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Mietminderung oft nicht gerechtfertigt

Unzufriedenheiten äußern sich bei manchen Mietern gleich in einer Mietminderung:

Die Kinder des Nachbarn sind zu laut, durch die Fenster zieht es, Schimmel macht angeblich die Wohnung unbewohnbar.

Oft stellt sich bei einer Überprüfung der Beschwerden heraus, dass es sich lediglich um Unannehmlichkeiten handelt, die Ihr Mieter ohne Mietminderung hinnehmen muss.

Oder der Mieter hat den angeblichen Mangel selbst verursacht.


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Kürzt er trotzdem beharrlich weiter die Miete, können Sie bei einer entsprechenden Höhe des Zahlungsrückstands fristlos kündigen. Eines ist klar: Bestehen tatsächlich Mängel, ist Ihr Mieter zur Mietminderung berechtigt und Sie haben keinen Anlass zur Kündigung.

Was aber, wenn der Mieter sich irrt? Wenn er glaubt, zur Einbehaltung der Miete berechtigt zu sein?

Mieter mindert auf eigenes Risiko

Geht der Mieter fehlerhaft davon aus, zu einer Mietminderung berechtigt zu sein und besteht tatsächlich aber gar kein Minderungsrecht, dann muss er seinen Irrtum selbst verantworten.

Wenn sich Ihr Mieter infolge der unberechtigten Mietminderungen mit 2 Monatsmieten im Rückstand befindet, können Sie ihm fristlos kündigen. Mindert der Mieter in 2 aufeinanderfolgenden Monaten jeweils über 50% der Miete, ist bereits die Kündigungsmöglichkeit „mit mehr als 1 Monatsmiete an 2 aufeinanderfolgenden Mietzahlungsterminen“ erfüllt.

Sie dürfen sogar dann kündigen, wenn Ihr Mieter sich vor der Minderung hat beraten lassen und beispielsweise vom Mieterverein oder einem Rechtsanwalt eine falsche Auskunft bekam.

Ein Verschulden dieser Fachleute wird ihm nach einer Entscheidung des BGH wie eigenes Verschulden angerechnet (BGH, Urteil v. 25.10.06, Az. VIII ZR 102/06). Auch in einem solchen Fall haben Sie mit Ihrer Kündigung Erfolg.

Unberechtigter Minderung müssen Sie widersprechen

Mindert Ihr Mieter die Miete, ohne dass ein Mangel tatsächlich vorliegt, müssen Sie ihn sofort darauf hinweisen, dass die Minderung unberechtigt ist.

Denn sonst kann Ihr Mieter das Schweigen möglicherweise so interpretieren, dass Sie die Mietminderung akzeptieren. In einem solchen Fall, so entschieden die Richter des Bundesgerichtshofes, verliert der Vermieter sein Kündigungsrecht (BGH, Urteil v. 04.02.04, Az. VIII ZR 171/03).

Daher ist es wichtig, dass sie unverzüglich widersprechen, wenn ihr Mieter unberechtigterweise die Miete mindert, sodass dieser nicht davon ausgehen kann, dass sie die Mietminderung akzeptieren.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.