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Kündigung des Vermieters: Die 5 häufigsten Fehler

Für Vermieter ist es schwer, zu kündigen. Denn im Unterschied zum Mieter benötigen Vermieter einen Kündigungsgrund. Aber selbst wenn sie einen Grund haben, ist ihre Kündigung nicht sicher. Dafür gibt es zu viele Fallstricke – also Gründe, die eine Kündigung unwirksam machen können.

Werden diese „Formalien“ nicht eingehalten, muss der Amtsrichter die Kündigung für rechtswidrig erklären und eine hierauf gestützte Räumungsklage abweisen. Und dies obwohl etwa am Eigenbedarf kein Zweifel besteht. Vermieter sollten die 5 häufigsten Fehler vermeiden, um bei ihrer Kündigung alles richtig zu machen.

1. Immer schriftlich kündigen

Fehler-Beispiel: Der Vermieter – Herr Müller – möchte wegen Eigenbedarfs kündigen, weil seine Tochter ein Studium beginnt und die 2-Zimmer-Wohnung am Studienort benötigt.

Da bereits der dritte Werktag des Monats ist und der Mieter die Kündigung noch an diesem Tag erhalten soll, schickt der Vermieter sein Kündigungsschreiben schnell per Fax an den Mieter. Schließlich hat er auch früher schon anderen Schriftverkehr mit diesem Mieter per Fax abgewickelt.

Fehler-Folge: Die Kündigung ist unwirksam. Auch wenn im Fax bereits angekündigt würde, dass der Original-Brief noch folgt und dieser den Mieter am nächsten Tag erreicht, wäre die ursprüngliche Kündigungsfrist nicht mehr gewahrt. Die (Original-)Kündigung würde jetzt erst einen Monat später, also nach Ablauf des vierten Monats, wirksam.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt vor, dass die Kündigung eines Wohnraum-Mietverhältnisses schriftlich erfolgen muss (§ 568 Abs. 1 BGB). Das heißt: Der Vermieter muss die Kündigungserklärung schriftlich abfassen und eigenhändig mit dem Namen unterschreiben (§ 126 BGB). Der Vorname ist nicht erforderlich, es reicht der vollständige Familienname.

Der Mieter muss dann die Kündigungserklärung mit der Originalunterschrift erhalten. Beim Fax erhält der Empfänger jedoch nur eine Kopie, während das Originaldokument beim Absender bleibt. Unwirksam wären ebenfalls Kündigungen per Telegramm oder E-Mail.

Kündigung durch Verwaltung

Achtung: Wenn der Mietverwalter im Kündigungsschreiben zwar „namens und in Vollmacht des Vermieters“ kündigt, der Unterschrift dann den Zusatz ,,i. A.“ voranstellt, ist die Kündigung formunwirksam. Der Unterzeichner ist dann nämlich lediglich als Übermittler einer fremden Erklärung aufgetreten, die nicht die Schriftform wahrt (LG Berlin, Urteil v. 24.09.14, Az. 65 S 64/14).

So geht es richtig: Stellen Sie in Ihrem Kündigungsschreiben klar, dass Sie „in Vertretung“ („i. V.“) kündigen. Denn nur so wahrt Ihre Unterschrift die Schriftform, die für eine Kündigung notwendig ist (§ 568 Abs. 1 BGB).

Für Gewerberäume schreibt das Gesetz keine schriftliche Kündigung vor. Hier wäre also auch eine mündliche Kündigung oder eine solche per Fax oder E-Mail wirksam, falls nicht im Mietvertrag eine schriftliche Kündigung vereinbart wurde.

Achtung: Kündigen Vermieter einem Mieter, ohne die erforderliche Schriftform zu beachten, ist die Kündigung nicht nur unwirksam, sondern haften Vermieter dem Mieter auch noch auf Schadenersatz: Würde er die Kündigung durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen, hätte der Vermieter dessen Kostenrechnung dem Mieter zu erstatten (LG Hamburg, Urteil v. 28.10.10, Az. 307 S 55/10).

2. Keine Kündigung unter Bedingung

Fehler-Beispiel: Ein aufgebrachter Vermieter schreibt: „Hiermit kündige ich Ihnen das Mietverhältnis, falls Sie nicht sofort, spätestens bis zum 30.06.2015, die erforderlichen Schönheitsreparaturen in Küche und Bad durchführen.“


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Fehler-Folge: Die Kündigung ist unwirksam. Eine Kündigung darf nicht mit einer Bedingung verknüpft werden.

