Wohngebäudeversicherung: 10 Tipps für Eigentümer

Blitzschlag, Feuer, Hagel, Sturm: Wohnhäuser sind täglich zahlreichen Gefahren ausgesetzt. Genauso vielfältig wie die möglichen Schäden sind aber auch die Versicherungen, mit denen sich Eigenheimbesitzer und Vermieter vor dem finanziellen Notfall schützen können. Als einfache und umfassende Lösung scheint die Wohngebäudeversicherung alle möglichen Szenarien abzudecken. 

Doch auch wenn die meisten Versicherer eine ähnliche Grunddeckung anbieten, können die Konditionen der Wohngebäudeversicherung hinsichtlich Kosten und den genauen Leistungen zum Teil stark variieren. Eigentümer sollten deshalb vor dem Abschluss eines Vertrags besser zweimal hinsehen. Und auch im Schadensfall, beim Anbieterwechsel oder bei der Abrechnung gibt es einiges zu beachten. Im folgenden Artikel finden Sie deshalb nicht nur alle wichtigen Infos zur Wohngebäudeversicherung, sondern auch zehn hilfreiche Tipps, mit denen Sie für den Ernstfall gerüstet sind. 

Was ist eine Wohngebäudeversicherung?

Die Wohngebäudeversicherung kommt für Schäden am Haus und an den damit verbundenen Bauteilen auf. Auch Garagen, eventuell vorhandene Nebengebäude und Zubehör wie Zäune, Wege, Fenster oder Markisen können in den Versicherungsschutz integriert werden. Für Vermieter und Eigenheimbesitzer gehört sie deshalb zu den wichtigsten Versicherungen – verpflichtend ist der Vertrag jedoch nicht. Ist das Haus mit einer Hypothek belastet, fordern die meisten Kreditgeber allerdings den Abschluss einer Gebäudeversicherung.

Für welche Schäden kommt die Wohngebäudeversicherung auf?

Der genaue Leistungsumfang der Wohngebäudeversicherung kann je nach Anbieter und Vertrag variieren. Zum grundlegenden Versicherungsschutz der Gebäudeversicherung für Wohnhäuser gehören üblicherweise Schadensfälle mit den folgenden Ursachen:

• Feuer, z. B. durch Blitzschlag, Brände, Explosionen oder Implosionen sowie daraus folgende Schäden wegen Löscharbeiten, Ruß oder Rauch
• bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser, z. B. bei Rohrbrüchen oder Frostschäden an Wasserrohren sowie Mängeln an Heizkörpern oder Bad-Armaturen im Wohngebäude
• Sturm (meist ab Windstärke 8)und Hagel, z. B. abgedeckte Dächer oder Schaden an Dachrinnen und Fenstern sowie Folgeschäden durch eindringende Feuchtigkeit

Achtung: Vor allem bei Wasserschäden ist jedoch Vorsicht geboten, denn die meisten Wohngebäudeversicherungen haften nur für austretendes Leitungswasser. Überschwemmungen und Schäden durch Starkregen oder Stürme unter Windstufe 8 sind dagegen nur selten über den Grundschutz versichert – und sollten im Vertrag über zusätzliche Bausteine wie die Elementarschadenversicherung ergänzt werden.

Wann haftet die Wohngebäudeversicherung nicht?

Hausbesitzer und Vermieter sollten sich darüber klar sein, dass die Wohngebäudeversicherung lange nicht alle Gefahren im Zusammenhang mit einem Haus abdeckt: Manche Szenarien wie Schäden durch Krieg oder Kernreaktor-Unfälle lassen sich schlichtweg nicht versichern. Andere Ereignisse fallen dagegen in den Zuständigkeitsbereich weiterer Versicherungs-Konzepte.

So betrifft der Versicherungsschutz für Wohnhäuser beispielsweise ausschließlich Sachschäden am Gebäude – Personen-, Sach- oder Vermögensschäden, die anderen Personen im Zusammenhang mit dem Haus entstehen, sind dagegen ein Fall für die Haftpflichtversicherung. Zudem sind über die Gebäudeversicherung nur das Wohngebäude selbst und seine unmittelbaren Bestandteile abgesichert. Wer teure Möbel, Elektrogeräte und andere Wertsachen in den Räumen versichern möchte, benötigt dafür eine eigene Hausratversicherung.

