Betriebskosten: Diese Verteilerschlüsseln sind rechtmäßig

Viele Wohnungseigentümer empfinden die Verteilung der Kosten in der Gemeinschaft als ungerecht, weshalb es darum oft Streit gibt. Dabei haben Sie es bei den Betriebs- und Verwaltungskosten selbst in der Hand, diese gerecht – also nutzungs- und verbrauchsabhängig – zu verteilen, und zwar durch einfachen Mehrheitsbeschluss.

Wir haben für Sie zusammengefasst, welche Verteilungsschlüssel Sie bei Ihrer Betriebskostenverteilung rechtmäßig verwenden dürfen.

Verteilungsschlüssel für Betriebskosten muss angemessen sein

Nach der maßgeblichen Grundsatzentscheidung des BGH dürfen Sie „jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt“ (BGH, Urteil v. 16.09.11, Az. V ZR 3/11).

Danach können Sie in Ihrer Gemeinschaft die anfallenden Betriebs- und Verwaltungskosten nach Verbrauch, Verursachung oder einem anderen sachgerechten Maßstab auf die einzelnen Wohnungseigentümer umlegen.

1. Wohn- und Nutzfläche: der häufigste Schlüssel

Die Größe der Wohnung ist der am häufigsten genutzte Umlageschlüssel, den das Gesetz auch für die Verteilung der Betriebskosten auf die Mieter vorsieht (§ 556a Abs. 2 BGB). Hier werden die Betriebskosten im Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzfläche zur Gesamtwohnfläche umgelegt.

Beispiel: Das Haus, in dem sich Ihre Wohnung befindet umfasst 10 Wohnungen mit insgesamt 700 m². Eine Wohnung mit 70 m² trägt folglich 10% der Betriebskosten.

2. Personenzahl

Sie können die Betriebs- und Verwaltungskosten auch nach der Anzahl der in einer Wohnung lebenden Personen umlegen. Dieser Umlageschlüssel sorgt bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten wie Wasser oder Müll für eine gerechte Umlage.

Allerdings ist er verwaltungstechnisch nicht ganz unproblematisch, da Sie stets die korrekte Personenzahl ermitteln müssen. Bei vermieteten Wohnungen kann es schwierig sein, für den Abrechnungszeitraum die genaue Personenzahl festzuhalten.

3. Miet- oder Wohneinheiten

Hier zählt jede Wohneinheit unabhängig von Ihrer tatsächlichen Größe gleich viel. Daher ist dieser Umlageschlüssel nur sinnvoll für Sie, wenn alle im Haus vorhandenen Wohneinheiten annähernd die gleiche Größe haben. In der Praxis findet dieser Schlüssel Anwendung bei der Abrechnung von Kabelgebühren.

4. Miteigentumsanteile

Dieser Umlageschlüssel richtet sich nach den Anteilen, die Ihnen als Wohnungseigentümer am Sonder- und Gemeinschaftseigentum zustehen. Er ist bei allen unabhängig vom Verbrauch entstehenden Betriebskosten ein gerechter Maßstab, so zum Beispiel bei der Verteilung der Grundsteuer und Versicherung.

Allerdings ist die Umlage nach Miteigentumsanteilen bei verbrauchsabhängigen Kostenpositionen nicht immer sachgerecht. Hat ein Eigentümer eine große Wohnung, die er allein bewohnt, verfügt er über mehr Miteigentumsanteile als Eigentümer einer kleineren Wohnung.

Bewohnen diese die Wohnung aber zu mehreren Personen, produzieren sie weitaus mehr Müll als eine Einzelperson. Dennoch müsste der Eigentümer der größeren Wohnung als Inhaber höherer Miteigentumsanteile einen größeren Anteil an Müllgebühren übernehmen.

5. Verbrauchsabhängige Verteilung

Dort, wo Betriebskosten verbrauchsabhängig entstehen, ist die verbrauchsabhängige Verteilung sicher die gerechteste Methode. Allerdings setzt Sie entsprechende Geräte zur Verbrauchserfassung voraus. Ein solches Erfassungsgerät ist zum Beispiel ein Kaltwasserzähler für die Erfassung von Wasser- und Abwasser.

Im Übrigen sind Sie bei vermieteten Wohnungen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet, sofern entsprechende Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden sind.

Änderung des Verteilerschlüssels nur mit Beschluss

Sie können die verschiedenen Schlüssel auch kombinieren und die Schlüssel für die jeweiligen Kosten anwenden, für die sie sinnvoll erscheinen. Allerdings sollen Sie bedenken, dass Sie einen Beschluss brauchen, wenn Sie den Schlüssel ändern wollen. Daher bietet es sich für vermietete Wohnungen oft an, die bestehende Art der Kostenverteilung zu übernehmen.

Denn wenn Sie sich dazu entschlossen haben, den Verteilerschlüssel für alle oder einzelne Betriebskosten zu ändern, müssen

Sie sich klar machen, dass dies nur durch einen Beschluss erfolgen kann. Die einfache Billigung der Änderung des Schlüssels der Kostenverteilung genügt selbst dann nicht, wenn alle Eigentümer diese Änderung befürworten.