Wohnflächenberechnung: Checkliste für die richtige Berechnung
Wenn es um das Mieten, Vermieten oder Verkaufen einer Immobilie geht, ist die Wohnflächenberechnung ein zentrales Thema. Schließlich ist die Wohnfläche ein elementarer Grundstein, wenn es um die Kalkulation eines Miet- oder Kaufpreises für eine Immobilie geht. Doch wie funktioniert die Wohnflächenberechnung genau? Welche Flächen zählen zur Wohnfläche und welche sind keine Wohnflächen?
Was ist die Wohnfläche?
Die Wohnfläche umfasst alle Flächen innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Sie ist entscheidend für die Höhe der Miete, den Mietvertrag sowie für den Verkauf einer Immobilie. Die genaue Berechnung der Wohnfläche regelt in vielen Fällen die Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Warum ist die Wohnflächenberechnung so wichtig?
Eine falsche Wohnflächenberechnung kann erhebliche finanzielle Folgen haben:
- Bei einer zu groß angesetzten Wohnfläche und dementsprechend zu hoher Miete riskieren Vermieter Rückforderungen.
- Für Mieter fällt die Zahlung zu hoch aus, wenn die Wohnfläche zu groß angesetzt wurde.
- Geht es um den Verkauf einer Immobilie, dann kann eine falsche Angabe der Wohnfläche zu rechtlichen Problemen oder Wertverlust führen.
Selbst eine Abweichung von nur 10Prozent kann Streitigkeiten oder Mietminderungen zur Folge haben, weshalb bei der Wohnflächenberechnung genau hingeschaut werden sollte.
Welche gängigen Berechnungsmethoden für die Wohnfläche gibt es?
In Deutschland gibt es hauptsächlich drei Methoden zur Wohnflächenberechnung:
| Methode | Gültigkeit | Besonderheiten |
| Wohnflächenverordnung (WoFlV) | Standard bei öffentlich gefördertem Wohnraum, häufig auch im freifinanzierten Bereich | Berücksichtigt z.B. Balkon, Dachschrägen, Keller |
| DIN 277 | Häufig bei Gewerbe oder im Neubau | Bezieht alle Flächen inklusive Nutzflächen ein |
| 2. Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (II. BV) – veraltet | Vorläufer der WoFlV | Nur noch bei Altverträgen relevant |
In Deutschland kommt am häufigsten die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung zur Anwendung.
Was gehört zur Wohnfläche – und was nicht?
Was zur Wohnfläche gehört und was nicht, ist wohl eine der am häufigsten gestellten Fragen rund um das Thema Wohnflächenberechnung. Laut Wohnflächenverordnung ist die Einteilung klar geregelt und folgende Flächen zählen zur Wohnfläche:
Wird laut Wohnflächenverordnung als Wohnfläche angerechnet:
- Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur etc. (vollständig)
- Balkon, Terrasse, Loggia (mit 25Prozent – in Ausnahmen wie zum Beispiel bei besonderer Geräumigkeit bis zu 50Prozent)
- Dachschrägen über 2 Meter Höhe (100Prozent), 1–2 Meter (50Prozent)
- Nicht beheizte Wintergärten mit 50 Prozent
- Schwimmbäder mit 50 Prozent
- Galerien mit 100 Prozent, wenn sie eine Höhe von 2 Metern haben, begehbar und wohnlich nutzbar sind
Wird laut Wohnflächenverordnung nicht als Wohnfläche angerechnet:
- Räume mit einer Höhe unter 1m (z.B. Spitzboden)
- Keller sowie Abstellräume außerhalb der Wohnung
- Garagen, Heizungsräume, Waschküchen
- Nicht ausgebaute Dachböden
- Treppen ab drei Stufen
- Nischen an Türen oder Fenstern, die nicht bis zum Boden reichen oder weniger als 14cm tief sind
Rechenbeispiel: So berechnen Sie die Wohnfläche Schritt für Schritt
Um zu verstehen, wie die Wohnflächenberechnung für eine Immobilie nach der Wohnflächenverordnung funktioniert, stellen Sie sich eine Wohnung mit folgenden Flächen vor:
| Raum | Fläche | Anrechnung |
| Wohnzimmer | 25m² | 100 Prozent = 25m² |
| Schlafzimmer | 18m² | 100 Prozent = 18m² |
| Küche | 15m² | 100 Prozent = 15m² |
| Bad | 8m² | 100 Prozent = 8m² |
| Flur | 5m² | 100 Prozent = 5m² |
| Balkon | 8m² | 25 Prozent = 2m² |
| Dachschräge mit Höhe 1,5-2m | 6m² | 50 Prozent = 3m² |
| Kellerraum | 12m² | 0 Prozent= 0m² |
Zusammengerechnet ergibt das eine Wohnfläche von 76m²: 25+18+15+8+5+2+3 = 76.
