Beschlüsse durch Wohnungseigentümer – Welche Beschlüsse Sie fassen können

Nach dem WEG können Sie und die übrigen Wohnungseigentümer aber nur solche Angelegenheiten durch Beschluss ordnen, in denen Ihnen nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung die Berechtigung zu einem Beschluss zugewiesen ist, beispielsweise:

• Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
• Aufstellung eines Wirtschaftsplans
• Jahresabrechnung

Beschluss darf Gesetz nicht widersprechen

Anders als eine Vereinbarung darf ein Beschluss ausschließlich Angelegenheiten regeln, zu deren Regelung die Eigentümergemeinschaft berechtigt ist (BGH, Beschluss v. 20.09.00, Az. V ZB 58/99). Als Beschluss sind nur Regelungen über den ordnungsgemäßen Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum möglich.

Weiterhin können Regelungen über die Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossen werden. Durch Beschlüsse können keine vom Gesetz oder der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abweichenden Regelungen getroffen werden (BGH, Beschluss v. 20.09.00, Az. V ZB 58/99).

Ordnungsgemäße Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss, sonst Allstimmigkeit oder Vereinbarung erforderlich

Für Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung, beispielsweise Abstimmung über eine Hausordnung, sieht das Gesetz eine mehrheitliche Beschlussfassung als ausreichend, aber auch als notwendig an.

Demgegenüber ist für Verwaltungsmaßnahmen, die über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen, etwa eine Änderung der Teilungserklärung, grundsätzlich immer die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer erforderlich.

Also ist hier immer ein allstimmiger Beschluss notwendig.

Fehlt hierzu die Berechtigung, kann eine Regelung allenfalls durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen. Ein Mehrheitsbeschluss wäre dann unwirksam, ohne dass es einer gerichtlichen Ungültigkeitserklärung bedarf.

In Angelegenheiten des ordnungsgemäßen Gebrauchs und der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums können Entscheidungen also ohne die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer Ihrer Eigentümergemeinschaft getroffen werden. Im Folgenden erfahren Sie, welche Inhalte hauptsächlich Gegenstand von Beschlüssen sein können.

Wann Ihre Verwaltung ordnungsgemäß ist

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt gemäß § 21 WEG eine Reihe von Maßnahmen, die „ordnungsgemäße Verwaltung“ darstellen, etwa:

• Aufstellung einer Hausordnung
• Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
• Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage
• Bestellung und Abberufung des Verwalters
• Bestellung eines Verwaltungsbeirats
• Aufstellung eines Wirtschaftsplans
• Jahresabrechnung

Öffnungsklausel dient Mehrheitsentscheidung

Wenn jedoch ein Beschluss zu einem Gegenstand gefasst wird, der in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bereits geregelt ist, so ist in der Regel Allstimmigkeit erforderlich, wenn eine Änderung erfolgen soll. Ein Mehrheitsbeschluss wäre ebenfalls unzulässig und deshalb unwirksam.

Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine sogenannte Öffnungsklausel enthält, die einen Mehrheitsbeschluss ermöglicht.

Alle sonstigen Beschlüsse, insbesondere im Hinblick auf die ordnungsgemäße Verwaltung, unterliegen der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft und sind in der Regel mehrheitlich möglich.

Kompetenzerweiterung durch Beschluss unzulässig

Der Eigentümergemeinschaft fällt jedenfalls nicht die Kompetenz zu, den Bereich der nach dem WEG durch Mehrheitsbeschluss zu entscheidenden Verwaltungstätigkeiten nach Belieben auszuweiten.

Dies gilt auch, wenn die zur Verwaltung gehörenden Angelegenheiten in § 21 Abs. 5 WEG und den diesbezüglichen Vorschriften nicht abschließend festgelegt sind (BGH, Beschluss v. 11.07.91, Az. V ZB 24/90).

Den Unterschied zwischen „Vereinbarung“ und „allstimmigem Beschluss“ möchte ich Ihnen an folgendem Beispiel verdeutlichen.

Hausordnung ist ordnungsgemäße Verwaltung

Die Aufstellung einer Hausordnung gehört zu den Maßnahmen, die nach der gesetzlichen Regelung des § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG jederzeit mit Mehrheit beschlossen werden können.

Es handelt sich dabei um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung.

Zulässig sind aber dann nur solche Regelungen, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Regelungen in einer Hausordnung, die über eine ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen, können dagegen nicht mit Mehrheit, sondern nur allstimmig beschlossen werden.

Stimmen danach alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer beispielsweise einem generellen Tierhaltungsverbot zu und wird dieser Beschluss nicht angefochten und nicht für ungültig erklärt, sind Sie und alle an dieser Beschlussfassung beteiligten Eigentümer an diese Regelung gebunden.

Mehrheitliche Beschlussfassung kann andere Regelunge kippen

Diesen allstimmigen Beschluss könnten Sie und die übrigen Wohnungseigentümer jedoch jederzeit durch mehrheitliche Beschlussfassung wieder aufheben, weil die Regelung der Tierhaltung als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung der mehrheitlichen Beschlussfassung unterliegt.

Die jederzeitige Abänderbarkeit einer Regelung durch Mehrheitsbeschluss, wie beispielsweise ein auf Dauer auch gegenüber späteren Wohnungseigentümern wirksames Tierhaltungsverbot, kann der Eigentümergemeinschaft entzogen werden.

Dies ist dann möglich, wenn eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG getroffen wird, die als Inhalt des Sondereigentums in die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung aufgenommen und in das Grundbuch eingetragen wird.

Eine solche Vereinbarung könnte nur durch eine weitere Vereinbarung wieder aufgehoben werden.

Anders ist es, wenn die Vereinbarung eine sogenannte Öffnungsklausel enthält, die eine Abänderung durch Mehrheitsbeschluss zulässt.