WEG: Haftung bei Schäden – wer muss wann zahlen?

Ein Schaden in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann schnell für hohe Kosten sorgen. Besonders bei Wasserschäden, technischen Defekten oder witterungsbedingten Ereignissen stellt sich regelmäßig die Frage: Haftet der einzelne Eigentümer, die Gemeinschaft oder eine Versicherung?

Dafür relevant ist die Frage: Ist der Schaden am Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum entstanden und was hat ihn ausgelöst? Eigentümer, Vermieter und Hausverwalter sollten die Regeln kennen, um finanzielle Risiken zu vermeiden und Schäden zügig regulieren zu können.

WEG und die Haftung bei Schäden: Gemeinschafts- oder Sondereigentum?

Entscheidend, um einen Schaden einzuordnen, ist die Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum:

• Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Hauses notwendig sind oder die allen Eigentümern gehören. Dazu zählen unter anderem das Dach, die Fassade, tragende Wände, Fenster, das Treppenhaus oder zentrale Wasser- oder Stromleitungen.
• Im Gegensatz dazu steht das Sondereigentum, also die Bestandteile einer Wohnung, die nur einzelnen Personen gehören. Das sind zum Beispiel Bodenbeläge, Innenwände, wenn sie nicht tragend sind, sanitäre Einrichtungen wie Badewanne oder Waschbecken oder sonstige Einbauten.

Diese Teile befinden sich zwar im Wohnungseigentum der einzelnen Eigentümer, aber dennoch bedeutet das nicht, dass nur sie dafür alleine verantwortlich sind. Das gilt insbesondere dann nicht, wenn ein Schaden im Gebäude vom Gemeinschaftseigentum herrührt.

Welche Schadensfälle treten häufig in Wohnungseigentümergemeinschaften auf?

Besonders häufig kommt es in Häusern zu Wasserschäden, zum Beispiel durch geplatzte Heizungsrohre. Ein solcher Schaden kann sich im Sondereigentum, also in einer einzelnen Wohnung, bemerkbar machen, aber im Gemeinschaftseigentum entstanden sein. In diesem Fall ist dann auch die Gemeinschaft für den Schaden zuständig.

Weitere typische Fälle für Schäden am Gemeinschaftseigentum sind:

• Sturmschäden, die am Dach oder an den Fenstern entstehen
• Feuerschäden in gemeinschaftlich genutzten Bereichen wie dem Flur oder Treppenhaus
• Feuchtigkeit durch bauliche Mängel in einer gemeinschaftlich genutzten Waschküche
• Frostschäden an Leitungen

Wer wann in die Haftung genommen wird, hängt von der Ursache des Schadens, von seinem Umfang sowie vom betroffenen Teil des Gebäudes ab.

Haftung für Schäden in der WEG: Wer ist wann in der Pflicht?

Grundsätzlich gilt, dass die WEG nicht automatisch für Schäden am Sondereigentum haftet. Wenn Schäden durch Abnutzung oder durch nicht erkennbare Baumängel am Gemeinschaftseigentum entstehen, dann begründet das keinen Anspruch auf Schadensersatz.

Ist aber die WEG ihren Instandhaltungspflichten nicht nachgekommen, dann muss die Eigentümergemeinschaft haften. Eigentümer müssen dafür folgendes nachweisen:

• Dass eine Pflichtverletzung vorlag, sprich: bekannte Mängel wurden nicht rechtzeitig behoben.
• Dass der Schaden am Sondereigentum unmittelbar aufgrund der Pflichtverletzung entstanden ist.
• Dass die WEG schuldhaft gehandelt hat, in dem sie zum Beispiel Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen rausgezögert oder ignoriert hat.

So liegt die Haftung der WEG beispielsweise bei Schäden vor, wenn bereits bekannt war, dass das Dach undicht ist und trotzdem keine Reparatur veranlasst wurde und nun in einer Wohnung ein Wasserschaden entstanden ist.

Und auch wenn kein Schadensersatzanspruch besteht, bleibt die Pflicht der Gemeinschaft zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums bestehen.

Welche Verantwortung haben Eigentümer und Vermieter?

Einzelne Eigentümer sind für ihr Sondereigentum selbst verantwortlich. Ist beispielsweise ihr Fußbodenbelag beschädigt, hat die Eigentümergemeinschaft damit nichts zu tun. Wenn aber ein Schaden am Sondereigentum vorliegt, der auf das Sondereigentum anderer Eigentümer übergreift, dann liegt die Haftung üblicherweise auch dafür beim Eigentümer des ursprünglich schadhaften Sondereigentums.

Beispiele dafür sind zum Beispiel beschädigte Schläuche an der Waschmaschine, wodurch es auch in anderen Wohnungen zu einem Wasserschaden kommt oder ein nicht reparierter Riss in der Duschkabine, wodurch es in einer angrenzenden Wohnung zu Wassereintritt und Schimmelbildung kommt.