Auf Basis dieser Wohnfläche und dem Kauf- oder Mietpreis pro Quadratmeter lässt sich dann die Höhe der Kosten für eine Wohnung oder ein Haus berechnen.
Welche häufigen Fehler werden bei der Wohnflächenberechnung gemacht?
Bei der Wohnflächenberechnung kommt es häufig zu diesen Fehlern:
- Balkon oder Terrasse werden mit 100% angesetzt
- Kellerflächen werden irrtümlich einbezogen
- Dachschrägen werden nicht korrekt anteilig berechnet
- Die Methode zur Wohnflächenberechnung wird im Mietvertrag nicht definiert
- Es fehlt die Berücksichtigung von Abweichungen zwischen Bauplan und Ist-Zustand der Immobilie
Checkliste: Wohnfläche korrekt berechnen
Mit einer Checkliste können Sie die Wohnfläche korrekt berechnen und machen keine Fehler:
✔️ Methode festlegen: Entscheiden Sie sich für eine Berechnungsgrundlage: Wohnflächenverordnung, DIN 277 oder II. BV? Heutzutage ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung üblich. Wählen Sie die passende Berechnungsmethode und geben Sie diese idealerweise im Mietvertrag oder im Exposé an.
✔️ Räume vollständig erfassen: Vermessen Sie alle Räume der Wohnung bzw. der Immobilie sowie die Dachschrägen und halten Sie außerdem die Nutzungsart des jeweiligen Raumes fest.
✔️ Dachschrägen korrekt berechnen: Flächen niedriger als 1 Meter Höhe werden nicht angerechnet, Flächen mit Höhen von 1-2 Metern zu 50 Prozent und ab 2 Metern werden auch Schrägen zu 100 Prozent angesetzt.
✔️ Balkone, Terrassen und Loggien anteilig berücksichtigen: Üblicherweise werden solche zur Wohnung bzw. zur Immobilie gehörenden Außenflächen mit 25 Prozent berechnet. Bei einer hohen Nutzungsqualität, zum Beispiel wenn es sich um einen überdachten und wettergeschützten Bereich mit Süd-Ausrichtung handelt, können auch bis zu 50 Prozent der Grundfläche angesetzt werden.
✔️ Keller, Heizräume und weitere Nebenräume ausklammern: Sofern sie nicht zur Wohnnutzung vorgesehen sind, gehören Flächen wie der Keller oder Heizräume nicht zur Wohnfläche und dürfen demnach auch nicht mit berechnet werden.
✔️ Prüfen Sie Treppen und Nischen: Treppen mit mindestens drei Stufen sowie Tür- und Fensternischen, die nicht bodentief oder maximal 14cm tief sind, werden nicht auf die Wohnfläche angerechnet.
✔️ Bestimmen Sie die genaue Grundfläche: Nur Flächen mit lichter Höhe von mindestens 1 Meter (lichte Höhe meint den senkrechten Abstand zwischen fertigem Fußboden und Unterkante der Decke) gehören zur Grundfläche und können somit auch anteilig zur Wohnfläche beitragen.
