Sondernutzungsrecht als Wohnungseigentümer: Was ist zulässig?

Was bedeutet Sondernutzungsrecht bei Eigentumswohnungen? Das sogenannte Sondernutzungsrecht kommt ausschließlich im Zusammenhang mit Eigentumswohnungen zum Tragen. Dort gibt es nämlich die Eigentümergemeinschaft, die in der Regel zusammen das sogenannte Gemeinschaftseigentum nutzen kann. Daher sind eventuelle Sondernutzungsrechte zum Beispiel bei Ein- oder Zweifamilienhäusern nicht relevant.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was Sondernutzungsrechte beinhalten, worin der Unterschied zum Sondereigentum besteht und welche Rechte sowie Pflichten sich ergeben. Ferner gehen wir darauf ein, welche Teile des Gemeinschaftseigentums typisch für ein Sondernutzungsrecht sind, was erlaubt und was in dem Zusammenhang nicht möglich ist.

Was versteht man unter einem Sondernutzungsrecht?

Die Grundlage für die Bezeichnung Sondernutzungsrecht ist das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG. Es beinhaltet, dass innerhalb einer Eigentümergemeinschaft einzelnen Eigentümern von Wohnungen eine Sondernutzung an Gemeinschaftsflächen und dem Gemeinschaftseigentum eingeräumt werden kann. Das beinhaltet, dass der bestimmte Eigentümer die entsprechende Fläche ausschließlich nutzen darf und die anderen Eigentümer keinen Zutritt und kein Nutzungsrecht dafür haben.

Wichtig zu erwähnen ist, dass das Nutzungsrecht begrenzt und beschränkt ist. Der Rechteinhaber darf beispielsweise keine bauliche Veränderung an der Sache bzw. Fläche vornehmen.

Festgelegt werden Sondernutzungsrechte zum Zeitpunkt der Erstellung in der Teilungserklärung. Eine nachträgliche Sicherung des Sondernutzungsrechts ist ebenfalls möglich. Dann müssen allerdings sämtliche Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen.

Beispiele für Sondernutzungsrechte sind:

• Alleinige Nutzung des Gartens
• Alleinige Nutzung einer Dachterrasse
• Alleinige Nutzung des Swimmingpools

An den Beispielen ist gut zu erkennen, dass ein Sondernutzungsrecht vor allem den „Freizeitwert“ des Wohnens erhöhen kann, was vielen Eigentümern sehr wichtig ist.

Was ist der Unterschied zwischen dem Sondernutzungsrecht und dem Sondereigentum?

Eine auf den ersten Blick nicht ganz einfach zu verstehender Unterschied besteht zwischen dem Sondernutzungsrecht und dem sogenannten Sondereigentum. Beim Sondereigentum handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, welches einem Eigentümer zur (alleinigen) Nutzung überlassen wird. Der Unterschied zum Sondernutzungsrecht besteht darin, dass dies sich exakt auf die Nutzung dieses Gemeinschaftseigentums bezieht.

Es beinhaltet, dass der Wohnungseigentümer diese Fläche ausschließlich und privilegiert nutzen darf. Aufgrund dieses Unterschiedes stehen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum dennoch in enger Verbindung. Es ist nicht möglich, ein Sondernutzungsrecht zum Beispiel beim Veräußern der Eigentumswohnung ohne Übertragung des Sondereigentums zu vergeben. Ausschließlich eine Kombination ist möglich.

Für welche Flächen können Sondernutzungsrechte erteilt werden?

Vom Grundsatz her darf jede Fläche mit einem Sondernutzungsrecht versehen werden, die Eigentümer gemeinsam nutzen und die demzufolge zum Gemeinschaftseigentum zählt. Oftmals handelt es sich dabei zum Beispiel um die folgenden Flächen:

• Garten
• Terrassen
• Dachboden
• Kellerräume
• Stellplätze für Autos
• Garagen
• Schwimmbad
• Sauna

Meistens wird es der Praxis so gehandhabt, dass die Sondernutzungsrechte der einzelnen Eigentumswohnung zugeordnet werden. Bauliche Veränderungen darf der Rechteinhaber jedoch nicht vornehmen. Es sei denn, alle anderen Wohnungseigentümer stimmen dem zu.

Welche Rechte ergeben sich aus dem Sondernutzungsrecht für das Gemeinschaftseigentum?