Vermieter stehen dabei in einer besonderen Rolle: Sie haften gegenüber ihren Mietern für einen ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung und müssen Schäden bei ihren Mietern beseitigen (lassen). Dabei ist es zunächst nicht relevant, ob die Ursache für einen Schaden im Gemeinschaftseigentum liegt. Die interne Klärung, wer für den Schaden aufkommt, erfolgt mit der Gemeinschaft oder der Versicherung im Nachgang.

Welche Verantwortung kommt dem Hausverwalter zu?

Kommt es zu einem Schaden, muss üblicherweise direkt nach der Begrenzung des Schadens sowie der Dokumentation der Hausverwalter informiert werden. Der Hausverwalter koordiniert das weitere Vorgehen und entscheidet, ob sofort eine Reparatur durchgeführt werden muss. Auch die Kommunikation mit der Versicherung übernimmt der Hausverwalter.

Zwar haftet der Hausverwalter nicht automatisch für Schäden, aber falls er Pflichten verletzt und zum Beispiel Meldungen bei der Versicherung zu spät einreicht, kann auch der Hausverwalter in die Verantwortung genommen werden. Auch wenn ihm Mängel bekannt sind und er diese ignoriert, gilt das als grobe Pflichtverletzung. Hausverwalter haben an dieser Stelle also eine bedeutende Rolle, da sie als koordinierende Instanz ins Spiel kommen, wenn ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entstanden ist oder dafür gesorgt hat, dass dadurch Sondereigentum beschädigt wird.

Welche Bedeutung haben Beschlüsse der Eigentümerversammlung?

Ob und wie die Reparatur von beschädigtem oder anfälligem Gemeinschaftseigentum durchgeführt wird, wird üblicherweise durch einen Beschluss entschieden. Dieser wird in der Eigentümerversammlung gefasst und regelt, welche Maßnahme ergriffen wird und wie sie finanziert wird. Bei größeren Schäden ist oft mehr als nur eine Reparatur nötig, sondern eine Instandsetzungsmaßnahme wird erforderlich. Auch hierfür braucht es einen Beschluss, insbesondere wenn Gemeinschaftsrücklagen eingesetzt oder Sonderumlagen erhoben werden.

Mit einem eindeutig formulierten Beschluss kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtssicherheit schaffen und sicherstellen, dass besprochene Maßnahmen ordnungsgemäß umgesetzt werden.

Welche Versicherung braucht eine WEG, um bei Schäden abgesichert zu sein?

Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Gebäudeversicherung essenziell. Mit ihr werden Schäden durch Leitungswasser, Sturm, Hagel oder Feuer abgedeckt. Wenn es zu Wasserschäden kommt, die im Gemeinschaftseigentum entstanden sind, dann übernimmt diese Versicherung oft die Reparatur und Trocknung.

Eine Elementarversicherung kann zusätzlich sinnvoll sein, um sich vor Starkregen oder Hochwasser abzusichern. Für Schäden am Sondereigentum können Eigentümer über eine zusätzliche private Hausratsversicherung nachdenken.

Wie gehen Versicherungen mit nicht behobenen Mängeln um?

Wird ein Mangel nicht behoben, kann das zu schwerwiegenden Folgeschäden führen. Wenn ein Mangel am Gemeinschaftseigentum ignoriert wird, kürzen Versicherungen je nach Vertragsbedingungen und Grad des Verschuldens möglicherweise ihre Leistungen oder zahlen überhaupt nicht. Es empfiehlt sich daher für WEGs, Instandhaltungsmaßnahmen präventiv durchzuführen. Auf diese Weise werden Haftungsrisiken reduziert und das wirtschaftliche Risiko gesenkt.

Fazit: Der Ursprung des Schadens ist entscheidend für die Haftung

Um zu verstehen, ob die WEG bei Schäden haftet, ist es immer entscheidend, zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum zu unterscheiden. Ebenfalls relevant ist, wo die Ursache des Schadens liegt. Die Gemeinschaft ist für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich, während einzelne Eigentümer für Schäden ihres Sondereigentums haften, auch wenn dieses für Schäden am Gemeinschaftseigentum gesorgt hat. Vermieter stehen wiederum ihren Mietern gegenüber in der Pflicht, Schäden zu beseitigen, ganz unabhängig davon, wer innerhalb der WEG zuständig ist.

Um Schäden gut und klar regulieren zu können, sollten WEGs auf klare Beschlüsse und einen umfassenden Versicherungsschutz setzen und ihre Pflichten zur Instandhaltung wahrnehmen. Und auch dem Hausverwalter kommt eine entscheidende Rolle zu.