Eigentümerversammlung – wichtige Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft

Im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Eigentümer oftmals über bestimmte Angelegenheiten abstimmen. So müssen beispielsweise Sanierungen oder Renovierungen geplant werden, denen die Eigentümer zustimmen müssen. Damit solche wichtigen Beschlüsse gefasst werden können, gibt es mindestens einmal pro Jahr eine Eigentümerversammlung. 

Wir möchten Sie im Beitrag informieren, was die Eigentümerversammlung ist und was dort beschlossen wird. Ferner gehen wir darauf ein, wie oft die Versammlung stattfindet, wie lange sie dauert, wer daran teilnimmt und ob es eine Anwesenheitspflicht gibt. Sie erfahren unter anderem, was bei der Einladung zu beachten ist, wie die Wohnungseigentümerversammlung abläuft und wann die Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig ist.

Was ist die Eigentümerversammlung?

Der Name Eigentümerversammlung ist im Grunde selbsterklärend. Es handelt sich um eine Versammlung sämtlicher Eigentümer, die innerhalb der Immobilie eine Eigentumswohnung besitzen. Neben den stimmberechtigten Eigentümern und dem Verwalter des Eigentums können zudem weitere Personen teilnehmen, beispielsweise Nachlass- oder Insolvenzverwalter. 

Das wesentliche Ziel der Versammlung besteht darin, bestimmte Beschlüsse im Hinblick auf das gemeinschaftliche Eigentum zu fassen. Dazu gibt es stets eine Tagesordnung, was die Eigentümergemeinschaft jeweils beschließen soll.

Was wird auf der Eigentümerversammlung beschlossen?

Auf der Wohnungseigentümerversammlung werden wichtige Entscheidungen bezüglich einer gemeinschaftlichen Immobilie getroffen. Die gefassten Beschlüsse sind bindend und müssen von allen Eigentümern eingehalten werden.

Es sind vor allem die folgenden Beschlüsse, die auf der Eigentümerversammlung gefasst werden: 

• Modernisierungsmaßnahmen
• Renovierungsarbeiten
• Änderung der Hausordnung
• Wahl des Verwaltungsbeirates
• Einberufung eines neuen Hausverwalters
• Wirtschaftsplan
• Baumaßnahmen

Einige Beschlüsse sind selbstverständlich optional, zum Beispiel über geplante Baumaßnahmen oder Renovierungsarbeiten.

Innerhalb der Eigentümerversammlung wird zudem ein sogenannter vorausschauender Wirtschaftsplan erstellt. Daraus resultiert unter anderem derjenige Betrag, den die Eigentümer monatlich zu entrichten haben. 

Wie oft findet eine Eigentümerversammlung statt?

Laut § 24 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) gilt, dass die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen und durchgeführt werden muss. In den meisten Fällen geschieht das im 1. Quartal des Jahres. Abweichend davon kann die Versammlung allerdings auch häufiger stattfinden, zum Beispiel zweimal pro Jahr.

Was ist eine außerordentliche Eigentümerversammlung?

Neben der ordentlichen Eigentümerversammlung gibt es ebenfalls eine sogenannte außerordentliche Versammlung der Eigentümer. Diese findet statt, wenn es um zeitdringliche Angelegenheiten geht. Grund für eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung sind beispielsweise dringend erforderliche Sanierungsmaßnahmen oder auch der geplante Wechsel des Verwalters.

Wie lange dauert eine Eigentümerversammlung?

Zwar gibt es keine fest vorgeschriebenen Zeiten für die Dauer der Eigentümerversammlung. Allerdings zeigt die Praxis, dass die Versammlung der Eigentümer in der Regel zwischen ein bis drei Stunden dauert. 

Muss allerdings über sehr viele Punkte abgestimmt werden oder geht es um kompliziertere Angelegenheiten, kann sich die Versammlung durchaus auf vier oder fünf Stunden erschrecken. 