So geht es richtig: Erklären Sie eindeutig, dass Sie das Mietverhältnis kündigen. Wenn Sie nur für den Fall kündigen wollen, dass der Mieter eine bestimmte vertragliche Verpflichtung nicht erfüllt, dann müssen Sie ihn zunächst zu dieser Handlung auffordern. Setzen Sie ihm hierzu eine knappe, aber realistische Frist.

Beispiel: „Ich fordere Sie auf, die erforderlichen Schönheitsreparaturen in Küche und Bad bis spätestens zum 30.06.2015 wie folgt durchzuführen: … [Die erforderlichen Maßnahmen nennen]. Wenn Sie die geschuldeten Arbeiten nicht fristgerecht und ordentlich ausführen, sehe ich mich gezwungen, Ihnen zu kündigen.“

Erst wenn die Frist verstrichen ist, ohne dass der Mieter die geforderte Vertragspflicht erfüllt hat, können Vermieter ihm dann die Kündigung schicken.

3. Die Kündigungsfrist richtig berechnen

Fehler-Beispiel: Der Mieter – Herr Schmitz – wohnt seit sieben Jahren in der gemieteten Wohnung. Vor drei Jahren hat der jetzige Vermieter die Wohnung vom damaligen Vermieter/Eigentümer gekauft und mit Herrn Schmitz einen neuen Mietvertrag abgeschlossen. Jetzt kündigt der Vermieter am 01.06.2015 wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis zum 31.08.2015.

Fehler-Folge: Der Vermieter hat die Kündigungsfrist falsch berechnet. Obwohl der neue Eigentümer mit dem alten Mieter einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hat, muss er die Jahre, die der Mieter bereits bei dem alten Eigentümer in der Wohnung gewohnt hat, berücksichtigen.

Das Mietverhältnis hat insgesamt 7 Jahre gedauert, weshalb gemäß § 573c Abs. 1 eine 6-monatige Kündigungsfrist gilt. Trotz falsch berechneter Kündigungsfrist ist die Kündigung jedoch nicht unwirksam. Sie wird zu dem frühesten zulässigen Termin, also zum 30.11.2015, wirksam.

So geht es richtig: Es besteht keine Pflicht, bei der Kündigung den Termin zu nennen, zu dem das Mietverhältnis beendet wird. Trotzdem sollte man den Endtermin im Kündigungsschreiben immer angeben. Denn nur so weiß der Mieter genau, zu welchem Zeitpunkt er ausziehen soll. Und auch der Vermieter muss sich ja vergewissern, wann das Mietverhältnis endet und er den Mieter notfalls auf Räumung der Wohnung verklagen kann, falls er unberechtigter Weise weiter in den Mieträumen wohnt.

Haben Vermieter irrtümlich eine zu kurze Frist genannt, endet das Mietverhältnis – wie schon dargestellt – nach Ablauf der richtig berechneten Kündigungsfrist. Haben Vermieter aber eine zu lange Frist berechnet, endet das Mietverhältnis erst zu dem angegebenen Endtermin.

Bei einer ordentlichen Kündigung von Wohnräumen gelten die folgenden Kündigungsfristen gemäß § 573c Abs. 1 BGB: Wenn die Kündigung dem Mieter spätestens am 3. Werktag eines Monats zugeht, wird sie zum Ablauf des übernächsten Monats, also nach knapp 3 Monaten, wirksam.

Die Frist verlängert sich, wenn das Mietverhältnis bereits 5 bzw. 8 Jahre bestanden hat, auf 6 bzw. 9 Monate. Maßgebend für die Fristverlängerung (um je 3 Monate) ist der Zeitraum zwischen Überlassung der Wohnung und Zugang des Kündigungsschreibens.

4. Kündigung schriftlich begründen

Fehler-Beispiel: Ein Vermieter schreibt: „Ich kündige Ihnen wegen fortgesetzter Lärmbelästigung. Die Gründe im Einzelnen habe ich Ihnen bereits in mehreren Gesprächen und im Abmahnschreiben vom 12.06.2015 ausführlich mitgeteilt.“

Fehler-Folge: Die Kündigung ist unwirksam. Sie ist nicht ausreichend schriftlich begründet. Es reicht nicht aus, nur den Kündigungsgrund, zum Beispiel „fortgesetzte Lärmbelästigung“, zu nennen (so etwa LG Berlin, Urteil v. 17.10.14, Az. 63 S 166/14).

Ebenso wenig genügt es, den Mieter einfach auf vorangegangene Gespräche oder ein vorangegangenes Abmahnschreiben hinzuweisen. Das Kündigungsschreiben selbst muss die notwendigen Informationen enthalten, auf die die Kündigung gestützt werden soll.

