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Wie Sie Ihr Mietinkasso optimieren und dadurch Mietausfällen vorbeugen können

Dienstleister, Einzelhandelsbetriebe und Gewerbetreibende klagen zunehmend darüber und auch immer mehr Vermietern macht sie zu schaffen: die sinkende Zahlungsmoral der Kunden, hier der Mieter.

Je nachdem, in welchem Stadium der Vermietung Sie sich befinden, können Sie als Vermieter einiges dafür tun, um Mietausfällen frühzeitig vorzubeugen.

Ohne Mietkaution geht es nicht

Auch nach Inkrafttreten der Mietreform gilt weiterhin, dass Sie von Ihrem Mieter eine Mietkaution verlangen können. Von diesem Recht müssen Sie in jedem Fall Gebrauch machen. Ein Vermieter, der darauf verzichtet, handelt – wirtschaftlich gesehen – grob fahrlässig.

Zugegeben: Für Sie als Vermieter ist es in der gegenwärtigen Marktsituation bei einer Neuvermietung nicht einfach, eine Mietsicherheit in der gesetzlich maximal zulässigen Höhe von drei Monatsmieten durchzusetzen.

Die Chance dazu besteht allenfalls in einzelnen Großstädten, in denen der Wohnraum bereits wieder knapp wird.

Außerhalb dieser Städte und insbesondere „in der Fläche“ ist der Wohnungsmarkt nach wie vor durch stagnierende Mieten und einen nicht unerheblichen Wohnungsleerstand gekennzeichnet.

Vermieter sind deshalb immer wieder bereit, auf die Vereinbarung einer Mietsicherheit zu verzichten, wenn es ihnen nur gelingt, dadurch die Wohnung neu zu vermieten.

So verständlich dieses Zugeständnis gegenüber dem Mieter auch sein mag. Sie müssen dieser Versuchung widerstehen. Die Mietkaution ist nun einmal die einzige Möglichkeit, sich gegenüber Ihrem Mieter abzusichern.

Sie kennen die Vorzüge Ihrer Wohnung – sprechen Sie auch darüber

„Nicht mit Reizen geizen“ lautet das Motto. Kehren Sie alle Vorzüge heraus, die die Wohnung und Sie als deren Vermieter den Mietinteressenten bieten. Dazu gehören beispielsweise

  • die Vermietung von privat an privat (dadurch spart der Mietinteressent schon mal die Maklercourtage),

  • der Verzicht auf eine Staffelmiete (sie ist gegenwärtig – von einigen Großstädten abgesehen – ohnehin nicht durchzusetzen),

  • die kostenlose Überlassung von Einbauten (die Sie dem Vormieter vorher abgekauft haben; den Ablösebetrag können Sie bei den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzen),


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  • der Verzicht auf die Miete im ersten Vertragsmonat.

Achtung: Wird eine Barkaution vereinbart, ist der Mieter berechtigt, diese in drei gleichen Monatsraten zu leisten.

Anders lautende Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam. Das gilt auch für die Regelung, wonach die gesamte Mietsicherheit bereits vor Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen ist. Die erste Rate wird mit der ersten Miete fällig, die weiteren Raten dann mit der Miete für den zweiten und dritten Mietmonat.

Diese gesetzliche Regelung ist kaum bekannt, sieht die Vermietungspraxis doch ganz anders aus. Die gesetzliche Regelung ist das eine und der Mietalltag das andere.

Fast immer verlangt der Vermieter eine vereinbarte Barkaution in voller Höhe bei Mietbeginn, und fast immer wird sie auch von den Mietern gezahlt. Ist Ihr Mieter damit einverstanden, sollten Sie diesen Vorteil nutzen.

Wenn die Miete immer nur unpünktlich gezahlt wird

Mit diesem Ärgernis plagt sich manch ein Vermieter herum: Trotz eindeutiger vertraglicher Regelung überweist der Mieter die Miete nicht zu Monatsbeginn, sondern erst im weiteren Verlauf des Monats. Wenn Sie das als Vermieter tatenlos hinnehmen, dürfen Sie sich nicht wundern, wenn Ihr Mieter dieses Verhalten als Einladung versteht, die verspäteten Mietzahlungen fortzusetzen.