Ab einer Dauer von sechs Stunden existiert allerdings ein erhöhtes Anfechtungsrisiko, weil derart lange Eigentümerversammlungen von manchen Gerichten als nicht zumutbar betrachtet werden. 

Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Normalerweise nehmen in erster Linie die Wohnungseigentümer an der Versammlung mit ihrem jeweiligen Stimmrecht teil. Ebenfalls geladen ist die Hausverwaltung, demnach in der Regel der Verwalter der Immobilie. Darüber hinaus kann es unter bestimmten Voraussetzungen weitere Teilnehmer geben, wie zum Beispiel einen Nachlass- oder Insolvenzverwalter.

Besteht bei der Wohnungseigentümerversammlung eine Anwesenheitspflicht?

An der Wohnungseigentümerversammlung gibt es grundsätzlich keine Anwesenheitspflicht. Stattdessen kann jeder Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz frei entscheiden, ob er an der Versammlung teilnehmen möchte oder nicht. 

Die Einladung muss auch nicht positiv oder negativ rückgemeldet werden. Trotzdem ist eine Anwesenheit empfehlenswert, weil wichtige Beschlüsse gefasst werden, die dann jeden Wohnungseigentümer betreffen können. Das Stimmrecht sollte also von jedem Bewohner ausgenutzt werden – oder die Stimme per Vollmacht und Vertreter abgegeben werden.

Kann ein Vertreter an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Wer zum Beispiel aufgrund einer Erkrankung oder anderweitigen Terminen nicht selbst an der Eigentümerversammlung teilnehmen kann, hat das Recht, einen Vertreter zu bestimmen. Dieser erhält eine schriftliche Vollmacht, die von dem eigentlich stimmberechtigten Wohnungseigentümer erteilt wird. 

Häufig handelt es sich bei den bevollmächtigten Vertretern um Familienmitglieder, wie zum Beispiel der Ehepartner oder ein (volljähriges) Kind.

Bis wann muss jeder Teilnehmer eingeladen werden?

Damit über jeden Tagesordnungspunkt auf der Versammlung rechtsgültig abgestimmt und rechtskräftige Beschlüsse gefasst werden können, muss die Frist für eine Einladung gewährt bleiben. Die sogenannte Ladungsfrist beläuft sich auf einen Zeitraum von drei Wochen. Allerdings ist es möglich, dass innerhalb der Gemeinschaftsordnung eine davon abweichende Frist festgelegt wird. 

Was muss die Einladung zur Eigentümerversammlung beinhalten?

Vorgeschrieben ist, dass die Einladung zur Eigentümerversammlung eine Tagesordnung beinhaltet. Der Grund besteht darin, dass ausschließlich über die Tagesordnungspunkte entschieden und abgestimmt werden darf, die in der Einladung aufgeführt sind. Weitere Angaben der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung sind:

• Titel, Anrede und Name des Empfängers,
• Anschrift des betreffenden Gebäudes,
• Datum und Uhrzeit der Versammlung,
• Standort der Versammlung,
• Tagesordnung.

Wann sollte die Eigentümerversammlung stattfinden?

Was den Tag und Uhrzeit der stattfindenden Eigentümerversammlung angeht, gibt es den Ausdruck „verkehrsüblich zumutbar“. Damit ist gemeint, dass die Versammlung an Werktagen (Montag bis Samstag) zwischen ab 18 und 19 Uhr stattfinden sollte. An Sonntagen, Feiertagen und in Ferienzeiten werden sollten hingegen keine Versammlungen angesetzt werden.

Wie ist der Ablauf einer Eigentümerversammlung im Detail?

