Vertragswidriges Verhalten des Mieters: Auf Abmahnung folgt Kündigung

Wenn der Mieter Ihre Rechte bzw. die seiner Mitmieter verletzt, können Sie ihm fristlos kündigen.

Und zwar unabhängig davon, ob Sie eine Wohnung oder Gewerberäume vermieten.

Doch um welche Rechte genau handelt es sich eigentlich, die der Mieter verletzt haben muss?

Als Vermieter können Sie verlangen, dass Ihr Mieter die Mieträume nur in vertragsgemäßer Weise nutzt.

Hierzu gehört etwa, dass er nur mit Ihrer Erlaubnis untervermietet, oder dass er Gewerberäume nicht zum Wohnen oder umgekehrt nutzt.

Zudem hat Ihr Mieter die Pflicht, die Mieträume zu schützen. Vertragsgemäß ist die Nutzung also nur, wenn der Mieter Ihr Eigentum nicht gefährdet. Anderenfalls liegt eine zur fristlosen Kündigung berechtigende Vertragsverletzung vor.

TIPP: Im Zweifelsfall abmahnen

Oft wird bei Gericht gestritten, ob eine Abmahnung vor der fristlosen Kündigung erforderlich gewesen wäre. Dies wird etwa bei Sachbeschädigungen von manchen Richtern bejaht; nur bei wirklich schwerwiegenden Eigentumsverletzungen sollen Sie direkt kündigen können.

Damit Sie hier auf der sicheren Seite sind, sollten Sie Ihren Mieter besser immer zunächst abmahnen. Nur beim Zahlungsverzug Ihres Mieters ist eine Abmahnung definitiv nicht erforderlich.

Wichtig: Erforderlich ist aber immer, dass die Vertragsverletzung zu einer erheblichen Gefährdung der Mieträume führt, wie zum Beispiel dadurch, dass Ihr Mieter mehrere Kanister Benzin in seiner Wohnung aufbewahrt.

Das Mietverhältnis ist Ihnen unzumutbar

Damit Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen können, muss Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden sein.

Dies ist immer dann der Fall, wenn sich Ihr Mieter trotz schon erfolgter Abmahnung weiterhin pflichtwidrig verhält, er also etwa weiterhin nachts lärmt, seinen Müll im Treppenhaus lagert oder er die Miete unpünktlich zahlt.

In diesen Fällen können Sie ohne vorherige Abmahnung direkt kündigen:

• Ihr Mieter erklärt, sein vertragswidriges Verhalten nicht ändern zu wollen. Beispiel: Der Mieter hat ohne Ihre Genehmigung und den öffentlichen Sicherheitsvorschriften zuwider, einen Kachelofen in seiner Wohnung eingebaut. Der Mieter sagt Ihnen, er werde den Ofen „unter keinen Umständen“ entfernen.
• Das Verhalten Ihres Mieters wiegt so schwer, dass für Sie das Mietverhältnis schon durch den einmaligen Pflichtverstoß unzumutbar geworden ist. Beispiel: Ihr Mieter hat Sie geschlagen oder Ihr Eigentum vorsätzlich beschädigt.
• Ihr Mieter befindet sich in Zahlungsverzug. Weder müssen Sie die säumige Miete anmahnen, noch müssen Sie Ihrem Mieter eine Frist zur Zahlung gesetzt haben.

Sie dürfen Ihrem Mieter nach erfolgloser Abmahnung in folgenden Fällen fristlos kündigen:

Der Mieter…

• verursacht mehrere Wasserschäden in erheblichem Umfang
• lässt wiederholt Essen anbrennen, was einen Wohnungsbrand befürchten lässt
• verlässt häufig seine Wohnung im Erdgeschoss, ohne zuvor die Fenster geschlossen zu haben
• begibt sich in den Wintermonaten zur stationären Behandlung in ein Krankenhaus, ohne die Wasserrohre vor dem Einfrieren zu schützen
• beschädigt grob fahrlässig die Gegensprechanlage
• zahlt trotz zweier einschlägiger Abmahnungen seine Miete einmal verspätet
• lagert Kartons, Gartengeräte und Abfall im Treppenhaus, so dass der Brandschutz nicht mehr gewährleistet ist
• lagert Sperrmüll in seiner Wohnung, ohne dass die Mieträume hierdurch Schaden nehmen
• hält unerlaubt zwei Hunde in seiner Wohnung (gilt jedoch nicht für eine Katze) trocknet in seiner Wohnung Wäsche in erheblichem Umfang, ohne dass Feuchtigkeitsschäden entstehen
• beleidigt Sie als Vermieter schwerwiegend (etwa „dumme Kuh“, „Arschloch“, „Drecksack“ „altes Schwein“)
• lagert in seinem Keller explosives Material wie etwa Benzin
• begleicht trotz mehrfacher Aufforderung nicht die Nachforderung aus der letzten Betriebskostenabrechnung
• stellt gegen Sie Strafanzeige, ohne dass es Verdachtsmomente gäbe
• gewährt einer Person Zugang zu seiner Wohnung, der Sie berechtigterweise ein Hausverbot erteilt haben
• lärmt in seiner Wohnung zwischen 22.00 und 6.00 Uhr
• betreibt in seiner Wohnung unerlaubt ein Gewerbe mit Kundenverkehr
• lüftet seine Wohnung nicht ausreichend, was erheblichen Schimmelpilzbefall zu Folge hat
• füttert häufig Tauben auf seinem Balkon, was zu erheblichen hygienischen und akustischen Beeinträchtigungen der anderen Mieter führt
• tauscht ohne Ihre Genehmigung das Schloss zu den Mieträumen aus