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Sichere Zusatzeinnahmen: So entscheiden Sie über den richtigen Mieter

Für sichere Zusatzeinnahmen durch Vermietung: So entscheiden Sie sich für die richtigen Mieter

Achtung! Tauschen Sie diesen aktualisierten Beitrag gegebenenfalls gegen den alten Beitrag M 34 aus.

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Chefredakteur Heinz-Wilhelm Vogel, Hamburg, Rechtsanwalt, Fachautor und geschäftsführender Gesellschafter einer Medienagentur und Verlagsgesellschaft. In mehr als 70 Büchern liefert er praktischen Nutzwert speziell auch zum Miet-, Immobilien- und Steuerrecht. Sein Motto: „Klartext statt Fachchinesisch“.

Wie eine sorgfältige Mieterauswahl Ihre finanziellen Risiken minimiert

Auch wenn derzeit die Neuvermietung nicht immer leicht ist, dürfen Sie bei der Auswahl Ihres neuen Mieters keine Zugeständnisse machen. Überlassen Sie Ihre Wohnung einem Mieter, der sich diese finanziell „gerade noch“ oder „eigentlich schon nicht mehr“ leisten kann, gehen Sie ein erhebliches finanzielles Risiko ein.

Das gilt umso mehr, als durch Deutschland eine Insolvenzwelle rollt – und in ihrem Sog sind auch Vermieter immer öfter betroffen: Mieter, die finanziell vor dem Kollaps stehen, zahlen auch keine Miete mehr. Das gilt nicht nur für gewerbliche Mieter. Auch bei der Vermietung von Wohnungen drohen zunehmend Mietausfälle. Vor allem seit Einführung des Verbraucherinsolvenzverfahrens mit der Möglichkeit der Restschuldbefreiung müssen Vermieter immer häufiger ausstehende Mietforderungen „abschreiben“.

Aber selbst wenn Ihr Mieter das Insolvenzverfahren nicht beantragt, müssen Sie bei auflaufenden Mietrückständen mit Forderungsausfällen rechnen. Meist bringt dann auch ein Vollstreckungsbescheid kein Geld ins Haus. Die in diesen Fällen meist praktizierten Kontopfändungen beziehungsweise Lohn- und Gehaltspfändungen verlaufen immer öfter erfolglos.

Hinzu kommt noch, dass seit 2002 höhere Pfändungsfreigrenzen gelten. Danach bleiben Schuldnern 50% mehr Arbeitseinkommen als früher. Wie viel im Einzelnen pfändungsfrei bleibt, ergibt sich aus der Tabelle auf Seite M 34/003.

Das alles zeigt: Erweist sich Ihr Mieter später als zahlungsunfähig und hinterlässt er die Wohnung unter Umständen auch noch in einem renovierungsbedürftigen Zustand, kann Ihnen schnell ein Schaden von mehreren tausend Euro entstehen. Das gilt erst recht dann, wenn er sich nach einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch noch weigert, aus der Wohnung auszuziehen, sodass ein Räumungsprozess notwendig wird.

Lohn- und Gehaltspfändung: So viel bleibt pfändungsfrei

PersonenzahlBetrag
Allenstehende939,99 Euro
mit 1 Unterhaltsberechtigten1.289,99 Euro
mit 2 Unterhaltsberechtigten1.479,99 Euro
mit 3 Unterhaltsberechtigten1.679,99 Euro
mit 4 Unterhaltsberechtigten1.869,99 Euro
mit 5 Unterhaltsberechtigten2.069,00 Euro
jeder weitere Unterhaltsberechtigte mehr195,00 Euro

In den meisten Fällen erfahren Sie als Vermieter zu spät von den tatsächlichen Verhältnissen Ihres neuen Mieters. „Zu spät“ meint hier, dass er bereits in die Wohnung eingezogen ist, wenn Sie – meist auch nur zufällig – von der finanziellen Situation Ihres Mieters Kenntnis erhalten.