Eigentümerversammlungen laufen für gewöhnlich nach einem bestimmten Schema und einer Reihenfolge ab. Dabei gliedert sich der Ablauf, der sich meistens über ein bis drei Stunden erstreckt, oftmals in die nachfolgenden Schritte: 

1. Prüfung der Anwesenheit nebst einer Berechtigung zur Teilnahme: 
2. Eröffnung der Versammlung
3. Leitung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung
4. Abstimmung nebst Bekanntgabe der Ergebnisse
5. Protokoll verfassen
6. Beendigung der Versammlung

Im ersten Schritt prüft der Verwalter die Anwesenheit und Teilnahmeberechtigung der Personen, die sich versammelt haben. Gibt es diesbezüglich nichts vom Verwalter zu beanstanden, findet die Eröffnung der Versammlung statt. Anschließend wird die Eigentümerversammlung durchgeführt und meistens von dem Verwalter geleitet. Dort werden die einzelnen Tagesordnungspunkte nach und nach abgearbeitet. Das beinhaltet ebenso wie das Vorliegen der Beschlussfähigkeit die Abstimmung über die einzelnen Punkte. Die Abstimmungsergebnisse werden bekannt gegeben und ein Protokoll angefertigt. Im letzten Schritt wird die Versammlung beendet.

Wer leitet die Eigentümerversammlung?

In den meisten Fällen leitet der Verwalter die Eigentümerversammlung. Abweichend davon kann die Wohnungseigentümergemeinschaft jederzeit beschließen, dass ein anderer Wohnungseigentümer bzw. eine andere Person die Leitung der Versammlung übernimmt.

Muss die Versammlung protokolliert werden?

Auf Grundlage des § 24 Abs. 6 Wohnungseigentumsgesetz ist es bei jeder Eigentümerversammlung verpflichtend, ein Protokoll zu erstellen. Dieses Protokoll muss zudem bestimmte Formalitäten erfüllen. Folgende Angaben muss das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung enthalten:

• Liste der Teilnehmer,
• Tagesordnungspunkte, 
• Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung,
• Ergebnis der Abstimmungen nebst Ort und Datum sowie
• Unterschrift des Protokolls durch Vorsitzenden sowie mindestens einen Eigentümer.

Kann die Eigentümerversammlung ohne Verwalter stattfinden?

Grundsätzlich ist es auch möglich, die Eigentümerversammlung ohne einen Verwalter durchzuführen. Das ist auf Grundlage des Paragraphen 24 Abs. 3 WEG erlaubt. Somit haben zum Beispiel der Verwaltungsbeirat sowie dessen Vertreter das Recht, die Eigentümerversammlung einzuberufen und durchzuführen.

Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?

Bis zum 30. November 2020 war es so, dass eine Eigentümerversammlung nur unter der Voraussetzung eine Beschlussfähigkeit hatte, dass über 50 Prozent der Miteigentumsanteile auf der Versammlung vertreten waren. Lediglich dann, wenn die sogenannte Teilungserklärung etwas anderes vorsah, konnte von den erforderlichen Miteigentumsanteilen abgewichen werden. 

Seit dem 1. Dezember 2020 ist es allerdings so, dass eine stattfindende Versammlung immer beschlussfähig ist. Es spielt keine Rolle mehr, wie viele Eigentümer teilnehmen. Theoretisch und auch praktisch wäre demzufolge die Eigentümerversammlung sogar beschlussfähig, wenn nur ein Wohnungseigentümer vertreten wäre.

Wer hat auf der Eigentümerversammlung bei Abstimmungen ein Stimmrecht?

Auf einer Eigentümerversammlung gibt es in der Regel eine Reihe von Beschlüssen, die per Abstimmung von den Eigentümern gefasst werden. Bei diesen Abstimmungen gilt normalerweise das sogenannte Kopfprinzip. Dieses besagt, dass jeder Eigentümer eine Stimme und somit ein Stimmrecht auf der Versammlung hat und somit aktiv bei Abstimmungen mitwirken kann.

Welche Mehrheiten sind für die Beschlussfassung notwendig?

Welche Mehrheiten für eine rechtmäßige Beschlussfassung notwendig sind, hängt vor allem davon ab, welche Art Beschluss gefasst werden soll. Welche Mehrheiten zur Beschlussfassung vorgeschrieben sind, ist dem WEG zu entnehmen. 