✔️ Ergebnisse dokumentieren: Eine Flächenaufstellung, die mit einem Grundriss oder einer Skizze komplettiert wird, verdeutlicht die Wohnflächenberechnung.
✔️ Wohnfläche klar benennen: Die berechnete Wohnfläche und die verwendete Methode sollten schriftlich im Mietvertrag oder Exposé fixiert werden.
✔️ Abweichungen zwischen Bauplan und Ist-Zustand der Immobilie überprüfen: Insbesondere bei Altbauten oder Umbauten kann es zu Abweichungen bei der Wohnfläche kommen, die korrigiert werden sollten.
✔️ Bei Unklarheiten Fachleute hinzuziehen: Architekten, Sachverständige oder Vermessungsbüros können bei Unklarheiten oder Abweichungen für rechtssichere und exakte Angaben hinsichtlich der Wohnfläche sorgen.
Die Rechtsgrundlage und die verschiedenen Methoden zur Berechnung der Wohnfläche zu kennen, ist hilfreich, um Fehler zu vermeiden.
Wie können Sie die Wohnfläche selbst berechnen?
Sie haben verschiedene Möglichkeiten, wie Sie die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses selbst berechnen können:
- Mit einem Lasermessgerät lassen sich Räume schnell und genau vermessen. Insbesondere bei Altbauten oder Dachgeschosswohnungen sind diese Geräte sinnvoll, da sie auch Schrägen oder krumme Grundrisse gut erfassen.
- Erstellen Sie selbst eine Skizze oder einen Raumplan und zeichnen Sie dafür Grundrisse mit Maßen sowie die Flächen mit Deckenhöhe ein. Die Berechnung wird dadurch leichter möglich.
- Nutzen Sie einen Online-Rechner zur Wohnflächenberechnung. Einige Immobilienportale oder Verbraucherzentralen bieten kostenlose Tools an – Berechnungsgrundlage ist dabei in der Regel die Wohnflächenverordnung.
- Beziehen Sie einen Gutachter oder Architekten mit ein, wenn Sie unsicher sind. Insbesondere bei einer Wohnung oder einem Haus zum Kauf lohnt sich eine professionelle Berechnung. Schließlich geht es mit jedem Quadratmeter Wohnfläche der Immobilie mehr oder weniger um hohe Summen beim Kaufpreis und auch bei der Miete lohnt ein genauer Blick.
Fazit: Mit einer gründlichen Wohnflächenberechnung Sicherheit gewinnen
Die Wohnflächenberechnung ist essenziell für rechtssichere Verträge und faire Mietpreise. Auch für eine realistische Immobilienbewertung ist sie relevant. Indem Sie wissen, welche Flächen zur Wohnfläche zählen und welche nicht und welche Methoden zur Anwendung kommen, um diese zu berechnen, können Sie Fehler vermeiden. Scheuen Sie sich nicht, die Grundfläche bei Abweichungen oder Unklarheiten auch selbst nachzumessen und auf dieser Basis die Wohnfläche zu berechnen. Insbesondere bei Kaufimmobilien empfiehlt sich eine eigene Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung sogar, da es schließlich um große Summen geht.
Farina Fontaine ist freiberufliche Autorin mit langjähriger Erfahrung im Finanzbereich. Bereits seit mehr als 10 Jahren arbeitet sie als Expertin für die VNR Group und teilt ihre Expertise in praxisbezogenen Ratgebern. Mit einem akademischen Hintergrund in Germanistik und Psychologie bringt Farina ein tiefes Verständnis für Fachtexte und Marktanalysen mit. Ihre Fähigkeit, komplexe Inhalte leicht verständlich und praxisnah zu formulieren, macht sie zu einer geschätzten Expertin von GeVestor!
