Teilungserklärung: So geht’s ganz einfach

Wollen Sie Ihr Miethaus in Eigentumswohnungen aufteilen, können Sie gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer Wohnung oder an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind, verbunden ist.

Mit anderen Worten: Sie legen fest, welcher Miteigentumsanteil zu welcher Wohnung gehört. Dieses Schriftstück ist die „Teilungserklärung“.

Teilungserklärung: Das muss jede Wohnung haben

Wie groß die Miteigentumsanteile sein sollen, ist nirgends gesetzlich geregelt. Das steht in Ihrem freien Ermessen.

Zwingend vorgeschrieben ist lediglich, dass das Wohnungseigentum immer mit einem Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Flächen verbunden ist.

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum hat in der Praxis insbesondere Auswirkungen auf Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnanlage, bauliche Veränderungen innerhalb der Wohnanlage, Verteilung der Lasten und Kosten, Gebrauchs- und Nutzungsregelungen und Versicherungsfragen.

Achtung: Es ist nicht erforderlich, dass das gesamte Haus in Sondereigentumsräume aufgeteilt wird.

Üblicherweise gehören zum Sondereigentum nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch noch weitere Räume, wie beispielsweise ein Kellerraum, ein Raum auf dem Dachboden oder auch eine Garage.

Zweckmäßigerweise orientieren Sie sich dabei an den Gegebenheiten, die Sie im Miethaus antreffen.

Das bedeutet, dass beispielsweise der Wohnung im zweiten Obergeschoss rechts jener Kellerraum zugeordnet wird, der mietvertraglich dem gegenwärtigen Mieter dieser Wohnung überlassen ist.

Sind dagegen Kellerräume vorhanden, aber nicht an die Mieter überlassen, können Sie beispielsweise in der Teilungserklärung vorsehen, dass diese Räume bewusst keiner Wohnung zugeordnet werden, sondern in das Gemeinschaftseigentum übergehen.

Eine Höchst- oder Mindestzahl von Wohnungseigentümern ist ebenfalls nicht vorgeschrieben.

Jedes Gebäude – vom Zweifamilienhaus bis zum Hochhaus – kann in beliebig viele Eigentumswohnungen aufgeteilt werden.

Ebenso wenig muss es sich um ein Gebäude mit mehreren Wohnungen handeln. Wohnungseigentum kann insbesondere auch dann begründet werden, wenn ein Grundstück mit mehreren Einfamilienhäusern oder beispielsweise auch nur mit einer Reihe freistehender Garagen bebaut ist.

Achtung: Auch dann, wenn Ihr Grundstück mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet ist, sind Sie nicht gehindert, Ihr Miethaus in Eigentumswohnungen umzuwandeln.Diente bislang das Grundstück als Sicherheit, haften nach der Aufteilung automatisch alle Wohnungseigentumsrechte insgesamt für die bestehenden Verbindlichkeiten.Deshalb brauchen Sie für die Teilungserklärung auch nicht die Zustimmung der Banken.

Der Notar ist immer dabei

Für die Wirksamkeit der Teilungserklärung genügt eine notarielle Unterschriftsbeglaubigung. Stattdessen können Sie Ihre Teilungserklärung aber auch notariell beurkunden lassen.

Der Unterschied liegt zum einen in den entstehenden Kosten, zum anderen im Procedere beim späteren Verkauf einzelner Eigentumswohnungen.

Beurkundet der Notar die Teilungserklärung, erhalten Sie von ihm nach einer Vorbesprechung einen Entwurf der Teilungserklärung, den der Notar solange ändert und ergänzt, bis er Ihren Vorstellungen entspricht. Und dafür, dass er rechtlich einwandfrei ist, bürgt der Notar.

Ebenso können Sie einen Entwurf liefern, den der Notar dann überprüft und gegebenenfalls mit Änderungsvorschlägen versieht.

Begnügen Sie sich mit einer notariellen Unterschriftsbeglaubigung, beschränkt sich der Notar darauf zu prüfen, dass Ihre Unterschrift unter der Teilungserklärung von Ihnen herrührt.

Die Beglaubigung erfolgt durch den so genannten Beglaubigungsvermerk. Dieser bestätigt lediglich, dass Sie in Gegenwart des Notars unterschrieben haben.

Das bedeutet im Klartext: Die Teilungserklärung bringen Sie sozusagen mit, der Notar prüft sie nicht. Er klärt auch nicht, ob die Regelungen in der Teilungserklärung mit den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) übereinstimmen.

Aber auch das ist möglich: Sie beauftragen den Notar, eine Teilungserklärung zu erstellen, unterschreiben sie und lassen dann schließlich Ihre Unterschrift beglaubigen. Das liegt kostenmäßig in der Mitte zwischen reiner Beglaubigung und Beurkundung.

Achtung: Ein weiterer Vorteil der Beurkundung liegt darin, dass es später beim Verkauf der Eigentumswohnungen ausreicht, wenn im Kaufvertrag, auf die Teilungserklärung Bezug genommen wird.

In diesem Fall erleichtern und verkürzen Sie das Procedere späterer Notartermine erheblich.

Was eine Teilungserklärung kostet

Die Höhe der Notargebühren für die Beglaubigung bzw. Beurkundung der Teilungserklärung und die Höhe der Eintragungsgebühren des Grundbuchamts richten sich nach dem hälftigen Verkehrswert des Mehrfamilienhauses.

Beispiel: Das Mehrfamilienhaus hat einen Verkehrswert in Höhe von 1,2 Mio. €. Seiner Kostenrechnung darf der Notar lediglich einen Wert von 600.000 € zugrunde legen.Die konkrete Höhe der im Einzelfall entstehenden Gebühren ergibt sich jeweils aus der Kostenordnung.

Sie gilt sowohl für die Gebühren des Notars als auch für die Gebühren des Grundbuchamts. Diese Gebühren verlangen Notar und Grundbuchamt:

Beispiel: Sie teilen ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen auf. Der Verkehrswert des Objekts beträgt: 960.000 Euro. Für seine Rechnung muss der Notar also von einem Wert von 480.000 Euro ausgehen.

Lassen Sie die Teilungserklärung beurkunden, entstehen Ihnen folgende Kosten:

Hinzu kommen noch die Nebenkosten für Schreibauslagen und Porto sowie die Mehrwertsteuer:

Mit diesen Gebührensätzen rechnen Notare und Grundbuchämter