Dass Sie die Wohnung niemals an ihn vermietet hätten, wenn Sie vor Abschluss des Mietvertrags davon gewusst hätten, hilft Ihnen nichts. Ist der Mieter erst einmal in die Wohnung eingezogen, stellen die Gerichte allein darauf ab, ob die Miete gezahlt wird oder nicht. Dass sich Mieter in solchen Situationen zunächst einmal vertragstreu zeigen, die Zahlungsmoral dann aber deutlich nachlässt, führt nicht dazu, dass der Mietvertrag dann doch noch angefochten werden kann.

Achtung: Bessere Chancen haben Sie nur dann, wenn der Mieter Sie über seine finanzielle Situation arglistig getäuscht hat und Sie davon erfahren, noch bevor Sie ihm die Wohnungsschlüssel übergeben. Dann können Sie den Mietvertrag anfechten und dem Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigern.

Scheuen Sie nicht den erhöhten Aufwand: Vorbeugen ist besser als Draufzahlen

Ihre finanziellen Risiken zeigen, wie wichtig eine umsichtige Mieterauswahl ist. Eine gute Vorauswahl unter den potenziellen Mietern können Sie mit einem Mieterfragebogen treffen.

Achtung: Nicht jeder Interessent ist bereit, diesen Fragebogen auszufüllen. Es kann sein, dass ihm die Wohnung nicht gefällt oder die Miete zu hoch erscheint.

In seltenen Fällen wird der Mietinteressent eine Selbstauskunft auch deshalb ablehnen, weil er irrtümlich der Meinung ist, ein solcher Fragebogen des Vermieters sei unzulässig und verstoße gegen den Datenschutz.

Bestehen Sie aber unbedingt auf dem Ausfüllen des Mieterfragebogens, wenn jemand Ihre Wohnung mieten möchte. Wenn nötig, argumentieren Sie wie folgt: „Wenn Sie die Fragen beantworten, weiß ich, ob Sie sich die Wohnung finanziell leisten können. Ich frage nicht mehr als eine Bank, bei der Sie einen Kredit aufnehmen wollen.“

Welch ein Aufwand bei der Mieterauswahl, werden Sie möglicherweise denken. Sicherlich müssen Sie diesen Aufwand nicht bei jedem Mietinteressenten betreiben.

Achtung: Wenn Sie sich jedoch entschlossen haben, einen bestimmten Interessenten als Mieter zu akzeptieren, sollten Sie vorher hinsichtlich seiner Bonität auf Nummer Sicher gehen.

Praxis-Tipp: Bonität ist nicht alles, aber ohne Bonität ist alles nichts. Wenn Sie auf eine eingehende Bonitätsprüfung verzichten und sich nur auf mündliche Auskünfte Ihres Mieters über sein Einkommen verlassen, können Sie Ihr blaues Wunder erleben. Möglicherweise geraten Sie an einen „Einmietungsbetrüger“, der bei Einzug genau weiß, dass er die Miete gar nicht zahlen kann.

Ein Fall aus der Vermietungspraxis: Der Mieter zahlte zwar die Mietkaution, aber nicht die erste Monatsmiete. Als schließlich zwei Monatsmieten überfällig waren, kündigte der Vermieter fristlos. Die Reaktion des Mieters fiel butterweich aus:

Bezüglich der jeweils fälligen Miete können wir Sie beruhigen, diese wird jeweils zu Monatsbeginn auf Ihr Konto … überwiesen.

Durch Heirat und eine größere Anzahl von Rechnungen, die nicht alle eingeplant waren, gab es bei uns einen finanziellen Engpass, der uns vorübergehend in diese Situation mit dem Mietrückstand brachte.

Wie hoffen, dass Sie dafür Verständnis aufbringen, zumal Sie bisher wirklich Geduld und großes Verständnis gezeigt haben, wofür wir Ihnen auch sehr dankbar sind…

Erfahrene Vermieter werden es bereits ahnen: Dieses Schreiben erwies sich als Beruhigungspille. Nach weiteren acht Monaten zog der Mieter dann endlich aus, ohne eine Mark geleistet zu haben.

Der Versuch des Vermieters, die Mietrückstände im Wege des gerichtlichen Mahnverfahrens (Mahnbescheid, Vollstreckungsbescheid, Pfändung) einzutreiben, blieb erfolglos. Das Verfahren endete mit einer fruchtlosen Pfändung und der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung durch den früheren Mieter.

