich dem bereits jetzt. Für den Fall der Entfernung werde ich von meinem Selbsthilferecht Gebrauch machen.

Darüber hinaus weise ich Sie darauf hin, dass ein unbefugtes Entfernen von Pfandgegenständen den Straftatbestand der Pfandkehr gemäß § 289 StGB erfüllt. Eine dementsprechende Strafanzeige behalte ich mir für diesen Fall vor.

Die Ausübung des Pfandrechts können Sie durch Sicherheitsleistung in Höhe des Werts der Pfandgegenstände beziehungsweise durch Begleichung der offenstehenden Forderungen abwenden.

Sollten Sie Rückfragen haben, stehe ich Ihnen selbstverständlich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Achtung: Keine verbotene Eigenmacht ausüben!

Beachten Sie aber unbedingt, dass Sie nicht befugt sind, dem Mieter Gegenstände einfach wegzunehmen. Sie würden dann eine nach § 858 BGB verbotene Eigenmacht ausüben.

Ihr Mieter darf sich in diesem Fall auf sein Selbsthilferecht nach § 859 BGB berufen und darf Ihnen die Pfandgegenstände auch unter Anwendung körperlicher Gewalt wieder abnehmen. Ihr Mieter könnte sich auch mit einer einstweiligen Verfügung gegen Sie zur Wehr setzen.

Eine einstweilige Verfügung würde von dem angerufenen Gericht auch innerhalb sehr kurzer Zeit erlassen werden.

Begehen Sie keinen Hausfriedensbruch

Wenn Sie das Mietobjekt zum Zweck der Ausübung des Pfandrechts eigenmächtig betreten, droht Ihnen außerdem eine Anzeige wegen Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB).

Auch wenn dies im Einzelfall für Sie als Vermieter oft schwer einzusehen ist, sollten Sie sich hieran unbedingt halten. Ein Selbsthilferecht steht Ihnen in diesem Fall (noch) nicht zu.

Auch ist ein Versuch, dem Vermieter ein solches Recht im Mietvertrag einzuräumen von vornherein zum Scheitern verurteilt. Anders lautende Formularvereinbarungen in Mietverträgen sind regelmäßig unwirksam.

Wenn Ihr Mieter Pfandgegenstände also nicht freiwillig aushändigt, sollten Sie auf Herausgabe klagen.

Was den Zeitpunkt der Pfandrechtsausübung betrifft, warten Sie nicht erst ab, bis das Mietverhältnis beendet ist. Sie können hiervon selbstverständlich auch schon während des laufenden Mietverhältnisses Gebrauch machen.

Unterscheiden Sie Pfandrecht und Kaution

Wenn Ihr Mieter Ihnen eine Kaution als Sicherheit gegeben hat, stellt sich für Sie immer die Frage, ob Sie dann noch (zusätzlich) von Ihrem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen können. Der Grundsatz lautet:

Haben Sie als Vermieter mehrere Mietsicherheiten zur Verfügung, steht es Ihnen frei, welche Sie nutzen wollen.

Allerdings muss die Ausübung der Mietsicherheiten auch immer in einem angemessenen Verhältnis zur Forderung stehen. Reicht nämlich eine Kaution aus, um die Forderungen des Vermieters zu befriedigen, so muss der Vermieter gemäß § 242 BGB erst die Kaution verwerten, bevor er zum Vermieterpfandrecht greift.