So geht es richtig: Erläutern Sie im Kündigungsschreiben Ihrem Mieter ausführlich, weshalb Sie ihm kündigen. Benennen Sie konkrete Daten und Details. Der Mieter muss durch Ihre Darlegungen in die Lage versetzt werden, selbst zu überprüfen, ob der von Ihnen vorgetragene Kündigungsgrund zutrifft.

Eine Besonderheit bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs sollte auch beachtet werden: Befindet sich der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Mietzahlungstermine in Höhe von mindestens 1 Monatsmiete im Rückstand, dürfen Vermieter ihm fristlos kündigen. Das Gleiche gilt, wenn sich der Rückstand über mehrere Monate aufgebaut hat und dieser mindestens 2 Monatsmieten ausmacht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Die Besonderheit besteht nun darin, dass der erforderliche Rückstand schon bei Abfassung der Kündigung gegeben sein muss. Andersherum genügt es nicht, wenn der erforderliche Zahlungsrückstand erst dann besteht, wenn der Mieter die Kündigung erhält (BGH, Urteil v. 04.02.09, Az. VIII ZR 66/08). Von einer Kündigung allein in der Erwartung, der Mieter werde seiner Zahlungspflicht nicht entsprechen, reicht nicht.

Vorteil: Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug genügt es in „einfachen und klaren Fallgestaltungen”, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert (BGH, Beschluss v. 22.12.03, Az. VIII ZB 94/03).

5. Alle Gründe im Kündigungsschreiben nennen

Fehler-Beispiel: Ein Mieter hat häufig während der Ruhezeiten Klavier geübt. Darüber hinaus hat er die Vermieterin mehrfach grob beleidigt. Wegen beider Vorfälle hat die Vermieterin den Mieter abgemahnt. Die fristlose Kündigung begründet sie aber nur mit den Beleidigungen, da diese das Fass schließlich zum Überlaufen gebracht haben.

Fehler-Folge: Angenommen, es gelingt der Vermieterin im Räumungsprozess nicht, die Beleidigungen zu beweisen, weil zum Beispiel keine Zeugen dabei waren. Dann darf sie nicht stattdessen jetzt Zeugen für das Klavierspiel während der Ruhezeiten benennen. Denn die Ruhestörung hatte sie im Kündigungsschreiben nicht genannt.

Es spielt keine Rolle, ob der Mieter tatsächlich die Ruhe gestört hat oder nicht, und ob Zeugen dies bestätigen könnten. Allein weil die Vermieterin im Kündigungsschreiben selbst die Ruhestörung nicht als Kündigungsgrund angegeben hatte, verliert sie nun den Prozess. Ihr bleibt nur die Möglichkeit, wegen der Ruhestörungen gegebenenfalls erneut zu kündigen.

So geht es richtig: Geben Sie immer sämtliche Gründe an, auf die Sie Ihre Kündigung stützen können. Dies ist besonders wichtig bei der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses. Denn Gründe, die Sie im Kündigungsschreiben nicht genannt haben, können Sie in einem eventuellen Gerichtsprozess nicht mehr „nachschieben“, um Ihre Kündigung darauf zu stützen. Dies gilt auch für Ihre ordentliche Kündigung, etwa wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 3 BGB).

Wären die ursprünglich genannten Kündigungsgründe nicht beweisbar oder würden sie für die Kündigung letztlich doch nicht ausreichen, dann wäre die Kündigung unwirksam.

Ausnahme: Nur Vorfälle, die sich erst ereignet haben, nachdem das Kündigungsschreiben bereits abgeschickt wurde, können in einem nachfolgenden Räumungsprozess noch vorgetragen werden. Diese hätten Vermieter bei ihren Kündigungsgründen noch gar nicht berücksichtigen können. Freilich können sie gestützt auf diese neuen Gründe auch eine neue Kündigung aussprechen.

Neue Kündigung ist möglich

Bitte beachten: Die Abweisung einer früheren, auf eine außerordentliche Kündigung gestützten Räumungsklage würde Vermieter aber nicht daran hindern, eine erneute Kündigung und Räumungsklage darauf zu stützen, dass der Mieter das beanstandete Verhalten nach dem Prozess fortgesetzt habe (BGH, Urteil v. 10.09.97, Az. XII ZR 222/95). Eine neue Kündigung aufgrund neuer Tatsachen ist immer möglich.

Aus diesem Grund würde es der erneuten Kündigung wegen Eigenbedarf auch nicht entgegenstehen, wenn eine frühere Eigenbedarfskündigung von einem Gericht schon mal als unbegründet angesehen worden ist (BGH, Urteil v. 21.01.09, Az. VIII ZR 62/08).

29. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.