Teilungserklärung WEG: Unklarer Kostenverteilungsschlüssel ist nichtig
Eigentümer aufgepasst: Für die Teilungserklärung in der WEG muss die Gesamtfläche mit der Summe der Einzelflächen übereinstimmen, ansonsten könnte der Kostenverteilungsschlüssel für nichtig erklärt werden:
Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die gemeinschaftlichen Kosten nach der „jeweiligen Wohnfläche“ umgelegt werden sollen, ist dies nichtig, wenn die Flächen der einzelnen Einheiten nur mit Circa-Werten angegeben sind und die angegebene Gesamtfläche von der Summe der Einzelflächen abweicht. So hat es aktuell das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschieden (Urteil v. 17.05.13, Az. 73 C 156/12).
Teilungserklärung: Kostenverteilungsschlüssel in der WEG
In dem Urteilsfall ging es um eine Teilungserklärung, in der zu jeder Sonder- bzw. Teileigentumseinheit eine Circa-Angabe der Flächengröße (z. B. „ca. 68,92 Quadratmeter“) enthalten ist.
Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass die Betriebskosten mit wenigen Ausnahmen „grundsätzlich im Verhältnis der jeweiligen Wohnfläche“ auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden.
In der Gemeinschaft ist streitig, welches der zutreffende Schlüssel für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten ist. Eine Wohnflächenermittlung ergab eine Gesamtfläche von 1.402,98 Quadratmetern, während die Addition der in der Teilungserklärung angegebenen Flächen 1.328,72 Quadratmeter ergibt. Die Gemeinschaftsordnung nennt als Gesamtfläche insgesamt 1.323,02 Quadratmeter.
Im März 2012 beschlossen die Eigentümer daraufhin mehrheitlich, die künftigen Abrechnungen und Wirtschaftspläne bis zur Eintragung einer neuen Teilungserklärung nach den vom Vermessungsbüro ermittelten Werten aufzustellen. Gleichwohl wurden in den Jahresabrechnungen die Kosten gemäß der Flächenangabe in der Teilungserklärung berechnet und verteilt. Aus diesem Grund haben sie drei Jahresabrechnungen angefochten.
Kostenverteilungsschlüssel nichtig wegen zu unbestimmtem Begriff
Das Gericht gab den drei Eigentümern Recht und entschied, dass der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Schlüssel nichtig sei, da der dort verwendete Begriff der „jeweiligen Wohnfläche“ zu unbestimmt ist. Zudem steht es den Eigentümern nicht frei, die derart unbestimmte Klausel durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG zu konkretisieren.
§ 16 Abs. 3 WEG eröffnet nämlich nur eine Beschlusskompetenz für die dort aufgeführten Betriebs- und Verwaltungskosten im Einzelfall. Für einen Beschluss, der sämtliche Kosten nach einem neuen Maßstab umlegt, fehlt nach wie vor die Beschlusskompetenz.
Eine Umdeutung in einen Beschluss, der lediglich die Betriebs- und Verwaltungskosten neu umlegt, scheidet aus, sodass Gesamtnichtigkeit anzunehmen ist. Deshalb ist auch der Beschluss aus dem März 2012, dass die Kosten künftig auf Basis der Vermessung umgelegt werden sollen, nichtig und kann keine Grundlage für die angefochtenen Abrechnungen und den Wirtschaftsplan sein.
Im Urteilsfall sind die Kosten mangels wirksamer anderweitiger Vereinbarung gemäß § 16 Abs. 1 und 2 WEG daher nun nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Die angefochtenen Beschlüsse waren somit für ungültig zu erklären, alle Jahresabrechnungen müssen korrigiert und neu erstellt werden (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 17.05.13, Az. 73 C 156/12).
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
