Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – Wer braucht die Versicherung?

Immobilienbesitzer und Vermieter sind für die Sicherheit auf dem eigenen Anwesen verantwortlich. Doch bei aller Vorsicht lassen sich Unfälle nicht immer vermeiden – zum Beispiel, wenn der Paketzusteller über eine lose Bodenfliese stolpert oder ein herabfallender Eiszapfen eine Beule im Auto des Nachbarn hinterlässt. Das Haftungs-Risiko für solche Schäden trägt in den meisten Fällen der Grundbesitzer – und das kann ohne den richtigen Versicherungsschutz teuer werden. Vor allem für Vermieter ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deshalb essenziell. Erfahren Sie hier, wann Sie die besondere Versicherung abschließen sollten, welche Schadensfälle sie abdeckt und was es dabei zu beachten gibt.

Wer benötigt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung? 

Die Hausbesitzerhaftpflicht- oder auch Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist für alle Immobilienbesitzer ratsam, die das betreffende Haus nicht selbst bewohnen. Denn auch ohne eigenen Wohnsitz auf dem Gelände trägt der Eigentümer die Verantwortung für das Anwesen. 

Der häufigste Anwendungsfall der speziellen Haftpflichtversicherung betrifft dabei die sogenannte Verkehrssicherungspflicht: Demnach ist der Eigner für die möglichst gefahrlose Nutzung des Grundstücks oder Gebäudes verantwortlich – zum Beispiel durch das Räumen und Streuen von Gehwegen im Winter oder die Instandhaltung der Beleuchtung und Treppenhäuser.

Kommt es dennoch zu einem Personen- oder Sachschaden, können die Betroffenen nach § 823 BGB Schadenersatzansprüche geltend machen. Bei Mietern und Eigenheim-Bewohnern sind diese in der Regel über die private Haftpflichtversicherung abgedeckt – das gilt auch für selbst genutzte Garagen, Schrebergärten oder Ferienhäuser in Deutschland. Auf Grundstücken, die aktuell bebaut werden, kommt üblicherweise die Bauherrenhaftpflichtversicherung für die Schäden auf.

Eine Versicherung der Haus- oder Grundbesitzerhaftpflicht greift dagegen zum Beispiel bei den folgenden Eigentums-Verhältnissen:

• bei vollständig vermieteten Wohnhäusern
• bei Häusern, die anderen Personen zur unentgeltlichen Nutzung überlassen wurden (z. B. Angehörigen)
• bei Immobilien, die nur zum Teil vom Eigentümer bewohnt werden (z. B. Mehrfamilienhäusern oder Anwesen mit Einliegerwohnung)
• bei unbebauten Grundstücken und leerstehenden Gebäuden
• in den gemeinsam genutzten Bereichen von Wohnanlagen mit Eigentumswohnungen

Kurz gesagt: Sobald eine Immobilie nicht ausschließlich vom Eigentümer genutzt wird, ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ratsam. Ob die weiteren Nutzer der Wohnräume dabei Miete bezahlen, ist jedoch irrelevant. Darüber hinaus sollten auch leerstehende oder gemeinsam genutzte Flächen und Gebäude versichert werden. Da die Haftpflicht für Eigner von Gewerbeimmobilien je nach Nutzung zum Teil anderen gesetzlichen Bestimmungen unterliegt, müssen Vermieter diese Verträge meist gesondert beim Versicherer anfragen.

Welche Schäden sollte eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abdecken?

Eine Versicherung der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sollte möglichst alle Schäden absichern, die anderen durch das Grundstück oder die Immobilie entstehen können. Im Gegensatz zur Wohngebäudeversicherung deckt sie dabei jedoch nicht die Kosten für die Beseitigung der Mängel am Haus, sondern die Ansprüche Dritter ab. Das betrifft nicht nur Personen- und Sachschäden, sondern auch die sogenannten Vermögensschäden. 

