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Den richtigen Mieter finden: So geht’s

Als Vermieter wünschen Sie sich natürlich einen Mieter, der seine Miete stets pünktlich und in vollständiger Höhe zahlt.

Darüber hinaus sollte es sich um eine Person handeln, die keinen Ärger verursacht und friedlich mit ihren Mitmietern zusammenlebt.

Leider geht dieser Wunsch nicht immer in Erfüllung. Häufig genug beginnen nach Abschluss des Mietvertrages schon Streitigkeiten.

Um solche Probleme nach Möglichkeit zu vermeiden, muss besondere Sorgfalt bei der Auswahl Ihrer Mieter an den Tag gelegt werden.

Worauf Sie bei der Wahl Ihres Mieters achten müssen

Bevor Sie Aktivitäten zur Vermietung Ihrer Wohnung entfalten, sollten Sie sich überlegen, wie der optimale Mieter für Ihre Wohnung überhaupt aussehen soll.

Eine unverzichtbare Eigenschaft, die Ihr Mieter aufweisen muss, ist natürlich, dass er die Miete bezahlen kann.

Welcher Vermieter läuft schon gern den monatlichen Mietzahlungen hinterher.

Wenn es gar zu einem Räumungsrechtsstreit gegen einen zahlungsunfähigen Mieter kommt, haben Sie als Vermieter nicht nur den Verlust der Mietzahlungen hinzunehmen, Sie haben gegebenenfalls auch noch die Kosten eines Räumungsrechtsstreits zu tragen.

Sie sollten sich aber auch Gedanken darüber machen, welche Eigenschaften der Mieter aufweisen muss, um sich in die vorhandene Mieterstruktur einfügen zu können.

Denn auch Streitigkeiten der Mieter untereinander können für Sie zum Stressfaktor werden.

Ihr Mieter muss solvent sein

Die wichtigste und unabdingbare Eigenschaft, die Ihr Mieter aufweisen muss, ist Solvenz.

Das bedeutet nichts anderes, als dass er in der Lage sein muss, die Miete für Ihre Wohnung zu bezahlen.

Hierfür muss er zunächst über ein geregeltes Einkommen verfügen, der Mieter sollte also eine feste Arbeitsstelle haben.

Praxis-Tipp: Achten Sie darauf, dass sich der Mieter in seinem Arbeitsverhältnis nicht mehr in der Probezeit befindet.


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Solange nämlich ein Arbeitsverhältnis auf Probe besteht, kann es von beiden Seiten kurzfristig und unproblematisch beendet werden. Dann aber ist der Mieter, egal wie gut er zuvor verdient hat, unter Umständen nicht mehr in der Lage, die Miete zu zahlen.

Achtung: Ein geregeltes Einkommen allein reicht aber noch nicht aus. Das Einkommen muss auch hoch genug sein, um die Wohnungsmiete tragen zu können.

In der Regel sollte das Nettoeinkommen das 2- bis 2,5fache der Gesamtmiete ausmachen.

Liegt das Nettoeinkommen des Mietinteressenten unter dem 2-fachen des Gesamtmietzinses, kann er die Wohnung allein durch sein Gehalt nicht finanzieren und es wird wahrscheinlich zu Problemen bei der Mietzahlung kommen, wenn er nicht über sonstige Vermögenswerte verfügt.

Achten Sie bei der Überprüfung der finanziellen Situation des Mieters auch darauf, ob er noch laufende finanzielle Zusatzverpflichtungen hat.

Hat er etwa einen Kredit aufgenommen, den er abbezahlen muss, hat er Finanzkäufe getätigt, die monatliche Zahlungsverpflichtungen mit sich bringen oder hat er monatliche Leasingraten für ein Auto zu leisten?

Dies alles sind finanzielle Verpflichtungen, die Sie beachten müssen.

Wenn Sie auf der sicheren Seite sein wollen, dann ziehen Sie diese Verpflichtungen vom Nettolohn des Mieters ab und überprüfen Sie, ob das verbleibende Gehalt immer noch das 2-bis2,5fache der Gesamtmiete ausmacht.