Grundsätzlich gilt: Das Mietausfallrisiko sollten Sie grundsätzlich nicht unterschätzen. Auch wenn im Durchschnitt neun von zehn Mietern pünktlich ihre Miete zahlen, können Sie gerade das Pech haben, an einen insolventen Mieter zu geraten.

Es gilt daher, das Mietausfallrisiko so weit wie möglich zu begrenzen. Ganz ausschließen können Sie es als privater Wohnungsvermieter sowieso nicht.

Wenn Sie eine Wohnung neu vermieten: Verlangen Sie eine Selbstauskunft

Sicherlich, kein Mieter ist verpflichtet, die Fragen in einer Selbstauskunft zu beantworten. Allerdings wird jeder – seriöse und solvente – Mietinteressent Verständnis dafür aufbringen, dass Sie als Vermieter sich vor Abschluss eines Mietvertrags über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des neuen Mieters informieren wollen.

Allerdings ist nicht jede Frage, die aus Ihrer Sicht interessant erscheint, auch zulässig. Grundsätzlich gilt: Als Vermieter haben Sie nur insoweit ein Fragerecht, als Sie ein berechtigtes und schutzwürdiges Interesse an der Beantwortung Ihrer Fragen für das Mietverhältnis besitzen.

Es muss Ihnen darum gehen, die Bonität zu prüfen. Die Parallele zur Bonitätsprüfung bei der Kreditvergabe von Banken liegt auf der Hand. Was der Bank als Kreditgeber recht ist, sollte Ihnen als „Wohnungseigentümer“ billig sein. Stets zulässig sind beispielsweise Fragen zur Person des Mietinteressenten sowie Fragen nach seiner Bankverbindung, seinen Einkommensverhältnissen und seinem Beruf/Arbeitgeber.

Unverzichtbar sind natürlich auch einige Fragen zu den finanziellen Verhältnissen des Mietinteressenten. Verzichten Sie nicht darauf, den Mietinteressenten beispielsweise auch danach zu fragen, ob ein Räumungs- oder Zahlungsurteil beziehungsweise ein Mahn- oder Vollstreckungsbescheid gegen ihn ergangen ist oder ob sein Gehalt gepfändet wird.

Unzulässig sind jedoch Fragen, die in die Privatsphäre hineinreichen. Das sind beispielsweise Fragen nach der Mitgliedschaft in einem Mieterverein und einer Parteizugehörigkeit. Ihr Mietinteressent kann solche Fragen sogar bewusst falsch beantworten, ohne dass ihm dadurch rechtliche Nachteile entstehen. Verzichten Sie deshalb von vornherein auf Fragen, die mit dem später abzuschließenden Mietvertrag nichts zu tun haben.

In der Regel sind die Mietinteressenten ohne weiteres bereit, einen Mieterfragebogen auszufüllen. Um „die Spreu vom Weizen zu trennen“ empfiehlt es sich, die Mietinteressenten um ihren Anruf zu bitten, falls sie an der Anmietung der Wohnung ernsthaft interessiert sind.

Richten Sie diese Bitte insbesondere auch an diejenigen, die schon bei der Besichtigung ihr „dringendes Interesse“ bekunden. Immer wieder zeigt sich, dass manch ein Interessent mehrere „Eisen im Feuer“ hat und sich in Wirklichkeit noch gar nicht entscheiden will.

Selbstauskunft von Mietinteressenten: Welche Fragen zulässig sind und welche nicht

Fragen nach…zulässigunzulässig
Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung
Bankverbindung
Beantragung des privaten Insolvenzverfahrens
Beibringung einer Bankbürgschaft
Beruf/ Arbeitgeber
Einkommensverhältnisse
Familienstand
Früheres Mietverhältnis
Lohn-/Gehaltspfändung
Mitgliedschaft im Mieterverein
Name/Vorname/Geburtsdatum
Parteizugehörigkeit
Rechtsschutzversicherung
Schwangerschaft
Telefon/Fax/E-Mail
Tierhaltung
Vorlage eines „Zeugnisses“ des bisherigen Vermieters
Vorstrafen
Zwangsvollstreckungsmaßnahmen

Die Anrufer bitten Sie dann um Übersendung der Verdienstbescheinigung. Zur Vorlage dieser Bescheinigung können Sie selbstverständlich keinen Interessenten zwingen. Die Frage, ob er bereit sei, eine solche Bescheinigung zu erbringen, ist allerdings nicht verboten. Im Übrigen bieten solvente Interessenten eine Gehaltsbescheinigung von sich aus an, um ihre Chancen zu erhöhen.