Was darf ich beim Sondernutzungsrecht? Diese Frage steht häufig im Fokus, wenn es um das Erteilen von Sondernutzungsrechten geht. Es existieren dann einige Rechte, die im Zusammenhang mit der Nutzung stehen. Die entsprechenden Eigentümer dürfen zum Beispiel folgende Dinge tun und haben folgende Rechte:

• Flächen mit Sondernutzungsrecht dürfen vom ausschließlichen Rechteinhaber genutzt werden.
• Andere Wohnungseigentümer haben das Recht auf eine Unterlassungsklage, sollte der Rechteinhaber das Sondernutzungsrecht überschreiten.
• Dem Inhaber eines Sondernutzungsrechtes stehen die Erträge daraus zu.
• Der Inhaber der Sondernutzungsrechte hat ein Recht auf Entschädigung, sollte er in der Nutzung behindert werden.

Lassen Sie uns auf die Rechte im Hinblick auf die Erträge, die sich aus Sondernutzungsrechte ergeben können, kurz eingeht. Üblicherweise ist das der Fall, wenn der Rechteinhaber seinen Pkw-Stellplatz an Dritte vermietet. In dem Fall fließen ihm alleine die Erlöse zu, also in dem Fall die Mieteinnahmen. Bei anderen Nutzungsrechten ist das „Vermieten“ nicht üblich, beispielsweise für den Garten, eine Terrasse oder einen Pool. Daher gibt es in dem Fall auch keine Erträge.

Ebenfalls berechtigt ist der Inhaber der Rechte, die Sache bzw. Fläche alleine zu nutzen. Sollte er in der Hinsicht von einem anderen Bewohner „eingeschränkt“ werden, kann er eine Entschädigung verlangen. Gleiches Recht haben jedoch ebenfalls die anderen Eigentümer, sollte der Rechteinhaber seine Befugnisse überschreiten.

Welche Pflichten ergeben sich aus dem Sondernutzungsrecht?

Wohnungseigentümer als Rechteinhaber haben im Zusammenhang mit dem Sondernutzungsrecht nicht nur Rechte, sondern es gibt ebenso einige Pflichten. Das sind in erster Linie:

• Rechteinhaber muss darauf achten, keine bauliche Veränderung an den Flächen vorzunehmen.
• Rechteinhaber hat für die Instandhaltung im Zusammenhang mit dem Sondernutzungsrecht zu sorgen und muss in der Regel die Kosten dafür tragen.
• Ebenfalls verpflichtet ist der Inhaber des Sondernutzungsrechts zur Reinigung, Bewirtschaftung und Reparatur der entsprechenden Flächen und Gegenstände.

Die wichtigste Pflicht und gleichzeitige Beschränkung des Rechts ist, dass keine bauliche Veränderung (ohne Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer) vorgenommen werden darf. Zudem hat der Inhaber die Pflicht, sich um die Instandhaltung zu kümmern. Meistens ist vereinbart, dass er die Kosten alleine trägt, auch wenn von der gesetzlichen Grundlage her zunächst alle Eigentümer die Kosten tragen müssten. Dazu gibt es meistens eine gesonderte Vereinbarung.

Was beinhaltet das Sondernutzungsrecht für einen Garten?

Wie eingangs bereits erwähnt, gibt es eine Reihe von klassischen Teilen des Gemeineigentums, auf die sich ein Sondernutzungsrecht beziehen kann. Dazu gehört unter anderem auch der Garten, den manche Wohnungseigentümer alleine in Anspruch nehmen. Das wesentliche Recht besteht darin, den Garten alleine nutzen zu dürfen. Darüber hinaus können einige Veränderungen vorgenommen werden, ohne dass die Eigentümergemeinschaft dem zustimmen muss. Das sind zum Beispiel:

• Pflanzen von Blumen oder Einrichten von Gemüsebeeten
• Aufstellen von mobilen Spielgeräten
• Aufstellen von Gartenmöbeln

Darüber hinaus gibt es allerdings auch Veränderungen, die zwingend die Zustimmung der anderen Wohnungsinhaber benötigen. Das sind in erster Linie bauliche Maßnahmen oder größere Geräte, wie zum Beispiel:

• Aufbauen eines Spielturms
• Sehr großer Sandkasten
• Gartenhäuschen aufstellen
• Größere Hecken und Bäume pflanzen

Wichtig: Das Sondernutzungsrecht für einen Garten erlaubt die gewöhnliche Nutzung und auch das Pflanzen kleinerer Sträucher und Blumen ist erlaubt. Veränderungen, die in erster Linie optischer Art sind, aber manchmal auch funktional den Ursprungszustand verändern, müssen hingegen seitens der anderen Wohnungseigentümer genehmigt werden.