Was aber noch viel schwerwiegender ist: Wenn Sie unpünktliche Mietzahlungen über einen gewissen Zeitraum dulden, hat das handfeste rechtliche Konsequenzen. Sie können sich dann nicht mehr darauf berufen, dass die Mietzahlungen verspätet erfolgen. Die Gerichte nehmen in solchen Fällen an, dass stillschweigend eine neue Vereinbarung über die Fälligkeit der Miete zu Stande gekommen ist.

Beispiel: Ihr Mieter überweist die Miete ständig erst um den 15. bis 20. eines Monats herum. Wenn Sie dieses Zahlungsverhalten vier bis sechs Monate unbeanstandet hinnehmen, müssen Sie in diesem Fall befürchten, dass die Gerichte im Streitfall eine stillschweigende Verschiebung des Fälligkeitstermins auf den 15. bis 20. eines Monats annehmen.

Ganz klar: Zahlt der Mieter die Miete fortwährend unpünktlich, handelt es sich um eine schwerwiegende Vertragsverletzung. Ständige unpünktliche Mietzahlungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn Sie als Vermieter auf Grund der mangelnden Zahlungsmoral Ihres Mieters nicht mehr von vornherein darauf vertrauen können, über die Miete zum Fälligkeitstermin verfügen zu können.

Kündigungsgrund ist hier die Unzuverlässigkeit des Mieters und Ihr schutzwürdiges Dispositionsinteresse als Vermieter.

Unerlässliche Voraussetzung für eine fristlose Kündigung wegen schwerer Vertragsverletzung ist allerdings, dass Sie als Vermieter den Mieter abmahnen. Eine Abmahnung ist die mündliche oder schriftliche Aufforderung an den Mieter, etwaige schwere Vertragsverletzungen künftig zu unterlassen.

Die Abmahnung muss inhaltlich eindeutig erkennen lassen, welche Vertragsverletzungen Sie Ihrem Mieter vorwerfen. Auch verlangen die Gerichte, dass Sie für den Fall weiterer unpünktlicher Mietzahlungen die Kündigung androhen müssen. Jedenfalls genügt es in keinem Fall, Ihren Mieter lediglich allgemein an die Einhaltung seiner Pflichten zu erinnern.

Säumige Mieter: So reagieren Vermieter richtig

Es ist immer wieder ein Ärgernis und der größte Albtraum eines jeden Vermieters: Säumige Mieter. Lesen Sie hier, wie Sie sich am besten verhalten, wenn Ihre Mieter nicht zahlen.

Säumige Mieter: Nur einen Teil der Miete überwiesen

Treten im Haus Lärmstörungen oder in der Wohnung Mängel auf, zeigt sich sehr schnell wie gut oder schlecht ein Mietverhältnis ist. Handelt es sich um einen zufriedenen Mieter, wird er Sie als Vermieter anschreiben oder anrufen, auf die Widrigkeiten hinweisen und darum bitten, dass Sie die Angelegenheit bereinigen.

Ist das Mietverhältnis bereits belastet, wird die Benachrichtigung über die Lärmstörungen oder die Wohnungsmängel erfahrungsgemäß mit der Mitteilung von einer Mietminderung verbunden. Da Mietkürzungen in vielen Fällen völlig überzogen sind, liegt es in Ihrem dringenden Interesse als Vermieter, umgehend zu handeln.

Wichtig: Dies muss in einer Weise geschehen, dass es für den Mieter erkennbar ist, um Ihre finanziellen Einbußen durch die Mietkürzungen in Grenzen zu halten. Am besten gehen Sie wie folgt vor:

  • Informieren Sie sich genau. Was wird konkret bemängelt, was ist im Einzelnen vorgefallen?

  • Treffen Sie eine Entscheidung: Muss der Hausmeister eingeschaltet, ein Handwerker beauftragt, der „störende“ Mieter angerufen oder angeschrieben (Abmahnung) werden?

