Betriebskosten: Vermieter müssen günstige Verträge abschließen
Vermieter trifft bezüglich der von ihnen abgeschlossenen Verträge ein so genanntes Wirtschaftlichkeitsgebot. Als Vermieter muss man sich aus diesem Grund bemühen, günstige Verträge abzuschließen und sich hierzu auch einen Marktüberblick verschaffen. Die Einholung nur eines einzelnen Angebots ist nicht ausreichend, stellte das Amtsgericht Dortmund im September des Jahres 2015 klar.
Der Fall: Streit über die Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung
Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung. In der Abrechnung wurden auf den Mieter umlegbare Kosten für den Hauswart in Höhe von 422,73 € ausgewiesen. Diese betrugen im Jahre 2012 noch nur 142,93 €.
Bei den Kosten für die Gebäudereinigung erhöhte sich der auf den Mieter umzulegende Betrag von 244,56 € für das Jahr 2012 auf 569,86 € im Jahre 2013. Aus diesem Grund akzeptierte der Mieter die Abrechnung nicht. Der Vermieter reichte daraufhin eine Zahlungsklage ein.
Die Entscheidung des Gerichts: Schadensersatzanspruch wegen überhöhter Kosten
Die Klage blieb jedoch ohne jeden Erfolg! Der Vermieter hatte zwar formgerecht innerhalb der Abrechnungsfrist über die Betriebskosten für das Jahr 2013 abgerechnet. Dem Mieter stand gegenüber dem Vermieter jedoch ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 BGB in Höhe von 190,74 € wegen überhöhter Hauswartkosten und in Höhe von 264,39 € wegen überhöhter Kosten für die Gebäudereinigung zu.
Ein Vermieter hat den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten. Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine Nebenpflicht die den Vermieter trifft. Diese Pflicht besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist dabei der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis beachtet. Letztendlich beinhaltet der Begriff der Wirtschaftlichkeit für Vermieter das Gebot der Sparsamkeit.
Vermieter haben eine Preisermittlungspflicht
Betriebskostensteigerungen können zwar auf ganz unterschiedlichen Gründen beruhen. Doch haben Vermieter erheblichen Einfluss auf die Höhe der Kosten bei von ihnen zu vergebenden Aufträgen. Diesbezüglich haben Vermieter auch eine Preisermittlungspflicht. Als Vermieter muss man sich aus diesem Grund auch bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschließen. So muss sich der Vermieter zunächst einen Marktüberblick verschaffen und Vergleiche anstellen.
Vorliegend hatte das erkennende Gericht die Kosten gemäß § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Abrechnungen aus dem Vorjahr und einer angemessenen Kostensteigerung geschätzt.
Es hat dabei Hauswartkosten in Höhe von 150,00 € in Ansatz gebracht und Kosten der Gebäudereinigung von 300,00 €. Diese Beträge liegen oberhalb den Werten des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes für NRW für das Jahr 2013.
Der Vermieter hatte im entschiedenen Rechtsstreit nach Ansicht des Gerichts nicht wirtschaftlich gehandelt und zu teure Aufträge vergeben (AG Dortmund, Urteil v. 15.09.15, Az. 425 C 1223/15).
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