Was beinhaltet das Sondernutzungsrecht für einen Stellplatz?

Neben dem Garten zählt auch der Stellplatz zu den typischen Flächen, die häufiger mit einem Sondernutzungsrecht versehen sind. Zunächst einmal darf diese Fläche nicht anderweitig in Anspruch genommen werden, sondern tatsächlich ausschließlich dem Abstellen des Pkws dienen.

Die Grenzen der Nutzung sind insbesondere, dass auf dem Stellplatz nicht einfach ein Carport errichtet werden darf. Darüber hinaus besteht das Recht, diesen Stellplatz an andere Interessenten zu vermieten und anschließend die Mieteinnahmen alleine zu vereinnahmen. Ein solcher Stellplatz kann sich vor der Immobilie finden, aber auch Tiefgaragen mit entsprechenden Stellplätzen sind in der Praxis gängig.

Was beinhalten Sondernutzungsrechte für eine Terrasse?

Bei Terrassen ist es im Hinblick auf Sondernutzungsrechte etwas komplizierter, weil zwischen ebenen Terrassen und Dachterrassen differenziert werden muss. Bei ebenen Terrassen gibt es mehrere Möglichkeiten, was diese darstellen können, nämlich:

• Gemeinschaftseigentum
• Sondereigentum
• Sondernutzungsrechte

In den meisten Fällen sind ebenerdige Terrassen Teil der Grundstücksfläche und zählen somit zum Gemeinschaftseigentum. Oftmals können sie als Sondereigentum gelten, sodass meistens ein Sondernutzungsrecht begründet wird. Demgegenüber ist es bei Dachterrassen möglich, diese räumlich abzutrennen, sodass sie mit einem abgeschlossenen Raum vergleichbar sind. Daher ist es problemlos möglich, diese als Sondereigentum zu deklarieren.

Wo werden Sondernutzungsrechte festgehalten?

Verankert wird ein Sondernutzungsrecht wie das Gemeinschaftseigentum als solches innerhalb der Teilungserklärung. Käufer einer Eigentumswohnung haben das Recht, diese vor dem Erwerb einzusehen. Wenn also eine Wohnung ein Sondernutzungsrecht besitzt, erwerben die entsprechenden Käufer dieses automatisch mit. Um derartige Rechte nachhaltig zu begründen und später übertragen zu können, ist zusätzlich zur Teilungserklärung eine Eintragung ins Grundbuch empfehlenswert.

Ist ein Übertragen von Sondernutzungsrechten möglich?

Wenn es um die Übertragung von Sondernutzungsrechten geht, dann darf diese ausschließlich innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommen werden. Anders ausgedrückt: Sie dürfen als Wohnungseigentümer keine Nutzungsrechte an Dritte übertragen, die sich außerhalb der Eigentümergemeinschaft befinden. Allerdings ist es möglich, dass Dritte das existierende Sonderrecht ausüben, wenn Sie zum Beispiel den Stellplatz für einen PKW vermieten. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine Übertragung, sondern lediglich um eine Ausübung des Rechts.

Rechtswirksam übertragen werden Sondernutzungsrechte beim Verkauf an den Käufer, sollte das Recht zuvor im Grundbuch vermerkt worden sein.

Kann ein Sondernutzungsrecht entzogen werden?

Vom Grundsatz her existieren Sondernutzungsrechte zeitlich unbefristet. Es gibt allerdings die Möglichkeit, dass die Eigentümergemeinschaft bei Streitigkeiten einem bestimmten Wohnungseigentümer ein Nutzungsrecht entziehen darf, auch wenn dieses im Grundbuch steht. Dazu müssen jedoch sämtliche Eigentümer im Rahmen einer Vereinbarung einverstanden sein und zudem muss eine Änderung in der Teilungserklärung vorgenommen werden.