2 weitere bewährte Tipps aus der Praxis: „Fangfrage“ stellen und Zeugnis verlangen

Fragen Sie Ihren Mieter auch, ob er die Mietkaution in Form einer Bankbürgschaft stellen kann. Selbst wenn Sie eine Barkaution vorziehen und an einer Bankbürgschaft gar nicht interessiert sind, sollte die Frage nicht fehlen. Möglicherweise stellt sich heraus, dass die Bank/Sparkasse des Mieters gar nicht bereit ist, eine Bankbürgschaft zu stellen. Dann kann es aber auch mit den finanziellen Verhältnissen des Mietinteressenten nicht zum besten bestellt sein. Konsequenz: Verzichten Sie im Zweifel darauf, an ihn zu vermieten.

Manche Vermieter gehen bei ihren Fragen an die Mietinteressenten noch einen Schritt weiter. Sie verlangen von den Mietinteressenten, was beispielsweise bei der Suche nach einem neuen Arbeitsplatz ganz selbstverständlich ist: die Vorlage eines Zeugnisses. Das bezieht sich dann natürlich nicht etwa auf Leistung, Führung und Sozialverhalten des Mietinteressenten in seiner gegenwärtigen Wohnumgebung. Vielmehr wird es von seinem bisherigen Vermieter ausgestellt und gibt Auskunft darüber, wie der Mietinteressent seinen Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag nachkommt.

Ein derartiges „Zeugnis“, das mehr eine Bescheinigung ist, spielt in der Vermietungspraxis bislang noch eine untergeordnete Rolle. Aber was spricht dagegen, von einem Mietinteressenten eine solche Bescheinigung zu verlangen? Schließlich vertrauen Sie Ihrem neuen Mieter mit Ihrer Wohnung ganz erhebliche Werte an.

Bei der Vermietung von Büros und Läden: Holen Sie am besten eine Bankauskunft ein

Das bietet sich bei gewerblichen Mietinteressenten immer an: Holen Sie eine Bankauskunft über ihn ein. Diese erhalten Sie auch ohne vorheriges Einverständnis des gewerblichen Mietinteressenten. Ausnahme: Er widerspricht ausdrücklich.

Die Bankauskunft können Sie über Ihre Bank/Sparkasse beantragen. Erforderlich sind Angaben zu dem Vor- und Nachnamen des Mietinteressenten, seiner Adresse, seiner Bankverbindung und dem Grund Ihrer Anfrage. Ob der Mietinteressent sein Konto ebenfalls bei Ihrer Bank/Sparkasse oder bei einem anderen Kreditinstitut hat, ist unerheblich. Die Auskunft erfolgt schriftlich und informiert unter anderem über den Firmennamen, die Rechtsform, die Eintragung im Handelsregister, Anzahl der Mitarbeiter, Jahresumsatz, Bankverbindungen und Zahlungsweisen.


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Bonität von Mietinteressenten: Hier erhalten Sie Auskunft

AuskunftsunternehmenUmfang der AuskunftKostenAnmerkung
BankauskunftZahlungsverhalten gegenüber Bankenab ca. 20 € pro Auskunftberechtigtes Interesse notwendig; Auskunft über Ihre Hausbank
Bürgel Wirtschaftsinformationen GmbH & Co. KGInformationen über private und gewerbliche KundenAuskunft für Nichtmitglieder 150 €; Jahresbeitrag für Mitglieder ab 100 €, Kurzauskunft bis 16 €Mitgliedschaft erforderlich; Auskunft an Nichtmitglieder nur bei berechtigtem Interesse und nur schriftlich
Verband der Vereine Creditreform e.V.Auskunft über private und gewerbliche Kundenca. 400 € jährlich; ca. 40 € pro Auskunft (Inland)Dauer der Mitgliedschaft mindestens zwei Jahre
Schufa Holding AGAuskunft nur über private Kunden; Umfang der Auskunft abhängig vom Mitgliedstatusca. 600 € jährlichMitgliedschaft erforderlich; Verpfächtung der Schufa Auskunft über die eigenen Kunden zu erteilen

Achtung: Für Privatpersonen erfolgt eine Bankauskunft nur, wenn der Mietinteressent vorher ausdrücklich zugestimmt hat. Es bleibt Ihnen unbenommen, von privaten Mietinteressenten zu verlangen, dass sie bei ihrer Bank/Sparkasse eine Eigenauskunft einholen und Ihnen vorlegen.

