Betriebskostenabrechnung falsch: Minderung für Miete und Betriebskosten

In einem aktuellen Urteil bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH), dass Berechnungsgrundlage für eine Mietminderung die Bruttomiete ist; also die Miete einschließlich der Nebenkosten.

Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung muss deshalb die Minderung berücksichtigt werden. Eine Nachforderung auf die Betriebskosten beispielsweise ist anteilig zu kürzen.

Nach den Vorgaben des BGH sind Vermieterforderungen wie folgendermaßen zu berechnen: Grundlage der Berechnung ist die Jahresnettomiete zuzüglich der tatsächlich ermittelten Betriebskosten. Davon abzuziehen sind die gerechtfertigten Minderungsbeträge (BGH, Urteil v. 13.04.11, Az. VIII ZR 223/10).

Ein Rechenbeispiel zur Mietminderung

Beispiel: Der Mieter zahlt eine Bruttomiete von 500 € = 400 € Kaltmiete + 100 € Betriebskostenvorauszahlungen.

Der Mieter ist berechtigt die Miete in zwei Monaten um jeweils 20 % zu mindern, zahlt also jeweils monatlich nur 400 € und insgesamt 200 € weniger. Laut Betriebskostenabrechnung sind tatsächlich insgesamt 1.400 Euro Betriebskosten zu zahlen.

Ohne Mietminderung müsste der Mieter 200 Euro nachzahlen.

Der Mieter hat die vereinbarte Miete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung, insgesamt 500 €) um 20 % gemindert. Tatsächlich betrug die Gesamt- oder Bruttomiete nach der Betriebskostenabrechnung aber 516,66 € im Monat: 400 € Nettomiete + 116,66 € Betriebskosten (1.400 € : 12 Monate).

Die berechtigte Mietminderung um 20% muss sich auch auf die tatsächlichen Betriebskosten beziehen:

Der Mieter minderte die Miete in zwei Monaten um 20%. 2 x 516,66 € = 1.033,32 € (20% = 206,66 €). Er durfte die Miete also um 206,66 € mindern und muss somit nur 193,34 € (200 € – 6,66 €) nachzahlen. Die Betriebskostenabrechnung wäre falsch, wenn der Vermieter eine Nachforderung von 200 € geltend macht.