Eigentümerversammlung: Beschlüsse und Vertretung

Was Sie immer schon über die Wohnungseigentümerversammlung haben wissen wollen: Wichtige Fakten zur Beschlussfähigkeit der Versammlung, den Vertretungsmöglichkeiten und der Möglichkeit, getroffene Beschlüsse anzufechten.

Wann die Versammlung beschlussfähig ist

Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Entscheidend für die Berechnung der Beschlussfähigkeit sind die für den einzelnen Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile. So sieht es das Gesetz (WEG) vor.Beachten Sie hierzu, dass sowohl in der Teilungserklärung als auch in der Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung getroffen werden kann. Sehen Sie daher in Ihren Unterlagen nach, wie die Regelungen zur Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümer-Versammlung in Ihrem Fall lauten.Wichtig: Es reicht nicht aus, dass die Beschlussfähigkeit zu Beginn der Versammlung besteht. Erforderlich ist vielmehr, dass dies auch bei jeder einzelnen Abstimmung im Verlauf der Versammlung der Fall ist.Das bedeutet, dass die Beschlussfähigkeit während der Versammlung stets neu überprüft werden muss. Das gilt insbesondere dann, wenn bei längerer Dauer der Versammlung einzelne Wohnungseigentümer eine persönliche „Auszeit“ genommen und den Raum zeitweise verlassen haben oder gar nach Hause gegangen sind.

Wenn Sie sich vertreten lassen wollen

In der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung kann geregelt werden, dass sich die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung nur durch einen bestimmten Personenkreis vertreten lassen dürfen.Typisch für eine solche Einschränkung ist etwa folgende Formulierung: „Ein Wohnungseigentümer kann sich nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen.“Ein solches Vertretungsverbot für alle anderen Personen betrifft nicht nur die Stimmabgabe, sondern ist umfassend gemeint. Es erstreckt sich deshalb auch auf das Verbot, als Vertreter für einen Eigentümer irgendwelche Erklärungen abzugeben oder Anträge zu stellen.Durch eine solche einschränkende Regelung können insbesondere Rechtsanwälte als Bevollmächtigte einzelner Wohnungseigentümer von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden.In der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung kann nicht nur geregelt werden, dass außenstehende Dritte von der aktiven Teilnahme ausgeschlossen sind. Selbst die bloße Anwesenheit kann ihnen verboten werden.Der Grund: Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Ist in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt, dürfen nur die Wohnungseigentümer und deren bevollmächtigte Vertreter mit der sich aus der Gemeinschaftsordnung ergebenden Einschränkung an der Versammlung teilnehmen.Durch wen Sie sich auch immer vertreten lassen können, im Fall einer Bevollmächtigung gilt Folgendes: Die Vertretungsvollmacht umfasst auch die Ausübung des Stimmrechts. Dies gilt sowohl für die Vertretung durch den Ehegatten, durch andere Miteigentümer oder durch den Verwalter wie auch für die Vertretung durch Rechtsanwälte oder Steuerberater.Die Erteilung der Vollmacht ist grundsätzlich an keine Schriftform gebunden. Das bedeutet: Auch eine mündliche Bevollmächtigung ist gültig.Ist allerdings geregelt, dass die Vertretung in einer Wohnungseigentümer-Versammlung nur durch schriftliche Bevollmächtigung zulässig ist, so kann der Vertreter von dem Vorsitzenden zurückgewiesen werden, wenn er keinen schriftlichen Nachweis seiner Bevollmächtigung vorlegen kann.Praxis-Tipp: Um Missverständnissen und Meinungsverschiedenheiten von vornherein vorzubeugen, empfiehlt es sich, eine schriftliche Vollmacht auszustellen, wenn Sie sich in der Wohnungseigentümer-Versammlung vertreten lassenwollen. Entscheiden Sie: Sie können Ihren Vertreter ermächtigen, sämtliche Abstimmungen vorbehaltlos nach seinem Ermessen vorzunehmen. Genauso gut können Sie Ihrem Vertreter aber auch für jeden einzelnen Tagesordnungspunkt detaillierte Stimmrechtsanweisungen erteilen.