  • Teilen Sie dem beschwerdeführenden Mieter telefonisch oder schriftlich mit, was Sie unternommen haben.

Achtung: Beschwert sich ein Mieter zu Recht wegen fortwährender Lärmstörungen durch einen anderen Mieter im Haus und mindert er deshalb die Miete, können Sie vom störenden Mieter Schadensersatz in Höhe der Mietminderung verlangen.

Wenn Ihr Mieter gar keine Miete mehr zahlt

Jahrelang läuft das Mietverhältnis unproblematisch, plötzlich bleibt die Miete aus. Das ist im Vermietungsalltag keine Seltenheit.

Bleibt auch nur eine Monatsmiete aus, ist das Grund zur Besorgnis. Begnügen Sie sich nicht damit, den Mieter anzuschreiben und an seine Zahlungspflicht zu erinnern. Die kennt er ohnehin, schließlich hat er bislang immer pünktlich die Miete gezahlt.

Am besten rufen Sie ihn an. Ein Telefongespräch ist immer noch der schnellste und beste Weg, um (offensichtlich vorhandene) Probleme zu lösen.

Die Situation ist mit jener vergleichbar, wenn der Mieter die Miete nur unpünktlich zahlt. Sprechen Sie ihn auch hier offensiv auf eine etwaige finanzielle Bedrängnis an.

Praxis-Tipp: Sofern sich herausstellt, dass sich Ihr Mieter tatsächlich in finanziellen Schwierigkeiten befindet: Ermutigen Sie ihn, einen Antrag auf Wohngeld und auf Sozialhilfe zu stellen. Recherchieren Sie gegebenenfalls selbst die Adresse des zuständigen Amts sowie den Namen des zuständigen Sachbearbeiters. Damit helfen Sie nicht nur Ihrem Mieter, sondern vor allem auch sich selbst. Ihr Ziel muss es sein, gegebenenfalls mit Hilfe von Wohngeld und Sozialhilfe die Zahlung der Miete sicherzustellen. Kann so das Mietverhältnis erhalten werden, sparen Sie sich außerdem den mit einem Mieterwechsel verbundenen Zeit- und Verwaltungsaufwand.

Stellt sich allerdings heraus, dass Ihr Mieter zahlungsunwillig ist, dürfen Sie keine Zeit verlieren. Sobald die Voraussetzungen dafür vorliegen, empfiehlt es sich, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Jeder Monat, den der Mieter länger in der Wohnung bleibt ohne Miete zu zahlen, kostet bares Geld.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug

Zieht Ihr Mieter nach der Kündigung nicht aus, erheben Sie am besten sofort Räumungsklage. Verbinden Sie die Räumungsklage am besten gleich mit einer Zahlungsklage. Mit Letzterer machen Sie den Mietrückstand geltend. Je schneller Sie Klage erheben, desto früher liegt ein Urteil vor, das den Mieter zur Zahlung verpflichtet. Aus diesem Urteil können Sie dann vollstrecken.

Beispiel: Sie pfänden das Konto, von dem der Mieter früher die Miete überwiesen hat. Das wiederum ist Ihnen nur möglich, wenn Ihnen die Bankverbindung des Mieters bekannt ist. An dieser Stelle zeigt sich erneut, wie wichtig es ist, die Bankverbindung des Mieters im Mietvertrag zu notieren.

Gegen Ende eines Mietverhältnisses stellen Mieter gelegentlich die Mietzahlung ein. Teilweise kündigen sie das sogar an, indem sie dem Vermieter schreiben, er möge sich aus der Mietkaution bedienen.

Erfahrene Vermieter reagieren sofort mit einer Zahlungsklage, wenn Ihr Mieter in den letzten Monaten die Mietkaution „abwohnen“ will. Ihr Prozesskostenrisiko als Vermieter ist gleich Null.

8. März 2002

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Dr. Peter Herz
Von: Dr. Peter Herz. Über den Autor

Dr. Peter Herz arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.