Praxis-Tipp: Vermieten Sie an juristische Personen, wie beispielsweise an eine GmbH, haben Sie die Chance, sich zusätzlich gegen Mietausfälle zu schützen. Bestehen Sie darauf, dass nicht allein die GmbH, sondern mindestens auch ein Gesellschafter persönlich Mitmieter wird. Meldet die Firma Insolvenz an, bleibt dann der Gesellschafter persönlich zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Die entscheidenden Kriterien für Ihre persönliche Mieterauswahl

Wie wählen Sie Ihren Mieter aus? An wen wollen Sie vermieten? Die Antwort hängt im Wesentlichen von folgenden Beurteilungskriterien ab:

  • wirtschaftliche Verhältnisse (Bonität)

  • Familienstand

  • Beruf und Arbeitgeber

  • persönlicher Eindruck

Auf die Bonitätsprüfung sollten Sie auf keinen Fall verzichten. Wie Ihre Mieterzielgruppe hinsichtlich des Familienstandes und Berufes aussieht, hängt im Wesentlichen von Ihrer eigenen Lebenserfahrung ab.

Beim Familienstand der Mietinteressenten können Sie zwischen folgenden Gruppen auswählen:

  • Singles

  • Alleinerziehende mit Kindern

  • Ehepaare ohne Kinder

  • Familien mit Kindern

  • nicht eheliche Lebensgemeinschaften

  • Wohngemeinschaften

Achtung: Vorurteile nützen Ihnen bei der Auswahl unter dem Gesichtspunkt der Berufszugehörigkeit nichts. Warum sollten Sie Lehrer, Journalisten und Juristen, die unter professionellen Vermietern keinen guten Ruf genießen, grundsätzlich ablehnen? Sicherlich sind Handwerker, Ingenieure oder Kaufleute in der Regel „pflegeleichter“ als die genannten Berufsgruppen. Es kommt aber immer auf den Einzelfall und die Person des Mietinteressenten an.

Praxis-Tipp: Der persönliche Eindruck kann täuschen. Wer jedoch gute Menschenkenntnis und genügend Lebenserfahrung besitzt, wird sich bei der Mieterauswahl besonders auf seine ganz persönliche Beurteilung des Interessenten verlassen.

Erfahrene Vermieter suchen den Mietinteressenten, den sie in die engere Wahl genommen haben, in seiner bisherigen Wohnung auf. Auf diese Weise lässt sich der erste Eindruck untermauern oder gegebenenfalls korrigieren.

Dennoch bleibt eine Erkenntnis: Sie können einem Dritten nur vor den Kopf schauen. Wie’s da drinnen aussieht, wissen Sie nicht. Mit der Checkliste „Mieterauswahl“ auf der nächsten Seite sollte es Ihnen jedoch in der Regel möglich sein, den für Sie und für Ihre Wohnung richtigen Mieter auszuwählen.

Bedarfsanalyse: Stellen Sie die sechs W-Fragen

Zum Marketingkonzept Mieterauswahl gehört als erstes eine Bedarfsanalyse mit folgenden Aspekten:

  • Wer kommt als Mieter in Frage – Single, Doppelverdiener, Familie oder andere?

  • Wie hoch ist das Einkommen, wie sicher ist die Einkommensquelle – Beruf erfragen: Beamter, Arbeiter oder Angestellter, Rentner, Student oder andere?

  • Warum sucht der Mietinteressent eine Wohnung in der angebotenen Lage und Größe – wegen Arbeitsplatz- oder Ortswechsel, Kündigung des bisherigen Vermieters wegen Eigenbedarfs, Heirat, Familienzuwachses oder anderer Gründe?