10 Tipps zur Wohngebäudeversicherung: Das sollten Hauseigentümer beachten

Egal ob als Eigenheimbesitzer, Vermieter oder Kapitalanleger: Schäden am Haus sind schnell passiert – und können im Ernstfall Kosten in Millionenhöhe verursachen. Eine Wohngebäudeversicherung ist deshalb für jeden Immobilienbesitzer empfehlenswert. Der Weg zum richtigen Versicherer und Tarif kann angesichts des umfangreichen Angebots auf dem Markt aber steinig sein. Und auch nach dem Abschluss lauern einige Stolperfallen, die Hausbesitzern im Schadensfall das Leben schwer machen können. 

Mit unseren zehn Tipps rund um die Wohngebäudeversicherung sind Sie für den Fall der Fälle bestens gewappnet.

1) Elementarschäden, Vandalismus und Glasbruch: Nicht alle Zusatzpolicen sind sinnvoll

Vor dem Abschluss der Wohngebäudeversicherung gilt es, die genauen Leistungen im Detail zu prüfen. Denn der oben genannte Grundschutz beinhaltet meist nur das Nötigste und ist zudem oft sehr kleinteilig geregelt. Viele Versicherer bieten deshalb weitere Bausteine in Form verschiedener Zusatzpolicen an, um den Versicherungsschutz zu erweitern. Versichern lassen sich so unter anderem: 

• Elementarschäden, z. B. durch Starkregen und Überschwemmungen, Erdrutsche, Erdbeben, Lawinen oder Schneedruck
• Schäden durch Einbruch und Vandalismus, z. B. aufgebrochene Türen oder eingeschlagene Fenster
• Glasbruch-Schäden
• Kosten für Notfall-Einsätze von Handwerkern

Vor der Unterzeichnung des Vertrags sollten Hausbesitzer allerdings genau abwägen, ob weitere Zusatzpolicen tatsächlich erforderlich sind. Zwar haben Fälle wie die Überschwemmungen im Ahrtal 2021 gezeigt, dass die Elementarschadenversicherung eine ratsame Ergänzung darstellt. Eine Glasbruchversicherung ist für die Versicherungsnehmer dagegen nur in seltenen Fällen rentabel.

2) Versicherungssumme berechnen: Vorsicht bei intransparenten Verfahren

Eine feste Versicherungssumme ist beim Abschluss einer Wohngebäudeversicherung heute nicht mehr üblich – denn die tatsächlichen Kosten für die Reparatur oder den Wiederaufbau einer Immobilie können sich über die Jahre hinweg erheblich verändern. Ein fester Wert auf Basis eines Gutachtens gilt deshalb als unflexibel und führt über die Laufzeit hinweg meist zu einer Unterversicherung. Stattdessen nutzen die meisten Versicherer eines der folgenden Verfahren zur Ermittlung der Versicherungssumme:

• Wohnflächentarif

Die gängigste und transparenteste Methode zur Ermittlung der Versicherungssumme beruht auf der Fläche des Hauses: Auf Grundlage der Wohnfläche in Quadratmetern sowie der Ausstattung des Hauses wird pauschal die zu erstattende Höchstsumme für den Schadensfall berechnet. Die Pauschale orientiert sich dabei meist am ortsüblichen Neubauwert und sollte laufend angepasst werden.

• Gleitender Neuwert

Diese Berechnung basiert auf dem sogenannten Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes, der die historische Entwicklung der Kosten für Neubauten erfasst. Zunächst wird deshalb der fiktive Neubauwert des Gebäudes in Reichsmark „berechnet“, den das Haus zu Beginn der Statistik im Jahr 1914 gehabt hätte. Im Anschluss erfolgt die Anpassung des Werts um aktuellen Faktor aus dem Index. 

Im Gegensatz zum Wohnflächentarif ist der Gleitende Neuwert unter Verbraucherschützern jedoch umstritten. Denn auch wenn die Anpassung des Bauwerts anhand des Baupreisindex auf den ersten Blick vorteilhaft erscheint, erweist sich die Festlegung des grundlegenden Neubauwerts häufig als kompliziertes und intransparentes Verfahren und kann deshalb zu Unterversicherung führen.

3) Unterversicherung vermeiden – oder absichern

Deckt die vereinbarte Höchstsumme zum Zeitpunkt des Schadens nur einen Teil des tatsächlichen Gebäudewerts ab, gilt das Haus als unterversichert. Die Versicherer legen dies meist zu ihren Gunsten aus – und übertragen den „unversicherten“ Prozentsatz im Schadensfall auch auf die zu erstattenden Kosten. Ist die Versicherungssumme also zum Beispiel 30 % niedriger als der eigentliche Wert, übernimmt der Versicherer die Kosten im Schadensfall auch bei Reparaturen nur zu 70 %.