Tipp: Wenn es sich bei Ihren Mietinteressenten um Studenten oder Auszubildende handelt, deren Einkommen nicht ausreicht, um die monatliche Miete sicher tragen zu können, so bieten Sie an, den Mietvertrag mit den Eltern abzuschließen, was natürlich voraussetzt, dass diese in der Lage sind, die monatliche Miete zu zahlen.

Bei der Überprüfung der finanziellen Situation Ihres Mietinteressenten sollten Sie auf jeden Fall danach fragen, ob irgendwelche Zahlungstitel bestehen.

Gibt es Mahnbescheide gegen Ihren Mietinteressenten, ist er Pfändungen ausgesetzt oder hat er vielleicht eine eidesstattliche Versicherung (Offenbarungseid) abgegeben?

Wenn der Mietinteressent eine dieser Fragen mit „Ja“ beantwortet, hat er offensichtlich Zahlungsschwierigkeiten.

Der Erhalt der monatlichen Miete ist Ihnen dann von Anfang an nicht sicher und Sie sollten sich im Zweifel für einen anderen Mietinteressenten entscheiden.

Achtung: Oftmals bieten Mietinteressenten, die Ihre Miete nicht allein finanzieren können, eine Bürgschaft an, nach welcher der Bürge die monatliche Miete zahlen soll, wenn der Mieter selbst seiner Verpflichtung zur Mietzahlung nicht nachkommt.

Eine solche Bürgschaftsvereinbarung ist unwirksam!

Sie kann lediglich, wenn der Mieter keine oder eine zu geringe Kaution geleistet hat, in eine Kautionsvereinbarung umgedeutet werden.

Die Höhe der von dem Bürgen zu leistenden Zahlungen darf aber die gesetzlich vorgeschriebene Kautionshöhe von drei Monatskaltmieten nicht überschreiten.

Das bedeutet, wenn der Mieter keine Kaution geleistet hat, können Sie den Bürgen nur bis zu dem Betrag von drei Monatskaltmieten in Anspruch nehmen.

Hat der Mieter einen geringeren Kautionsbetrag als drei Monatskaltmieten geleistet, können Sie den Bürgen nur für den Differenzbetrag in Anspruch nehmen.

Hat der Mieter eine Kaution in Höhe von drei Monatskaltmieten geleistet, können Sie gar nicht auf den Bürgen zurückgreifen.

Ihr Mieter sollte sich gut in die bestehende Hausgemeinschaft einfügen

Ob Sie es sich leisten können, einen Mietinteressenten zu suchen, der optimal zu der im Haus vorhandenen Mieterstruktur passt, hängt sicher damit zusammen, wie gut Ihre Wohnung zu vermieten ist.

Es liegt auf der Hand, dass Sie bei vielen Mietinteressenten eine bessere Auswahl haben. Wenn sich aber nur eine geringe Anzahl von Mietinteressenten meldet, werden Sie nur geringe Anforderungen an die Persönlichkeit Ihres Mieters stellen können.

Unter Umständen kann es sogar besser sein, einen kurzfristigen Leerstand einer Wohnung in Kauf zu nehmen, um den richtigen Mieter zu finden.

Welcher Mieter passt in Ihr Haus?

Wird Ihr Haus nur von ruhigen älteren Leuten bewohnt, so tun Sie sich und den anderen Mietern keinen Gefallen, wenn Sie eine Wohnung dieses Hauses an eine kinderreiche Familie vermieten.

Aber auch wenn in Ihrem Haus nur Familien mit Kindern wohnen, ist der Ärger vorprogrammiert, wenn Sie umgekehrt eine Wohnung etwa an ein älteres Ehepaar vermieten.

In beiden Fällen wird es wahrscheinlich von einer Partei zu Beschwerden oder gar Mietminderungen wegen Lärmbelästigung kommen.

Diese können Sie als Vermieter aber schlecht abstellen, denn in einer Wohnung, die von einer Familie mit Kindern bewohnt wird, ist es naturgemäß lauter als in einer Wohnung, die von einer ruhigen Einzelperson bewohnt wird.

Das bedeutet nicht, dass Sie Ihre Wohnung nicht an Familien mit Kindern vermieten sollten. Sie müssen aber genau überlegen, ob der Mietinteressent, für den Sie sich letztlich entscheiden, auch zu den vorhandenen Mietern passt.

2. Mai 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.