  • Wie viel Miete einschließlich Nebenkosten kann der Mietinteressent ausgeben ohne sich finanziell zu übernehmen – bei angenommenen Lebenshaltungskosten von 750 Euro für eine Einzelperson und weiteren 250 Euro für jeden weiteren Familienangehörigen?

  • Was gefällt dem Mietinteressenten an der Wohnung, was missfällt ihm – beispielsweise an der Grundrissgestaltung oder der Ausstattung?

  • Wann möchte der Mietinteressent einziehen?

Beispiel: Vermietung einer 80 m2-Wohnung So finden Sie den richtigen Mieter

Wie Sie vorgehen können, zeigt folgendes Beispiel: Sie wollen eine 80 m2 große Drei-Zimmer-Wohnung vermieten. Die Nettokaltmiete beträgt 610 Euro plus einer Vorauszahlung in Höhe von 140 Euro für Heiz- und Betriebskosten. Drei Interessenten wollen Ihre Wohnung mieten:

  • Junges Ehepaar:

  • Beide sind 25 Jahre alt, keine Kinder, zwei Hunde. Er ist Angestellter mit 1.250 Euro Nettoeinkommen, sie ist Tierarzthelferin mit 500 Euro netto pro Monat.

  • Familie mit zwei kleinen Kindern:

  • Er Finanzbeamter (38 Jahre alt) mit 2.300 Euro Nettoeinkommen, sie (30 Jahre alt) teilzeitbeschäftigt mit 550 Euro netto pro Monat.

  • Nichteheliche Lebenspartner:

  • Er ist Angestellter (27 Jahre alt) mit 1.450 Euro Nettoeinkommen, sie ist Diplom-Betriebswirtin (30 Jahre alt) mit 2.250 Euro netto pro Monat, beide Gehaltsbescheinigungen lagen vor.

Hand aufs Herz: Wie würden Sie entscheiden? Für die Lebenspartner spricht das hohe Nettoeinkommen von zusammen 3.700 Euro, für die beiden anderen Mietinteressenten die sichere Position eines Finanzbeamten.

Wenn es Ihnen darauf ankommt einen Dauermieter zu finden, scheiden die Lebenspartner schnell aus. Der Grund: Wie die Vermietungspraxis zeigt, sind kinderlose Partner im Alter dieser Mietinteressenten in besonders hohem Maße beweglich.

Unter (finanziellen) Sicherheitsgesichtspunkten dürfte die Entscheidung für die Familie mit den beiden kleinen Kindern ausfallen.

Selbst wenn die Frau ihre Teilzeitbeschäftigung wegen der Kinder aufgeben sollte, würde das Nettoeinkommen des Ehemanns in Höhe von monatlich 2.300 Euro (ohne Kindergeld) immer noch ausreichen, um die Gesamtmiete in Höhe von 750 Euro (ohne Stromkosten) zu bezahlen. Gut 1.500 Euro würden der Familie also immer noch zum Lebensunterhalt bleiben.

Kann sich Ihr neuer Mieter Ihre Wohnung finanziell leisten?

Die Kernfrage lautet also: Kann sich Ihr Mieter die Wohnung überhaupt finanziell leisten? Oder anders ausgedrückt: Wie viel Geld braucht der Mensch zum Leben, wenn Miete und Nebenkosten vom Nettoeinkommen abzogen werden?

Vorsicht: Orientieren Sie sich nicht am Existenzminimum, wie es bei den Sozialhilfesätzen (nach dem Bundessozialhilfegesetz), dem pfändungsfreien Teil des Arbeitseinkommens (nach der Zivilprozessordnung) oder dem steuerfreien Grundbetrag (nach dem Einkommensteuergesetz) zugrunde gelegt wird.

Praxis-Tipp: Kreditgeber wie Banken und Sparkassen schätzen die monatlichen Lebenshaltungskosten (ohne Miete und Nebenkosten bei Mietern beziehungsweise ohne Belastung aus Kapitaldienst und Bewirtschaftung bei Eigenheimern) um rund 200 bis 250 Euro höher ein. Gehen Sie deshalb besser von folgenden Erfahrungswerten aus:

Durchschnittliche Lebenshaltungskosten

Größe des HaushaltsKosten pro Monat
Einzelperson750 Euro
Ehepaar1.000 Euro
Familie mit einem Kind1.250 Euro
Familie mit zwei Kindern1.500 Euro

Bezogen auf die Mieterfamilie mit zwei Kindern heißt das: 1.550 Euro im Monat (2.300 Euro Nettoeinkommen minus 750 Euro Gesamtmiete) müssten ausreichen.