Um spätere Probleme bei der Schadensregulierung auszuschließen, kann jedoch ein sogenannter Unterversicherungsverzicht im Vertrag vereinbart werden. In diesem Fall tritt der Versicherer den Anspruch auf genaue Prüfung des Werts ab – und erstattet den Schaden bis zur vereinbarten Höchstsumme vollständig.

4) Grenzen zur Hausratversicherung genau abstecken

Auf den ersten Blick scheint die Aufteilung simpel: Die Wohngebäudeversicherung übernimmt Schäden am Haus, die Hausratversicherung ist für die Einrichtung zuständig. Doch so einfach ist es leider nicht immer – denn wenn für Gebäude und Hausrat unterschiedliche Versicherer im Spiel sind, kann der Versicherungsschutz für einzelne Gegenstände zum Streitfall werden. 

Speziell angefertigte Möbel, die fest im Haus installiert sind, gehören beispielsweise zum Gebäudezubehör – und fallen damit genauso wie Brennstoffvorräte oder Ersatzfliesen unter den Versicherungsschutz der Wohngebäudeversicherung. Überspannungsschäden durch Blitzschlag am Fernseher oder Computer übernimmt dagegen üblicherweise die Hausratversicherung.

Unter Umständen kann es deshalb sinnvoll sein, sowohl die Hausrat- als auch die Gebäudeversicherung beim gleichen Anbieter abzuschließen. Im Schadensfall ist es dann meist möglich, alle Schäden in einem Vorgang zu melden und vom Versicherer der richtigen Police zuordnen zu lassen. Das spart nicht nur dem Eigentümer, sondern auch der Versicherung eine Menge Verwaltungsaufwand. Viele Versicherer bieten deshalb auch spezielle Kombi-Tarife mit Rabatten an, um Hausrat und Gebäude gemeinsam zu versichern.

5) Steuererklärung: Die Wohngebäudeversicherung ist keine Vorsorgeaufwendung

Wer die Wohngebäudeversicherung von der Steuer absetzen will, hat leider schlechte Karten. Denn im Gegensatz zur privaten Haftpflichtversicherung, die persönliche Risiken des Hausbesitzers absichert, bewahrt die Gebäudeversicherung den Eigentümer der Immobilie vor allem vor dem Verlust seines Vermögens. Aus rechtlicher Perspektive stellt sie deshalb keine Vorsorgeaufwendung dar – weshalb die Wohngebäudeversicherung steuerlich nicht absetzbar ist.

6) Wohngebäudeversicherung: Kosten lassen sich auf die Mieter umlegen

Da die Wohngebäudeversicherung in direktem Zusammenhang mit der Absicherung der Immobilie steht, können Vermieter die Beiträge über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Allerdings müssen dafür die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein: 

• Der Mietvertrag muss einen Hinweis darauf enthalten, dass die Wohngebäudeversicherung als Teil der Betriebskosten abgerechnet wird.
• Die Versicherung muss im Sinne des Wirtschaftlichkeitsgebots zu einem möglichst günstigen Tarif abgeschlossen werden.
• Den Mietern wird hat das Recht auf Einsichtnahme in die abgeschlossenen Verträge eingeräumt.
• Bei mehreren Mietparteien müssen die Kosten für die Wohngebäudeversicherung anteilig nach Wohnfläche aufgegliedert werden.

Ähnliches gilt im Übrigen auch für andere Versicherungen rund um das Gebäude – zum Beispiel die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung oder eventuelle Zusatzpolicen für Elementarschäden. Rechtsschutz- oder Privathaftpflichtversicherungen des Vermieters sind dagegen nicht auf die Mieter umlegbar.

7) Anbau und Renovierung: Veränderungen am Haus dem Versicherer mitteilen

An einem Wohngebäude gibt es immer etwas zu tun. Im Rahmen von Renovierungs- oder Instandhaltungsarbeiten werden dabei ab und an auch wertvolle Teile des Hauses gegen neuere ausgetauscht – zum Beispiel die Heizungsanlage oder die Ableitungsrohre für das Leitungswasser. 

Damit der Schutz durch die Wohngebäudeversicherung weiterhin gegeben ist, sollten Hauseigentümer jedoch nicht vergessen, alle wichtigen Veränderungen am Haus auch dem Versicherer mitzuteilen – am besten bereits vor Baubeginn und auf schriftlichem Weg.

