Diese Stimmenmehrheiten verlangt das WEG

Die richtige Einordnung der einzelnen Maßnahmen ist ausgesprochen wichtig für Sie als Vermieter, da diese unterschiedliche Stimmenmehrheiten bei der Beschlussfassung erfordern.

Bei den Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen handelt es sich um Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Sie wenden hier nämlich finanzielle Mittel auf, die ein Hauseigentümer vernünftigerweise zur Erhaltung seines Eigentums aufwenden würde.

Instandsetzung/-haltung: einfache Mehrheit genügt

Daher können Sie diese Maßnahmen mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen. Das Gleiche gilt auch für modernisierende Instandsetzungen.

Modernisierung: ¾-Mehrheit + Hälfte der Miteigentumsanteile

Anders sieht es dagegen bei der Modernisierung aus. Da bei solchen Vorhaben kein Sanierungsbedarf besteht, werden an die Beschlussfassung strengere Anforderungen gestellt.

Modernisierungsmaßnahmen können Sie nur mit einer in doppelter Hinsicht qualifizierten Mehrheit beschließen: Zum einen benötigen Sie eine Mehrheit von ¾ aller Stimmberechtigten, also auch der nicht in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer. Darüber hinaus müssen die zustimmenden Eigentümer auch mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren.

Im Falle, dass einige Eigentümer besonders große Wohnungen haben, können diese einen großen Miteigentumsanteil haben und daher die erforderliche Mehrheit in Gefahr bringen.

Bauliche Veränderung erfordert förmlichen Beschluss …

Bezüglich einer baulichen Maßnahme konnte vor der Änderung des WEGs zum 01.07.2007 die Zustimmung der anderen Eigentümer auch außerhalb der Eigentümerversammlung erfolgen. Dies ist heute nicht mehr möglich. Die Eigentümer müssen einen förmlichen Beschluss in der Versammlung fassen.

Hierdurch soll eigenmächtigem Handeln baufreudiger Eigentümer entgegengewirkt werden.

… und Allstimmigkeit

Für eine bauliche Veränderung ist nach § 22 WEG Allstimmigkeit erforderlich. Genauer gesagt muss jeder Eigentümer zustimmen, dessen Rechte durch die Maßnahme über das im WEG (§ 14 Nr. 1) bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Im Gegensatz zur Einstimmigkeit, bei der alle in der Versammlung anwesenden Eigentümer zustimmen müssen, reicht dies für die Allstimmigkeit nicht aus. Bei dieser müssen alle betroffenen Eigentümer zustimmen und zwar unabhängig von ihrer Anwesenheit in der Versammlung.

Unterscheiden Sie also:

• Einstimmigkeit: Alle anwesenden Eigentümer müssen zustimmen.
• Allstimmigkeit: Alle (betroffenen) Eigentümer müssen zustimmen.

Das heißt, es ist die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich, denen durch die bauliche Veränderung ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Stimmt einer dieser benachteiligten Eigentümer gegen die Maßnahme, kommt der Beschluss nicht zustande.

Sind nur einige Eigentümer durch die Maßnahme benachteiligt, können Sie eine bauliche Veränderung auch mit einfacher Mehrheit beschließen – dies jedoch nur, wenn alle betroffenen Eigentümer zustimmen. Stimmt einer der benachteiligten Eigentümer gegen die Maßnahme, ist die erforderliche Stimmenmehrheit nicht gegeben.

Frühzeitig abklären, wer betroffen ist

Tipp: Wenn Sie eine bauliche Veränderung vornehmen möchten, klären Sie am besten vorher ab, wer hierdurch betroffen wird. Sind es alle Wohnungseigentümer, müssen auch alle Eigentümer bei der Beschlussfassung für Ihre bauliche Veränderung stimmen.

Sofern nur einzelne Wohnungseigentümer von Ihrer baulichen Veränderung betroffen sind, informieren Sie diese frühzeitig und bitten Sie sie um ihre Zustimmung in der Versammlung. Denn deren Stimme ist letztlich entscheidend.

Teilungserklärung beachten

Beachten Sie unbedingt, dass die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen enthalten kann, die Sie einhalten müssen.

Ist dort beispielsweise geregelt, dass eine Modernisierung oder bauliche

Veränderung eines einstimmigen Beschlusses bedarf, ist die Zustimmung aller in der Versammlung anwesenden Eigentümer für diese Maßnahmen erforderlich.

Enthält Ihre Teilungserklärung eine Regelung, nach der die Wohnungseigentümer vor baulichen Veränderungen die Zustimmung des Verwalters einholen müssen, wird diese aber nicht die Zustimmung der benachteiligten Eigentümer ersetzen.

Sie tritt nur neben diese (OLG Köln, Urteil v. 15.10.03, Az. 16 Wx 97/03). Bevor es also zur Abstimmung über eine bauliche Maßnahme kommt, werfen Sie zur Sicherheit einen Blick in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Prüfen Sie, ob hier nicht eine andere Regelung existiert.