Betriebskosten: Alles Wichtige zu Vorauszahlungen in Abrechnung

Als Vermieter müssen sie Vorauszahlungen in Ihrer Abrechnung nicht gesondert aufschlüsseln.

Vorauszahlungen sind zulässig, und Sie müssem Ihrem Mieter lediglich die Betriebskosten bekannt geben.

In einem Fall hatte der BGH über die wirksame Umlage von Betriebskosten durch die folgende Klausel zu entscheiden:

 Neben der Miete für den Wohnraum und den Stellplatz/die Garage werden Betriebs- und Heizkosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung (BV) umgelegt und hierfür monatliche Vorauszahlungen erhoben (die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV sind als Anlage beigefügt): Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV … als Vorauszahlung: 250 DM.

Der BGH hat diese Klausel in seinem Urteil für wirksam erachtet und entschieden, dass im preisgebundenen Wohnraum bei der Geltendmachung von Betriebskosten die Beachtung der folgenden Punkte genügt:

1. Sie müssen den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreiben.
2. Sie müssen die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch Nennung des Gesamtbetrags der geforderten Vorauszahlungen mitteilen. Eine Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten ist nach dem BGH dagegen nicht erforderlich (BGH, Urteil v. 13.01.10, VIII ZR 137/09).

Die Karlsruher Richter zogen zur Begründung ihrer Entscheidung § 20 Neubaumietenverordnung (NMV) heran. Danach sind Betriebskosten dem Mieter lediglich bekannt zu geben und es ist zulässig, eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten zu verlangen.

Pflicht zur Aufschlüsselung besteht nicht

Eine Pflicht zur Aufschlüsselung der Vorauszahlungen nennt die Vorschrift dagegen gerade nicht. Der Zweck des § 20 NMV liegt darin, dass der Mieter ersehen kann, welche Betriebskosten auf ihn zukommen, um seine künftige finanzielle Belastung erkennen zu können.

Das erfolgte hier aber in ausreichender Weise durch zwei Punkte:

1. Der Umfang der umzulegenden Betriebskosten wurde durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschrieben und 2. die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten wurde durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitgeteilt.

Dagegen ist die Aufschlüsselung von Vorauszahlungen auf einzelne Betriebskosten für die Kalkulation des Mieters von untergeordnetem Interesse.

Mit seiner Entscheidung hat der BGH neben der Frage nach der Aufschlüsselung der Vorauszahlung auch Unsicherheiten über den Umfang der Einbeziehung der Betriebskostenklausel beseitigt.

Sofern in Ihrem Mietvertrag die einzelnen Kostenpositionen nicht ausdrücklich aufgeführt sind, sondern nur eine Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV besteht, können Sie sich entspannt zurücklehnen. Die entsprechende Klausel ist nunmehr höchst richterlich abgesegnet.

Aus Gründen der Klarstellung und zur Vermeidung von Missverständnissen empfiehlt es sich dennoch, Ihrem Mieter die Betriebskostenverordnung als Anhang zum Mietvertrag beizufügen.