Im Wesentlichen gibt es zwei Arten von Mehrheiten, nämlich zum einen die einfache und zum anderen die doppelt-qualifizierte Mehrheit. Bei der einfachen Mehrheit reichen 51 Prozent der Stimmberechtigten aus, die für einen entsprechenden Beschluss stimmen. Solche einfachen Mehrheitsbeschlüsse sind zum Beispiel:

• Erlassen der Hausordnung
• Einstellung eines Hausmeisters
• Beschluss des Wirtschaftsplans
• Bestellung des Verwalters
• Abschluss von Versicherungen
• Aufforderung zur Rechnungslegung

Manchmal ist allerdings auch laut § 21 Abs. 2 WEG eine sogenannte doppelt-qualifizierte Mehrheit innerhalb der Eigentümerversammlung notwendig. Allerdings gibt es nur eine zu beschließende Maßnahme, bei der eine solche qualifizierte Mehrheit notwendig ist, nämlich bei der Kostentragung von baulichen Veränderungen. 

Die doppelt-qualifizierte Mehrheit beinhaltet, dass mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile sich für die Maßnahme entscheiden. Nach dem WEG gibt es übrigens keinerlei Beschlüsse, bei denen eine einheitliche Zustimmung sämtlicher Teilnehmer notwendig ist.

Kann ein Beschluss angefochten werden?

Grundsätzlich ist es möglich, auf der Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse anzufechten. Das gilt sowohl für auf der Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse als auch solche, die im Rahmen des Umlaufverfahrens erhoben wurden. Grund für eine Anfechtung sind in aller Regel entweder formelle und/oder inhaltliche Mängel der Beschlüsse. 

Ein möglicher Grund für das Anfechten besteht darin, dass innerhalb der Einladung zur Versammlung Fehler gemacht wurden. Wenn sich dieser Fehler auf das Ergebnis der Beschlüsse auswirken sollte, können diese aufgrund eines Formmangels anfechtbar sein. Mögliche Fehler dieser Art sind unter anderem: 

• einzelne Eigentümer haben keine Einladung erhalten,
• gesetzliche oder vereinbarte Einladungsfrist wurde nicht eingehalten und
• Tagesordnungspunkt wurde nicht ausreichend oder gar nicht bezeichnet.

Zum Anfechten berechtigt sind sowohl einzelne Eigentümer als auch mehrere Eigentümer zusammen. Darüber hinaus hat ebenfalls der Verwalter das Recht, einzelne Beschlüsse auf Grundlage des § 46 Abs. 1 S. 1 WEG anzufechten.

Darf eine Eigentümerversammlung online stattfinden? 

Auch im Hinblick auf die mögliche Durchführung der Eigentümerversammlung online gab es mit der WEG-Reform im Jahre 2020 eine Änderung. Diese führte dazu, dass seit dieser Zeit Eigentümerversammlungen auch digital durchgeführt werden können. 

Voraussetzung ist allerdings, dass zuvor über diese digitale Teilnahme an der Eigentümerversammlung einstimmig abgestimmt worden ist. Sollten manche Eigentümer die Versammlung vor Ort fordern, dürfen sie nicht dazu gezwungen werden, an einer digitalen Versammlung teilzunehmen.

Was ist eine Universalversammlung?

Gibt es im Hinblick auf die Eigentümerversammlung eine fehlerhafte Ladung, dann sind Beschlüsse, die auf der Versammlung gefasst werden, nicht gültig und demzufolge anfechtbar. Geheilt werden können diese Einberufungsmängel jedoch unter der Voraussetzung, dass es sich um eine sogenannte Universalversammlung handelt. Diese liegt vor, wenn alle Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen. 

Dies setzt einen vorherigen Beschluss voraus, indem sämtliche Eigentümer einstimmig beschließen, dass sie an der Versammlung teilnehmen werden. Voraussetzung ist ferner, dass sämtliche Wohnungseigentümer persönlich bei der Universalversammlung anwesend sein müssen. Es ist demzufolge nicht wie bei einer gewöhnlichen Eigentümerversammlung möglich, einen Stellvertreter zu berufen.