Das Stimmrecht in der WEG – ein Überblick

Besteht am Gemeinschaftseigentum Reparaturbedarf, können Mitglieder der WEG nicht einfach einen Handwerker bestellen und die Reparatur durchführen lassen. Vielmehr ist zuvor eine Beschluss­fassung der Eigentümer erforderlich.

Hier sollten Wohnungseigentümer unbedingt aufpassen. Denn je nachdem, welche Maßnahme in der Versammlung beschlossen werden soll, werden auch unterschiedliche Stimmenmehrheiten benötigt.

Wird die Maßnahme mit der falschen Stimmenmehrheit beschlossen, ist sie anfechtbar und kann somit nach der Beschlussanfechtung für unwirksam erklärt werden. Bei baulichen Maßnahmen muss zum Beispiel zwi­schen Instandhaltungen und Instandsetzungen sowie moder­nisierenden Instandsetzungen, baulichen Veränderungen und Modernisierungen unterschieden werden.

Die Stimmenmehrheiten sind erforderlich

• Einfache Mehrheit, also mehr als die Hälfte aller abgege­benen Stimmen, für Instandhaltungen, Instandsetzungen und modernisierende Instandsetzungen
• Doppelt qualifizierte Mehrheit für die Modernisierung. Hier müssen 2/3 aller Eigentümer für die Maßnahme stim­men und diese müssen mehr als die Hälfte aller Miteigen­tumsanteile vertreten
• Grundsätzlich Allstimmigkeit bei baulichen Veränderun­gen, also Zustimmung aller von einer (Bau-) Maßnahme betroffenen Eigentümer

Stimmenmehrheit ist nicht immer zulässig

In der Praxis ist die Einordnung der Maßnahme oft schwie­rig. Unangenehm wird es, wenn ein Wohnungseigentümer, der die Mehrheit der Stimmen in sich vereint die Geschicke der Gemeinschaft nach seinem Willen lenken kann.

Missbraucht ein Mehrheitseigentümer seine Stimmenmehrheit, um seine Interessen pflichtwidrig gegenüber den anderen Eigentümern durchzusetzen, können sich einzelne Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage dagegen zur Wehr setzen.

Stimmrecht eines Mehrheitseigentümers kann einer Beschränkung unterliegen

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es sogenannte Mehrheitseigentümer, die auf Grund ihrer hohen Anteile am Gemeinschaftseigentum maßgeblichen Einfluss auf das Ergebnis von Abstimmungen in Eigentümerversammlungen haben.

Oftmals sind solche Mehrheitseigentümer wegen ihrer Möglichkeit Abstimmungen entscheidend zu beeinflussen, anderen Mitgliedern ihrer Eigentümergemeinschaft ein Dorn im Auge.

Missbrauch des Stimmrechts: Stimmen unwirksam

Als Wohnungseigentümer sollte man folgendes beachten: Der Umstand, dass ein Wohnungseigentümer die ihm zustehende Stimmenmehrheit nutzt, um beispielsweise die Bestellung eines von ihm favorisierten Verwalters durchzusetzen, stellt allein noch keinen Stimmrechtsmissbrauch dar.

Allerdings kann eine Majorisierung der anderen Wohnungseigentümer den Vorwurf rechtsmissbräuchlichen Verhaltens oder einer Verletzung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung begründen.

Entsprechend der allgemeinen Rechtsfolge rechtsmissbräuchlichen Verhaltens sind die unter Missbrauch des Stimmrechts abgegebenen Stimmen unwirksam und müssen bei der Feststellung des Beschlussergebnisses unberücksichtigt bleiben, so der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 12.07.93, Az. II ZR 65/92).

Rechtsmissbrauch – erst bei Herbeiführung einer eigennützigen und sachlich nicht gerechtfertigten Entscheidung

Allein das Verfolgen eigener Interessen macht aber eine Abstimmung eines Mehrheitseigentümers nicht schon treuwidrig. Ein Rechtsmissbrauch liegt aber dann vor, wenn ein Mehrheitseigentümer ein ihm zustehendes Stimmenübergewicht zur Herbeiführung einer eigennützigen, sachlich nicht gerechtfertigten oder gesetzwidrigen Entscheidung einsetzt (BGH, Urteil v. 12.07.93, Az. II ZR 65/92).

Eine Majorisierung also erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn neben der Ausübung des Mehrheitsrechts weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen, wie etwa bei der Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters.

Die Wahl eines Verwalters ist beispielsweise rechtswidrig, wenn eine erhebliche Preisdifferenz zu dem Angebot eines Konkurrenten vorliegt und nicht durch sachliche Gründe gerechtfertigt ist. Dies entschied das Landgericht Berlin im September 2014.