Eigentümerversammlung: Wie Sie einen Beschluss anfechten

Wenn Sie einen mangelhaft zustande gekommenen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft anfechten wollen, so müssen Sie ein gerichtliches Verfahren zur Aufhebung der Gültigerklärung durchführen.Ein Schreiben an den Verwalter, in dem Sie einen Beschluss monieren, reicht grundsätzlich nicht aus. Für das Anfechtungsverfahren ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Eigentumswohnanlage liegt.Der Antrag muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht eingegangen sein. Diese Antragsfrist gilt unabhängig davon, ob Sie an der Wohnungseigentümer- Versammlung teilgenommen haben oder nicht. Ohne Bedeutung ist auch, ob Ihnen zwischenzeitlich das Protokoll bereits vorliegt.Wie verhalten Sie sich aber, wenn Sie an der Wohnungseigentümer-Versammlung nicht teilgenommen haben, sich dort auch nicht haben vertreten lassen und auch noch kein Protokoll erhalten haben?Eine gesetzliche Regelung darüber, innerhalb welcher Frist das Versammlungsprotokoll zu erstellen ist, gibt es nicht. Die Gerichte verlangen aber, dass spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist zumindest ein Protokollentwurf vorliegt.Verlangen Sie daher vom Verwalter Einsicht in seine Niederschrift. Versäumen Sie nicht, sich von ihm eine Kopie der Niederschrift anfertigen zu lassen.Ein brandaktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) besagt, dass innerhalb von zwei Monaten begründet werden muss, weshalb ein Beschluss der Eigentümerversammlung angefochten wurde.Diese Frist kann gerichtlich nicht verlängert werden. Der BGH begründet seine Entscheidung wie folgt:

Fristen für Anfechtungsklage werden in WEG geregelt

In Paragraf 46, Absatz 1 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) werden die Fristen genannt, innerhalb derer Beschlüsse der Eigentümerversammlung angefochten werden können.Demnach muss innerhalb eines Monats eine Anfechtungsklage eingereicht werden. In einem Zeitraum von zwei Monaten, nachdem die Beschlüsse gefällt wurden, muss die Anfechtungsklage begründet werden.

Beantragte Fristverlängerung wurde vom Amtsgericht gewährt

Im vorliegenden Fall waren während einer Eigentümerversammlung mehrere Beschlüsse gefasst worden, die bei einigen Miteigentümern jedoch nicht auf Zustimmung stießen.Folglich fochten sie innerhalb der vorgesehenen Frist von einem 1 Monat diese Beschlüsse an.Die Begründung folgte jedoch nicht innerhalb der vorgeschriebenen Zwei-Monats-Frist, sondern lediglich ein Antrag auf Fristverlängerung. Das zuständige Amtsgericht gewährte diese Fristverlängerung um einen Monat.

BGH sieht keine Ermächtigungsgrundlage

Vorm Bundesgerichtshof in Karlsruhe wurde die Sachlage jedoch anders bewertet: Durch eine Verlängerung der Frist für eine Begründung der Anfechtungsklage wird in das Privatrecht der anderen Eigentümer eingegriffen.Solche Eingriffe erfordern jedoch eine Ermächtigungsgrundlage, die die BGH-Richter jedoch als nicht gegeben ansehen.

GeVestor meint:

Der BGH hat ein eindeutiges Urteil gefällt, sodass Fristverlängerungen seit dieser Entscheidung nicht mehr möglich sind.Im vorliegenden Fall hat das BGH die Fristverlängerung übrigens noch abgenickt, da der Rechtsstreit ins Jahr 2007 zurückgeführt und zum damaligen Zeitpunkt noch keine verbindliche Rechtsprechung existiert.Die Fristverlängerung wurde jedoch nur deshalb gewährt, da sich ein Kläger auf eine vom Gericht gewährte Fristverlängerung verlassen können muss. Künftig ist also in keiner Weise damit zu rechnen, dass eine Fristverlängerung für die Begründung einer Anfechtungsklage vor Gericht durchkommt.