Diese finanziellen Einbußen entstehen oft erst als Folge des eigentlichen Schadens: Ist eine Person beispielsweise wegen eines Unfalls auf dem Grundstück längere Zeit nicht arbeitsfähig, hat sie Anspruch auf Schadenersatz für den entstandenen Verdienstausfall. Ein solcher Vermögensschaden kann sich dabei über Jahre hinweg aufbauen – und unversicherte Hausbesitzer im schlimmsten Fall in den finanziellen Ruin treiben. 

Konkret sollten Versicherungsnehmer beim Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht auf folgende Leistungen achten: 

• Haftung für Schäden durch Verletzung der Verkehrssicherungspflichten
• Versicherungs-Schutz während vorübergehender Instandhaltungs- oder Bauarbeiten 
• Absicherung von Schäden am Energienetz durch den Betrieb von Photovoltaik- oder Solaranlagen auf dem Grundstück
• Haftung für Gewässerschäden (z. B. durch austretendes Heizöl)
• Absicherung von Schäden, die nicht direkt erkennbar sind (sogenannte Allmählichkeitsschäden, z. B. durch undichte Wasserleitungen) sowie eventuelle Folgeschäden (z. B. Schimmelbildung)

Insgesamt sollte die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht eine Versicherungssumme von mehreren Millionen Euro abdecken – denn auch durch kleinere Mängel am Haus oder Grundstück können unter Umständen Schadens-Forderungen im siebenstelligen Bereich nach sich ziehen. Überträgt der Vermieter die Instandhaltung oder Verkehrssicherung an Dritte, zum Beispiel einen Hausmeister, sollten diese beauftragten Personen außerdem unbedingt mitversichert sein.

Fazit: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – vor allem für Vermieter essenziell

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht betrifft alle Schäden, die anderen durch das Anwesen des Eigners entstehen können. Im Gegensatz zur Wohngebäudeversicherung übernimmt sie also keine Schäden am Haus selbst, sondern schützt vor Schadenersatz-Forderungen von Dritten – vor allem, wenn diese nicht in den Zuständigkeitsbereich der Privathaftpflicht-Versicherung fallen. Die Ursachen für solche Schadensfälle können dabei vielfältig sein: Von Unfällen wegen nassen Laubs auf Gehwegen bis hin zu Schäden am Stromnetz durch Photovoltaik-Anlagen auf dem Dach.

Besonders Hauseigentümer, die ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, sowie Eigner von unbebauten Flächen profitieren dabei von der obligatorischen Versicherung der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Ein Vergleich der Versicherer lohnt aber in jedem Fall – denn genau wie die Kosten für die Versicherung selbst können auch die genauen Versicherungssummen sowie die Haftung für Sonderfälle wie Allmählichkeitsschäden je nach Anbieter stark variieren. 

Wie bei jeder Versicherung gilt jedoch auch hier: Vorsicht ist besser als Nachsicht. Bekannte Gefahrenquellen und Risiken müssen Vermieter und Eigner deshalb auch mit einem guten Versicherungsschutz umgehend beseitigen. Kommt es dennoch zu einem Haftungs-Fall, ist eine ausführliche Dokumentation für die Schadensmeldung beim Versicherer das A und O.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Was ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung? 

Eine Versicherung der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht steht für Schäden ein, die anderen Personen durch eine Immobilie oder ein Grundstück entstehen. Sie ist vor allem für Vermieter oder Eigner von unbebauten Flächen relevant und sollte sowohl Vermögens-, Sach- und Personenschäden als auch Allmählichkeitsschäden versichern.

Welche Vorteile bietet eine Versicherung der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Die Haftpflicht-Versicherung für Haus- und Grundbesitzer schützt den Eigner vor Schadenersatzforderungen Dritter, die durch eine Immobilie entstehen können. Unberechtigte Ansprüche wehrt die eingehende Prüfung der Versicherer meist direkt ab-

Wann zahlt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung nicht?

Bei Mietern sowie Hausbesitzern, die ihre Immobilie selbst bewohnen, sind Schadensforderungen von Dritten über die Privathaftpflicht zu klären. Unfälle auf Baustellen fallen unter die Bauherrenhaftpflicht. Eigentümer, die bekannte Gefahrenquellen und Risiken nicht umgehend beseitigen, handeln zudem fahrlässig und riskieren somit ihren Versicherungsschutz.