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Unberechtigte Mietkürzung: So kann man sich wehren

Mietkürzungen sind für Vermieter an der Tagesordnung.

Liegt ein Mangel vor, wird die Miete bereits kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB).

Trotzdem erfolgen in der Praxis viele Mietkürzungen zu Unrecht.

Es gibt eine ganze Reihe von Fällen, in denen trotz Vorliegen eines Mangels eine Minderung ausscheidet. Außerdem sind viele Minderungen zu hoch angesetzt. Dazu lesen Sie im Folgenden mehr.

Unerhebliche Mängel

Falls Ihre vermietete Wohnung gar nicht mehr bewohnbar ist, kann Ihr Mieter zu 100% mindern. Die Gebrauchstauglichkeit ist in diesem Fall vollständig aufgehoben. Ist sie nur herabgesetzt, kann eine anteilige Minderung vorgenommen werden.

Bei unerheblichen Mängeln darf Ihr Mieter nicht mindern. Der Bundesgerichtshof (BGH) sagt dazu: „Ein unerheblicher Mangel liegt vor, wenn er leicht erkennbar ist und er schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann“(BGH, Urteil v. 30.06.04, Az. XII ZR 251/02).

Stets gilt also: Unerhebliche Mängel rechtfertigen keine Mietminderung.

Fehlende Mängelanzeige

Das Recht zur Minderung hat Ihr Mieter ohne Rücksicht auf Ihr Verschulden. Es besteht für die Dauer des Mangels und endet automatisch mit seiner Beseitigung.


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Mieter haftet auf Schadenersatz

Trotzdem muss Ihr Mieter den Mangel anzeigen. Unterlässt er dies und konnten Sie infolgedessen den Mangel nicht beseitigen, ist Ihr Mieter auch nicht zur Minderung berechtigt.

Außerdem macht er sich schadenersatzpflichtig, wenn sich der Mangel dadurch vergrößert, dass er wegen der fehlenden Anzeige nicht zügig behoben werden konnte.

Bekannte Mängel

Auch das passiert immer wieder: Bereits vor Abschluss des Mietvertrags lag ein Mangel vor, und Ihr Mieter hatte davon Kenntnis. In diesem Fall scheidet ebenfalls ein Minderungsrecht aus.

Tipp: Nehmen Sie alle Mängel individuell in den Mietvertrag auf.

Vertragswidrige Nutzung

Hat Ihr Mieter den Mangel durch eine vertragswidrige Nutzung selbst verschuldet, darf er die Miete nicht kürzen. Wer ein Recht bricht, darf hieraus kein Recht herleiten.

Ihr Mieter lässt ein Dachfenster offen und fährt in den Urlaub. Es dringt Feuchtigkeit ein und ein Schaden entsteht. Ihr Mieter kann keine Schadensbeseitigung von Ihnen verlangen.

Behinderung der Mängelbeseitigung

Manche Mieter wollen besonders clever sein: Um die Miete nicht zahlen zu müssen, melden sie Ihnen einen Mangel. Wenn Sie diesen Mangel nun beseitigen wollen, wird das von Ihrem Mieter verhindert oder mutwillig erschwert.

Das geschieht meist in der Art, dass Mieter keine Terminabsprache mit Ihren Handwerkern treffen oder sich einfach nicht an die Terminabsprachen halten.

In diesen Fällen verliert Ihr Mieter sein Recht auf die Minderung. Außerdem haftet er für Ihre vergeblichen Aufwendungen, beispielsweise für unnötige Anfahrtskosten Ihrer Handwerker.

Änderungen des Wohnumfelds

Auch das gibt es immer wieder: Das Wohnumfeld ändert sich.

  • Das Wohnumfeld einer Immobilie ändert sich durch eine zunehmende Belästigung durch die Drogen- und Prostitutions-Szene.
  • Durch eine geänderte Verkehrsführung hat Ihr Gewerbemieter weniger Kunden.
  • Der an Ihre Mietwohnung angrenzende Park wird bebaut.

Mietkürzung nur bei direkter Beeinträchtigung

All dieses rechtfertigt keine Mietminderung. Ein Fehler liegt nur dann vor, wenn eine unmittelbare Beeinträchtigung Ihrer Mieträume besteht. Allerdings müssen Sie Ihren Mietern hier unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht einräumen.

Tipp: Akzeptieren Sie nicht jede Minderung. Prüfen Sie bei angeblichen Mängeln die Minderungsansprüche Ihrer Mieter genau.

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.