Wie viel Rendite eine Vermietung bringt
Der Begriff Rendite bezeichnet, was ein Investor bei der Anlage verdient.
Dazu stellt man die Ausgaben den Einnahmen einer Investition gegenüber.
So wird die Rendite bestimmt
Für die Berechnung der Netto-Mietrendite einer Immobilie betrachtet man folgende Elemente: Auf der Passivseite stehen die Anfangsinvestition und eventuelle Kosten durch Fremdfinanzierung wie Zins- und Abtragszahlungen.
Hinzu kommen Zusatzkosten, also beispielsweise Makler-, Instandhaltungs- und Hausverwaltungskosten.
Die Aktivseite weist die Mieteinnahmen auf. Den Wiederverkaufswert berücksichtigt man nur, wenn der Investor die Immobilie letztlich auch wieder verkauft.
Die Nettorendite ist wichtig bei der Vermietung
Als Faustformel gilt nun: Man multipliziere die jährliche Kaltmiete mit 100 und teile sie durch den Kaufpreis des Objektes.
Bei einer Investition von 500.000 Euro und einer jährlichen Kaltmiete von 35.000 Euro ergibt das eine Rendite von 7 Prozent. Das ist die Bruttorendite.
Um auf die Nettorendite zu kommen, zieht man bei dem Kalkül von den Mieteinnahmen die jährlichen Kosten durch Fremdfinanzierung und andere Zusatzkosten ab.
Je niedriger die Hypothekenzinsen dabei sind, desto lohnender ist natürlich auch die Vermietung.
Zudem muss man in die Rechnung mit einbeziehen, dass die Vermietung an Dritte steuerliche Vorteile bringt.
Wenn der Anleger die Immobilie nicht selbst nutzt, kann er nämlich den Kaufpreis linear von der Einkommenssteuer abschreiben. Und die Zinsen bei der Fremdfinanzierung kann er als Betriebskosten geltend machen.
Mehr zum Thema: Die Miete richtig festlegen
Wie hoch dieser steuerliche Vorteil ist, hängt von der Steuerklasse des Anlegers ab.
Generell ist eine Nettorendite von 4 oder 5 Prozent akzeptabel. Bei einem geringeren Vorteil sollte man sich fragen, ob es nicht lohnender ist, sein Geld anders anzulegen.
Die Höhe der Miete ist schwer vorauszusagen
Die Höhe der Kaltmiete hängt von den Eigenschaften der Immobilie ab.
Dazu zählt die Beschaffenheit der Immobilie zum Tragen – also zum Beispiel, ob die Wohnung oder das Haus ein Alt- oder Neubau ist.
Die Lage der Wohnung hat ebenso Einfluss auf den erzielbaren Mietpreis wie auch die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel.
Vorauszusagen sind Mietentwicklungen schwer. Aber durch einen Kauf in sehr teuren Gegenden wie in gewissen Teilen Hamburgs steigen die Chancen auf eine relativ hohe Miete – auch in der Zukunft.
Bei seinem Kalkül sollte der Investor jedoch auch das Inkassorisiko berücksichtigen – also, dass der Mieter einmal nicht zahlt. Oder auch die Möglichkeit, dass die Immobilie für eine Zeitlang leer steht.
In Deutschland stehen die Chancen auf eine Vermietung aber durchschnittlich gar nicht so schlecht: Weniger als die Hälfte der Bundesbürger haben ein Eigenheim, der Rest wohnt zur Miete.