Betriebskosten-Pauschale: So ist eine Erhöhung möglich

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) besteht durchaus die Möglichkeit einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale.

Diese setzt jedoch voraus, dass es sich um eine neben der Grundmiete zu zahlende Pauschale handelt.

Erhöhungsmöglichkeit der Pauschale

Anderes gilt, wenn Sie eine Inklusiv- oder Teilinklusivmiete mit Ihrem Mieter vereinbart haben: Zahlt dieser die gesamten Betriebskosten oder einen Teil davon zusammen mit der Grundmiete, ist eine Erhöhung der in der Mietzahlung enthaltenen Pauschale seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform nicht mehr möglich.

Laut Mietvertrag zahlt Ihr Mieter eine Pauschale von monatlich 100 € für Allgemeinstrom, Gartenpflege und Müllentsorgung. Nur für diesen Teil der Betriebskosten kann eine Anpassung der Pauschale erfolgen.

Die restlichen Betriebskosten sind mit der Zahlung der Miete abgegolten. Eine Erhöhung dieser Betriebskosten können Sie nicht geltend machen.

Anders war dies vor der Mietrechtsreform. Damals gab es das Miethöhegesetz (MHG), welches eine Erhöhung der Betriebskosten vorsah und zwar unabhängig davon, ob diese pauschal oder als Vorauszahlung geleistet wurden.

Inklusiv- oder Teilinklusivmieten: Achten Sie auf das Vertragsdatum

Wenn Sie einen Vertrag haben, in dem keine Betriebskostenpauschale ausgewiesen ist, bedeutet das für Ihre Erhöhung der Betriebskosten nicht unbedingt das Aus. Vielmehr kommt es dann darauf an, wann Sie Ihren Mietvertrag geschlossen haben.

Wurde dieser nach der Mietrechtsreform, also nach dem 01.09.2001 geschlossen, gilt die jetzige Regelung des BGB und eine Erhöhung der Betriebskosten ist leider nicht möglich.

Dies gilt selbst dann, wenn Sie sich in Ihrem Mietvertrag eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale vorbehalten haben.

Wie gesagt, das gilt nur dann, wenn die Betriebskosten nicht gesondert ausgewiesen sind.

Anders sieht es aber bei Altverträgen aus, also solchen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden. Hier dürfen Sie nach wie vor auf die damals geltende Rechtslage vertrauen und die Betriebskosten auch bei einer Inklusivmiete erhöhen.

Keine Erhöhung ohne Erhöhungsvorbehalt

Allerdings: Sieht Ihr Mietvertrag keinen Erhöhungsvorbehalt vor, ist auch bei Altverträgen eine Anpassung der Betriebskosten nicht möglich.

In einem solchen Fall bleibt Ihnen lediglich, die Grundmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben, um hiermit gestiegene Betriebskosten aufzufangen.

Ein Erhöhungsvorbehalt in Ihrem Mietvertrag kann z. B. folgendermaßen aussehen:

„Im Fall der Vereinbarung einer Grundmiete mit Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten anteilig durch einseitige schriftliche Erklärung auf den Mieter umzulegen.“

Folgenden Inhalt muss Ihre Erhöhungserklärung enthalten

Ihre Mieterhöhungserklärung muss der Textform genügen, das heißt, Sie können sie auch per E-Mail oder Fax senden. Außerdem muss sie die folgenden Angaben enthalten:

• eine Gegenüberstellung der bisherigen und der jetzt geltenden Beträge
• den Betrag, um den die Gesamtsumme der Betriebskosten gestiegen ist
• den Verteilerschlüssel
• den Grund der Erhöhung, soweit dieser nicht offensichtlich ist

Entspricht die Erhöhungserklärung diesen Anforderungen nicht, ist sie unwirksam und Ihr Mieter muss die Erhöhung nicht zahlen.

Ihre Möglichkeiten der mietvertraglichen Vereinbarung

Betriebskosten muss Ihr Mieter nur dann tragen, wenn Sie deren Umlage mietvertraglich vereinbart haben. Mietvertraglich können Sie regeln, dass Ihr Mieter neben der Grundmiete eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten zahlt.

Sie haben aber auch die Möglichkeit, mit Ihrem Mieter eine Betriebskostenpauschale zu vereinbaren.

Diese bedeutet nichts anderes, als dass Ihr Mieter einen festen monatlichen Betrag für die Betriebskosten zahlt, ohne dass hierüber am Ende des Abrechnungsjahres eine Abrechnung erfolgt.

Für Sie als Vermieter ist die Vereinbarung einer Pauschale insoweit vorteilhaft, als Sie sich hierdurch die mühselige Abrechnung am Jahresende ersparen.