Praxis-Tipp: Ihr Mieter kann sich die Wohnung finanziell leisten, wenn nach Abzug von Nettokaltmiete und sämtlichen Nebenkosten vom Nettoeinkommen mindestens 750/1.000 Euro (alleinstehend/Ehepaar) plus 250 Euro je Kind zum Leben verbleiben. Rechnen Sie diesen Mindestbetrag für jeden Mietinteressenten, der Ihre Wohnung mieten will aus, und achten Sie zusätzlich darauf, dass die Nettokaltmiete zuzüglich Nebenkosten nicht mehr als ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens „aufzehrt“.

Bei der Besichtigung Ihrer Wohnung: Drängeln Sie die Mietinteressenten nicht

Jedem, der zum vereinbarten Besichtigungstermin erscheint, sollten Sie ausreichend Zeit geben, die Wohnung unter die Lupe zu nehmen. Bei der Objektpräsentation sollten Sie den Interessenten nicht mit Informationen überschütten, die ihn vielleicht gar nicht interessieren. Besser ist es, zunächst einmal nur die vom Interessenten erwünschten Informationen preiszugeben.

Sie bekommen relativ schnell ein Gefühl dafür, ob Ihre Wohnung dem Interessenten zusagt. Es gibt Menschen, die sich spontan in die Wohnung „verlieben“ und die im Geiste schon ihre Möbel in die Zimmer stellen.

Bedenken Sie: Private Entscheidungen über Haus und Wohnung werden vorwiegend emotional getroffen. Prüfen Sie daher, welchen subjektiven Eindruck Ihre Wohnung auf die Mietinteressenten macht.

Praxis-Tipp: Händigen Sie einem „heißen“ Interessenten ruhig schriftliche Informationen (zum Beispiel Exposé, Grundrisszeichnung, Wohnflächenberechnung, letzte Betriebskostenabrechnung) aus. Sie haben schließlich nichts zu verbergen.

Achtung: Allerdings macht es wenig Sinn, diese Unterlagen an x-beliebige Mietinteressenten zu streuen. Zeigen Sie deutlich, dass Sie diese schriftlichen Infos nur an wirklich ernsthafte Interessenten verteilen.

Checkliste zur Mieterauswahl

geprüft
Wohnungsbesichtigung
Haben Sie besichtigungstermine in einem ausreichenden zeitlichen Abstand (mindestens 15 Minuten) vereinbart?
Können Sie schriftliche Informationen (zum Beispiel Exposé, Grundrisstzeichnung, Wohnflächenberechnung) an „heiße“ Mietinteressenten aushändigen?
Mieterfragebogen
Haben Sie den Mieterfragebogen (Selbstauskunft des Mieters) von ernsthaften Mietinteressenten ausfüllen lassen?
Sind Mietinteressenten bereit, Ihnen eine Gehaltsbescheinigung zu übersenden?
Sind Mietinteressenten bereit, Ihnen eine Bescheinigung des bisherigen Vermieters über ihr Zahlungsverhalten vorzulegen?
Zusätzliche Bonitätsprüfung
Haben Sie durch Vorlage einer vom Mietinteressenten eingeholten SCHUFA-Selbstauskunft oder durch Einsichtnahme in das Schufaverzeichnis bei Gericht von den geordneten Vermögensverhältnissen überzeugt?
Ist es notwendig, zusätzlich eine Wirtschaftsauskunftei einzuschalten?
Weitere Auswahlgesichtspunkte
An wen wollen Sie vermieten?
Bevorzugen Sie bei Ihrer Mieterzielgruppe einen bestimmten Familienstand oder Beruf?
Wie ist Ihr erster persönlicher Eindruck?
Wollen Sie die Mietinteressenten, die Sie in die enge Wahl gezogen haben, in deren Wohnung aufsuchen?

9. März 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.