Das ist vor allem deshalb wichtig, weil Modernisierungen oder auch Anbauten nicht nur den Wert der Immobilie, sondern auch das Risiko für Schäden erhöhen oder verringern können. In vielen Fällen führen solche Veränderungen am Wohngebäude zur Neuberechnung der Versicherungssumme und Anpassung der Beiträge. Doch das muss nicht zwingend einen Nachteil für die Versicherten bedeuten – im Gegenteil: Nur so stellen Sie sicher, dass im Schadensfall auch wirklich alle Kosten übernommen werden.

8) Schäden minimieren: Im Ernstfall zählt schnelle Reaktion

Ob Sturm-, Hagel-, Feuer- oder Wasserschaden: Wenn der Versicherungsfall eintritt, ist schnelles Handeln gefragt. Denn zu den Pflichten des Versicherten gehört es unter anderem, den Schaden so gering wie möglich zu halten. Im Ernstfall gilt es deshalb, Ruhe zu bewahren und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen: 

• bei austretendem Leitungswasser: Haupthahn für die Wasserversorgung abdrehen und ggf. Spezialisten informieren.
• bei Sturm: Schäden soweit möglich begrenzen und gefährliche Stellen absichern.
• bei Feuer: Umgehend die Feuerwehr verständigen und Hausbewohner in Sicherheit bringen.
• bei austretendem Öl oder Chemikalien: Feuerwehr und evtl. Fachmann verständigen und Zugang zur Gefahrenstelle absichern.

Ist die erste Gefahr gebannt, sollte der Schaden so schnell wie möglich dem Versicherer gemeldet werden. Für Rückfragen seitens der Wohngebäudeversicherung empfiehlt es sich zudem, den Ort des Geschehens sowie alle Schäden ausführlich zu fotografieren und zu dokumentieren. Diese Aufzeichnungen dienen im Streitfall auch vor Gericht als Beweis. Reparaturen sollten außerdem nicht vor der Freigabe durch den Versicherer ausgeführt werden – und ebenfalls durch Nachweise und Belege genau nachvollziehbar sein.

9) Achtung beim Immobilienkauf: Die Wohngebäudeversicherung ist nicht personengebunden!

Da die Konditionen der Wohngebäudeversicherung maßgeblich von den Gegebenheiten der Immobilie abhängen, ist der Vertrag für die Versicherung an das Gebäude selbst gebunden. Beim Verkauf eines Hauses geht somit auch die Wohngebäudeversicherung mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer über.

Nach dem Immobilienkauf steht dem Käufer jedoch ein Recht auf Kündigung der Wohngebäudeversicherung zu – entweder mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der Versicherungsperiode. Allerdings muss der Versicherte in jedem Fall innerhalb eines Monats nach dem Eintrag ins Grundbuch von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen – andernfalls erlischt der Anspruch. Erben genießen dagegen meist kein gesondertes Kündigungsrecht.

10) Kündigung und Versicherungswechsel: Auch hier lauern Stolpersteine

In den meisten Fällen kann die Wohngebäudeversicherung einmal jährlich gekündigt werden – und zwar spätestens drei Monate vor Ende der Versicherungsperiode. Die genaue Kündigungsfrist ist jedoch von den konkreten Vertragsbedingungen abhängig. Nach einer Beitragserhöhung ohne Verbesserung der Versicherungsleistung, nach der Regulierung eines Schadens oder beim Kauf eines Wohnhauses ist beispielsweise oft eine vorzeitige Kündigung innerhalb eines Monats möglich.

Viele Eigenheimbesitzer vergessen zudem, dass auch der Versicherer nach einer Schadensregulierung den Vertrag kündigen kann. Dies ist jedoch unbedingt zu vermeiden – denn die Suche nach einem neuen Anbieter kann sich in diesem Fall als äußerst schwierig erweisen. Grund sind moderne Datenbanken der Versicherer, in denen gespeichert wird, wer den Vertrag beendet hat.

Um eine solche Kündigung nicht durch die Meldung geringfügiger Schäden zu provozieren, können Versicherte jedoch beispielsweise eine geringe Selbstbeteiligung vereinbaren – und so das Schadensrisiko aus Sicht der Versicherung minimieren. Steht die Kündigung durch den Versicherer bereits im Raum, lässt sich außerdem oft noch eine Kündigungsumkehr aushandeln, die dem Versicherten die Möglichkeit eröffnet, den Vertrag selbst zu beenden.